SCI et travaux de rénovation énergétique : définition et fonctionnement

La création d'une société civile immobilière (SCI) peut demander des investissements importants, en particulier lorsqu’une rénovation du bien est envisagée. Cependant, les SCI qui réalisent des travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier de plusieurs aides financières et fiscales. TVA à taux réduit, prêt à taux zéro, subvention : découvrez si vous remplissez les conditions d’éligibilité.

Rappel : pourquoi créer une SCI pour gérer un bien immobilier ?

Les principaux intérêts d'une SCI

La SCI est une option plébiscitée pour gérer, développer et transmettre un patrimoine immobilier. Pour les particuliers qui veulent s’associer pour acquérir un bien, cette forme juridique offre une grande flexibilité. Elle permet d’augmenter les capacités d’investissement en cumulant les apports des associés, et de partager les charges engendrées par le projet. 

Créer une SCI est particulièrement intéressant pour : 

• Éviter certaines conséquences de l’indivision : les mésententes entre les héritiers et les situations de blocage, le paiement de droit de donation ;

• Anticiper la transmission de son patrimoine. Avec une SCI, le partage équitable des parts est simplifié. Cela permet aussi de transmettre son patrimoine de son vivant en profitant d’un abattement fiscal. 

• Faciliter la gestion d’un parc immobilier d’envergure. La SCI permet alors de centraliser la prise de décision.
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse en optant pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. 

Les spécificités de la SCI à connaître

Pour déterminer si la SCI est la bonne option pour votre projet, il faut comprendre les spécificités de cette forme juridique : 

• Elle doit compter au moins deux associés ;
• elle exerce une activité civile de gestion d’un patrimoine commercial : vous ne pouvez donc pas exercer une activité commerciale, comme marchand de biens ; 
• Elle n’impose pas de capital minimum (avec 1 € symbolique, vous pouvez créer une SCI) ; 
• Elle est gérée par un ou plusieurs gérant(s) en charge de la gestion courante de la société ;
• Elle offre une grande flexibilité en matière de rédaction de statuts. 

Outre les caractéristiques de la SCI, il faut être attentif aux implications pour les associés :

1. Les associés sont solidaires des dettes contractées par l’entreprise. Leur responsabilité peut être engagée sur leurs apports personnels, à hauteur du montant de leurs parts dans le capital.
2. Les investisseurs ne peuvent plus contracter certains types d’emprunts pour acquérir un bien immobilier : prêt épargne logement (PEL), prêt éco PTZ à titre individuel.

La réduction de TVA pour vos travaux de rénovation en SCI

De même qu’un particulier, une SCI qui réalise des travaux de rénovation énergétique bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, indépendamment du statut d’occupation du logement (résidence principale ou secondaire, location saisonnière, etc). 

Les travaux soumis à la réduction de TVA

La TVA à taux réduit s’applique aux travaux induits, c'est-à-dire les travaux « indissociablement liés aux travaux d’économies d’énergie ». Ils visent les travaux indispensables consécutifs aux travaux de rénovation énergétique à proprement parler.

Les travaux induits visent l’un de ces objectifs : 

• Atteindre les performances intrinsèques des matériaux et équipements ; 
• Conserver les fonctionnalités initiales du bâtiment ; 
• Maintenir dans le temps les performances énergétiques des équipements ou matériaux mis en œuvre.

Le taux de TVA est majoré à 10 % pour certaines prestations et fournitures : main d'œuvre, matières premières et petites fournitures indispensables à la réalisation des travaux (exemples : ciment, peinture, tuyaux, systèmes d’ouverture, etc.). 

Les travaux non déductibles

Certains types de travaux sont exclus de toute déductibilité et donc soumis à un taux de TVA à 20 %.

C’est le cas des travaux :

• Dans des locaux autres que d’habitation ; 
• Au sein de locaux d’habitation achevés depuis moins de deux ans ; 
• Conduisant à agrandir le bâtiment, que ce soit par une surélévation ou une extension ; 
• Augmentant la surface de plancher de plus de 10 % par rapport à l’existant ; 
• concourant à l’édification d’un immeuble neuf.

Les autres aides financières pour vos travaux de rénovation en SCI

Le dispositif MaPrimeRénov’

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, MaPrimeRénov’ a définitivement succédé au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Sont exclues du dispositif les personnes morales et les SCI dont les biens sont mis en location. 

En revanche, peuvent y prétendre : 

• Un associé personne physique habitant le logement à titre de résidence principale, y compris si celui-ci est mis gratuitement à disposition par sa société ; 
• Une SCI dont le(s) logement(s) sont en copropriété, sous réserve que ladite copropriété représente au moins 75 % de résidences principales. 

L'éco-prêt à taux zéro

Bien connu des particuliers, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt réglementé destiné à financer les travaux de rénovation énergétique. Son montant peut atteindre 30 000 euros et dépend de la nature des ouvrages envisagés. 

L’éco-PTZ concerne exclusivement les SCI soumises à l’impôt sur le revenu et intégrant au moins un associé personne physique. Le logement peut être ou non en copropriété, mais il doit être occupé en tant que résidence principale : 

• soit gratuitement par un associé de la SCI ; 
• soit par un locataire tiers.

Subventions de l'Anah

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des aides financières aux particuliers. Mais sous certaines conditions, les SCI peuvent aussi en bénéficier. Ces subventions peuvent être accordées :

Aux bailleurs

Une SCI “bailleur” peut prétendre à une aide à condition de louer le logement à des personnes à revenus modestes. Sont exclus : 

• Les autres gérants et associés de la SCI ; 
• Les personnes ayant un lien de parenté avec ces derniers. 

Aux propriétaires occupants

Pour que les propriétaires occupants associés d’une SCI puissent bénéficier d’une aide de l’Anah, plusieurs conditions doivent être réunies : 

• Le logement doit servir de résidence principale au requérant ; 
• Il doit être mis gratuitement à disposition par la société ; 
• Les revenus des associés doivent être inférieurs aux barèmes. 

En résumé

• Pour une SCI qui réalise des travaux de rénovation énergétique, le taux de TVA est réduit à 5,5 % ou 10% selon les cas.
• Sous conditions, plusieurs aides au financement peut être attribuées : MaPrimeRénov, l’éco-prêt à taux zéro, les subventions de l’Anah.
• Une majorité des aides est accordée sous réserve que le logement concerné serve de résidence principale - qu’il soit occupé par un propriétaire associé ou par un locataire tiers.