SCI d’attribution : les éléments à connaître pour la créer

La société civile immobilière d’attribution (SCIA) permet d'investir à plusieurs dans un projet immobilier d'envergure. Les associés achètent ou font construire un immeuble dans l'objectif d'en obtenir la propriété. Le bien est ensuite partagé par fraction ou lot, proportionnellement à leur investissement dans le capital de la SCIA.

Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?

Une société civile immobilière d'attribution (SCIA) est une forme particulière de SCI. Elle est destinée à l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier, en vue de le répartir en différents lots. Ces lots sont ensuite attribués aux associés, en fonction de leur participation au capital de la société.

Légalement, l'objet d'une SCIA "comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente" (article L212-1 du Code de la construction et de l'habitation). Son but n'est en aucun cas de partager un bénéfice. 

Selon l’article L212-10 du Code de la construction et de l'habitation, si la SCI d'attribution fait construire ou achète un immeuble d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation), elle est tenue de :

• soit conclure un contrat de promotion immobilière ;
• soit déléguer les opérations de promotion immobilière à son représentant légal ou statutaire.

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

Quelles sont les caractéristiques de la SCI d'attribution ?

Quel est le nombre d'associés minimum ? 

Le nombre d'associés minimum d'une SCIA est de 2. La loi française impose en effet qu'une société civile, quelle que soit sa forme, soit constituée par au moins deux personnes.

Il n'y a pas de nombre maximum d'associés pour une SCIA. Cependant, plus le nombre d'associés est élevé, plus la prise de décision peut devenir complexe. 

Quel est le capital social minimum pour une SCIA ? 

Le montant du capital d'une SCI d'attribution n'est pas défini par la loi. C'est aux associés fondateurs de le fixer. Il est important de choisir son montant en fonction de l'investissement réalisé. Cela permet de limiter l'impôt sur les plus-values en cas de cession ultérieure des parts de la SCI d'attribution. 

Quelle est la responsabilité des associés d'une SCIA ?

La responsabilité des associés d'une SCI est dite indéfinie, non solidaire et subsidiaire.

• Responsabilité illimitée : les associés sont responsables des dettes de la SCIA sur l'ensemble de leurs biens personnels. Il n'y a pas de limite à leur responsabilité.
• Responsabilité non solidaire : les associés ne sont responsables des dettes qu'en proportion de leur quote-part du capital social. Un créancier ne peut pas poursuivre un seul associé pour le paiement de la totalité de la dette.
• Responsabilité subsidiaire : les créanciers doivent d'abord tenter de recouvrer les dettes auprès de la SCI d'attribution elle-même. Ils ne peuvent se retourner vers les associés que si la première procédure a échoué.
  
  

Les étapes de création d'une SCI d’attribution

La création d’une SCI d’attribution nécessite d'accomplir plusieurs formalités.

1. Rédaction des statuts

Les statuts de la SCIA doivent comporter les mentions suivantes :

• dénomination sociale ;
• objet social (non-commercial) ;
• apports de chacun des associés ;
• montant du capital social de la SCI ;
• adresse du siège social ;
• durée de vie de la SCIA ;
• type de SCI (ici, d’attribution) ;
• modalités de fonctionnement. 
  
  

Conformément à l'article L212-2 du Code de la construction et de l'habitation, la SCI d'attribution doit établir un état descriptif de division. Il détaille les différentes parties (collectives et privatives) de l'immeuble, avant de les répartir entre les associés. Ce document fixe également la quote-part des parties communes afférente à chacune des fractions. 

Les statuts de la SCIA divisent les droits constituant le capital social en groupes. Ils affectent à chacun d'eux l'un des lots délimités par l'état descriptif de division.

Enfin, un règlement de copropriété est établi. Il précise la destination des parties privatives et des parties communes.

2. Constitution du capital social

Le capital d'une SCI d'attribution est constitué des apports des associés. Ces apports peuvent être réalisés :

• en numéraire : des liquidités ;
• en nature : des biens mobiliers ou immobiliers.

Les apports en industrie (compétences et expertise) ne sont pas autorisés.

3. Publication d'une annonce légale de constitution

L'annonce légale de création de la SCIA doit contenir les éléments suivants :

• dénomination sociale ;
• objet social (non-commercial) ;
• capital social de la SCI ;
• adresse du siège social ;
• durée de vie de la SCIA (moins de 99 ans) ;
• nom du ou des gérants ;
• mention du registre auquel la société civile immobilière d'attribution sera immatriculée ;
• forme de la SCI (ici, d’attribution).

4. Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)

La demande d'immatriculation de la SCI d'attribution se réalise sur le guichet unique. Une fois le dossier envoyé, vous recevez votre numéro Siren quelques jours plus tard.

La gestion d’une SCI d’attribution

La gestion de la SCI d’attribution se fait par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Tout le monde peut devenir gérant de la SCI, sauf les personnes suivantes ; 

• celles frappées d'une interdiction d'exercer une profession commerciale ou industrielle ;
• celles condamnées pour certaines infractions, comme le faux et usage de faux, le vol ou la banqueroute (article L.241-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Il est recommandé d’indiquer leurs pouvoirs dans les statuts. Il incombe au(x) gérant(s) les fonctions suivantes :

• gestion courante des affaires de la SCI d’attribution ;
• convocation des associés aux assemblées générales ;
• établissement des procès-verbaux de ces réunions ;
• rédaction d’un rapport sur l’activité de la société, au minimum une fois par an ;
• soumission de comptes annuels.

L'assemblée générale des associés de la SCI d'attribution est responsable de prendre certaines décisions importantes, que le gérant ne peut pas prendre seul :

• vente forcée des parts sociales d'un associé défaillant ;
• dissolution de la société civile immobilière d'attribution ;
• constatation de l'achèvement de l'immeuble.
  
  

Par défaut, le droit de vote des associés d'une SCIA est proportionnel à leur quote-part qu'il possède selon l'état descriptif de division. Cependant, les statuts de la SCI d'attribution peuvent prévoir un système de vote différent. Par exemple, que chaque lot donne lieu à une voix. 

Le régime fiscal de la SCI d’attribution

La SCIA est transparente d’un point de vue fiscal (article 1655 ter du Code général des impôts). Elle est imposée au niveau de chacun des associés, en fonction de leur tranche respective d’impôt sur le revenu (IR). 

Chaque associé est redevable de la taxe foncière sur la part de l'immeuble qui lui revient. Par exemple, si vous détenez 20 % des parts sociales d'une SCI d'attribution, vous payez 20 %  de la taxe foncière afférente à l'immeuble.

Que se passe-t-il au moment de la dissolution d'une SCI d'attribution ?

La SCI d'attribution a pour objectif final la division d'un bien immobilier entre ses associés. Une fois ce partage réalisé, la société n'a plus de raison d'être, et doit être dissoute.

La dissolution d'une SCI d'attribution se déroule en plusieurs étapes :

1. Décision de dissoudre la société civile immobilière d'attribution prise en assemblée générale à la double majorité des 2 tiers des associés et des 2 tiers des voix (article L212-9 du Code de la construction et de l'habitation).
2. Établissement du partage des parties privatives, communes et du passif par un liquidateur désigné.
3. Approbation ou contestation du projet de partage par les associés de la SCIA.
4. Publication au fichier immobilier.
5. Répartition des fractions d'immeubles entre les associés, qui deviennent copropriétaires.

Les parts du bien immobilier peuvent être octroyées aux associés en pleine propriété ou en jouissance.

• En pleine propriété : chaque associé devient propriétaire d'une partie de l'immeuble.
• En jouissance : chaque associé a le droit d'utiliser une partie du bien ou de percevoir les loyers, si celui-ci est loué.

En résumé

• La SCIA est réglementée par les articles L212-1 à L212-17 du Code de la construction et de l'habitation.
• L'objet d'une SCI d'attribution est de construire ou acquérir des immeubles en vue de les diviser par fractions.
• Les fractions d'immeubles sont attribuées aux associés de la SCIA en propriété ou en jouissance, à proportion des droits qu'ils possèdent dans la société.