Devenir marchand de biens : mode d'emploi

En résumé

Vous souhaitez intégrer le secteur de l'immobilier pour devenir marchand de biens, mais vous vous demandez comment faire. Avez-vous besoin d’un diplôme ? Quelles sont les caractéristiques de cette profession ? Quelle forme juridique choisir pour vous lancer ? Comment créer son entreprise pour devenir marchand de biens ? Tout ce que vous devez savoir pour devenir marchand de biens.

Marchand de biens et agent immobilier : quelles différences ?

Vous désirez devenir marchand de biens avec un objectif en tête : réaliser une plus-value. Cette profession consiste en effet à acheter et revendre des immeubles, des parkings, des locaux commerciaux et à en tirer un bénéfice à court terme.

En tant que marchand de biens, vous vous distinguez de l’agent immobilier, qui lui, représente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors des transactions immobilières.

Contrairement à vous, l’agent immobilier n’est pas propriétaire des biens : il agit en tant qu’intermédiaire. S’il prélève un pourcentage sur la vente ou la mise en location du bien, il ne s’agit pas d’une plus-value, mais d’une rémunération pour sa prestation. 

Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

La profession de marchand de biens n’est pas réglementée. Elle ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle.

Vous serez considéré comme un marchand de biens si :

• Vous achetez un immeuble avec une intention spéculative, dans le but de réaliser une plus-value, et non de le conserver pour votre propre usage ;
• Vous achetez et revendez des biens immobiliers de manière habituelle ;
• L’achat suivi d’une revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de société immobilière.

Si vous envisagez de devenir marchand de biens rénovateur, vous devrez être en mesure d’estimer le coût et le temps des travaux afin d'évaluer de manière réaliste la rentabilité de votre projet. Dans ce cas précis, vous pouvez donc avoir intérêt à participer à des cursus de formation théoriques et techniques sur toutes ces matières.

Quelles sont les qualités pour devenir marchand de biens ?

Même si la formation n’est pas obligatoire, on ne s’improvise pas marchand de biens ! Vous devrez en effet posséder certaines qualités comme :

• Un sens inné du commerce ;
• Une bonne connaissance du marché de l’immobilier ;
• Des notions de fiscalité, d’urbanisme et de construction.

Quelle structure juridique choisir pour exercer l'activité de marchand de biens ?

Le choix de la structure pour devenir marchand de biens emporte des conséquences sur la responsabilité des associés en cas de difficultés financières, le régime social du dirigeant et le régime fiscal de la société. Les opérations d’acquisition-revente immobilières coûtent cher et vous pouvez être tenu pour responsable des dettes sur votre patrimoine personnel selon la structure que vous choisirez.

Pour devenir marchand de biens, vous aurez donc le choix entre :

• une Entreprise Individuelle (EI) ;
• et les sociétés commerciales : que vous exerciez votre activité seul (EURL ou SASU), ou avec des associés (SARL ou SAS). Vous bénéficierez ainsi d’une protection optimale, puisque votre responsabilité financière est limitée à l’apport que vous aurez fait à la société.

Voici un tableau comparatif des principales formes juridiques pour devenir marchand de biens :

En revanche, la profession de marchand de biens ne peut pas être exercée en :

• Société Civile Immobilière (SCI) : cette forme de société n'est autorisée que pour les activités avec un objet civil. Or, l'activité de marchand de biens est de nature commerciale. La SCI n’est donc pas envisageable pour l’achat-revente.
• Micro-entreprise : il exclut les activités assujetties à la TVA immobilière et ne vous permet pas de séparer vos patrimoines personnels et professionnels.
  
  

Il est important de noter que les critères et les avantages/inconvénients de chaque forme juridique peuvent varier en fonction des spécificités de chaque situation. Il est ainsi recommandé de se faire conseiller par un professionnel (avocat, expert-comptable, notaire, etc.) pour choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet de marchand de biens.

Peut-on devenir marchand de biens sans effectuer d'apport ?

Il est très compliqué de devenir marchand de biens sans apport, les banques exigeant en effet une mise de départ représentant entre 20 à 30 % du montant de l’acquisition. Avec de la chance et/ou un bon courtier, mais surtout grâce à un dossier solide, vous parviendrez peut-être à contourner cet écueil.

Autre option, acheter votre premier bien pour le revendre en nom propre. Vous utiliserez ensuite la plus-value dégagée comme apport pour lancer votre activité de marchand de biens.

Quels sont le statut et le régime fiscal du marchand de biens ?

Concernant votre statut juridique de marchand de biens, vous aurez la qualité de commerçant. Vous serez donc soumis à plusieurs obligations :

• l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• la tenue des comptes annuels, la souscription à une assurance civile professionnelle ;
• la mise en jeu de la garantie des vices cachés.
  
  

Le régime fiscal de la plus-value va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens :

• Si vous avez opté pour l'entreprise individuelle (sans option à l’IS) : contrairement aux particuliers qui sont imposés au taux forfaitaire de 19 % pour la revente de biens ne constituant pas leur résidence principale, vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Si vous avez choisi une société commerciale : cette dernière supportera l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15 % pour un montant n’excédant pas 42 500 € et 25 % au-delà.

Quelles règles faut-il respecter pour la TVA ?

En devenant marchand de biens, vous bénéficierez d’un régime spécifique pour la TVA.

En principe, cette dernière ne s’applique pas à la totalité du prix de revente du bien immobilier, mais seulement sur le montant de la marge bénéficiaire, selon le calcul : prix de vente – prix d’achat.

Cependant, des opérations sont soumises à un calcul de TVA différent. N’hésitez pas à demander les services d’un professionnel pour être sûr d’être dans les clous.

En résumé

• Le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier, qui lui représente l’acheteur, le vendeur ou le locataire lors des transactions immobilières.
• La profession de marchand de biens n’est pas réglementée et ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle.
• La SCI n'est pas une forme de société possible pour exercer une activité commerciale, donc pour exercer l'activité de marchand de biens.