Gérant de SCI : nomination, pouvoirs et responsabilité

Le gérant de la société civile immobilière (SCI) est le représentant légal de la société. Il assure la gestion courante de la SCI et a l'obligation de rendre des comptes aux associés. 

Il est possible de nommer plusieurs gérants à la tête de la SCI. On parle alors de cogérance. 

Comment nommer le gérant d'une SCI ?

Qui peut être gérant d'une SCI ?

Une SCI doit obligatoirement avoir au moins un gérant, qui sera le représentant légal de la société. Pour occuper cette fonction, les critères suivants doivent être remplis :

• être une personne physique ou morale : dans le cas d'une personne morale, la SCI sera dirigée par le représentant légal de cette dernière ;
• être majeur ou mineur émancipé ; 
• ne pas exercer une profession incompatible avec le rôle de gérant d'une SCI ;
• ne pas être soumis à une interdiction de gérer.
  

Si ces critères sont remplis, le gérant doit être nommé par les associés de la SCI. Le ou les premiers gérants de la société doivent être nommés avant l'immatriculation de la société. Ils peuvent être nommés directement dans les statuts ou dans un acte séparé. Dans tous les cas, les statuts doivent préciser les modalités de nomination et de révocation des gérants. 

Le gérant peut être un associé ou non, et sa nomination peut se faire par vote majoritaire lors d'une assemblée générale. Son mandat correspond à la durée de vie de la société (99 ans maximum pour une SCI), sauf disposition contraire dans les statuts. 

Les étapes pour nommer le gérant d'une SCI

La nomination du gérant peut être prévue dès l'établissement des statuts de la SCI. Elle peut alors faire l’objet : 

• d’une clause spécifique détaillant les modalités de nomination du gérant ; 
• d'un procès-verbal d'assemblée générale constitutive ; 
• d’un acte séparé annexé aux statuts, 

En cours de vie de la SCI, le gérant doit être nommé conformément aux dispositions prévues dans la clause statutaire qui établit les conditions de désignation. Généralement, la nomination des gérants relève de la compétence de l'assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. 

Le gérant doit ensuite accepter formellement ses fonctions et peut le faire de deux façons :

• expressément : en remettant aux associés un document confirmant explicitement son acceptation des fonctions de gérant ; 
• tacitement : s’il commence à exercer effectivement ses fonctions après sa nomination, il est présumé avoir accepté tacitement ses responsabilités.

Constitution, gérance et transmission d'une SCI : on vous explique en vidéo les avantages et inconvénients d'une SCI

Quels sont les pouvoirs du gérant d'une SCI ?

Le gérant d'une SCI doit assurer la gestion courante de la société. Cela recouvre les prérogatives suivantes :

• l’encaissement des loyers ; 
• le paiement des charges de la société ; 
• les déclarations fiscales ; 
• la gestion des assurances des biens ; 
• l’entretien des biens immobiliers.

L'autre mission du gérant consiste à tenir les comptes de la SCI. Il doit maintenir une comptabilité de trésorerie, en enregistrant les entrées et sorties monétaires de la société. 

Sur le plan juridique, le gérant est le représentant légal de la SCI et peut agir en son nom dans diverses transactions commerciales et juridiques. 

Cependant, il est possible de limiter ses pouvoirs en spécifiant leur étendue dans les statuts de la SCI. Par exemple : interdire au gérant de vendre ou acheter seul des biens immobiliers pour le compte de la SCI. 

Dans les cas où le gérant devrait agir en dehors de ses prérogatives, les associés peuvent lui confier un mandat spécial, pour lui permettre de mener à bien une mission spécifique (signature de prêt, conclusion d’un bail, etc). Les statuts de la SCI précisent les modalités de ce mandat social (accord écrit des associés ou vote en assemblée générale).

Quelle est la responsabilité du gérant d'une SCI ?

Responsabilité envers les associés

Le gérant d'une SCI est avant tout responsable devant les associés de la gestion de la société. Il doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an lors d'une assemblée générale. Si les associés jugent que la SCI est mal gérée, le gérant peut être révoqué pour cause légitime. 

Sa responsabilité peut également être engagée :

• s'il viole les statuts de la SCI en outrepassant les prérogatives stipulées dans les statuts, il sera responsable devant les associés ; 
• s’il a commis une faute ou une négligence causant un préjudice à la société ;
• s’il a commis une faute ou une négligence causant un préjudice à l'un des associés : dans ce cas, c’est l’associé concerné qui pourra engager une poursuite en justice (action individuelle). 
  
  

Responsabilité envers les tiers

Lorsqu'un tiers subit un préjudice, c'est la responsabilité de la SCI qui est engagée. Cependant, la responsabilité du gérant peut être engagée dans certaines hypothèses. Cela peut être le cas s'il a commis une faute ou s'il a outrepassé ses prérogatives. 

Responsabilité pénale

En cas d'infractions pénales (escroquerie, détournement de fonds, etc) le gérant d'une SCI peut voir sa responsabilité pénale engagée. 

Comment changer le gérant d'une SCI ?

La décision de changer de gérant doit être votée et approuvée par des associés représentant plus de la moitié des parts sociales de la SCI. Elle doit être retranscrite dans un procès-verbal indiquant le dirigeant entrant et le dirigeant sortant. 

Ce changement de gérant doit être publié dans un support d’annonces légales dans un délai d’un mois après l'assemblée générale. L’avis de changement doit inclure les éléments suivants : 

• Modifications intervenues : nom du gérant sortant, motif du changement, nom du nouveau gérant, date de prise de fonction ; 
• dénomination sociale de la SCI ; 
• forme de la société ; 
• adresse du siège social de la SCI ; 
• numéro SIREN ; 
• montant du capital social de la SCI ; 
• mention “RCS” suivie de la ville dans laquelle se situe le greffe du tribunal compétent. 

Ensuite, le changement de gérant de la SCI doit être déclaré dans un délai d’un mois sur le Guichet unique des entreprises. Le dossier doit contenir les pièces suivantes : 

• procès-verbal de changement de gérant ; 
• attestation de parution de l’avis au JAL ; 
• exemplaire des statuts mis à jour ; 
• justificatif d’identité du nouveau gérant ; 
• déclaration de non-condamnation du nouveau gérant ; 
• attestation de filiation du nouveau gérant. 

En résumé

• Le gérant de la SCI sera le représentant légal de cette dernière. Il peut s'agir d'une personne morale ou physique.
• La mission du gérant englobe la gestion de la SCI : gestion financière, comptabilité, obligations fiscales…
• Le gérant est responsable devant les associés de la SCI. Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute ou de négligence causant un préjudice à la société ou à un associé.
• Son mandat peut prendre fin pour diverses raisons : démission, décès, révocation pour justes motifs.