Devenir consultant immobilier : les démarches

800 000 : c’est le nombre de transactions immobilières réalisées en 2020. Un nombre en léger recul par rapport à l’année dernière du fait du confinement, mais un secteur qui ne connait pas la crise ! Vous souhaitez profiter de ce dynamisme pour devenir consultant immobilier ou devenir agent immobilier? Après avoir réalisé votre business plan, vous devrez choisir entre exercer votre activité en indépendant ou en réseau de franchises, ainsi qu’une structure juridique.

La différence entre un agent immobilier et un consultant immobilier

Le secteur de l’immobilier rassemble de nombreux professionnels. Vous pouvez devenir mandataire immobilier, agent immobilier, chasseur d’appartements… Mais quelle est la différence entre les deux plus connus, l’agent et le consultant immobiliers ?

Les missions de l’agent immobilier sont plus diverses il peut notamment estimer le prix de vente d’un bien, le mettre sur le marché, réaliser les visites, rédiger un compromis de vente… Il exerce une profession réglementée, ainsi pour devenir agent immobilier indépendant il  doit  être titulaire d’une carte professionnelle et d'un mandat immobilier pour exercer cela même s'il souhaite devenir agent immobilier sans diplôme.

À l’inverse, le métier de consultant immobilier est libre : il n’a pas besoin d’être titulaire de la carte T. Sa principale mission est de trouver des biens immobiliers ou qui le seront bientôt pour les intégrer à son catalogue. Il doit passer la main à un autre professionnel, agent immobilier ou notaire, au moment de conclure la vente.

Les missions du consultant immobilier

Travaillant en collaboration avec une ou plusieurs agences immobilières, le consultant immobilier peut exercer son activité sur deux segments du marché immobilier : l’immobilier à destination des particuliers et l’immobilier commercial (consultant immobilier d’entreprise).

Outre sa mission de démarchage pour trouver des biens à vendre, il est chargé de :

• estimer le prix de vente des biens en fonction de facteurs matériels (l’état du logement ou du local commercial) et géographiques ;
• expliquer le prix qu’il a fixé au vendeur comme aux potentiels acheteurs ;
• assurer la promotion et les visites du bien pour trouver des acquéreurs.

La formation pour devenir consultant immobilier

En théorie, comme la profession de consultant immobilier n’est pas réglementée, vous n’avez pas besoin d’un diplôme ou d’une formation pour l’exercer . Toutefois, vos missions exigent un haut niveau de compétences et de connaissances sur le secteur du bâtiment, de la construction et de l’immobilier, qui nécessitent d’être titulaire d’un Bac+2 minimum. Pour concrétiser votre projet entrepreneurial, comme il est recommandé pour devenir négociateur immobilier, vous pouvez donc suivre :

• un BTS Commerce ;
• un BTS Professions Immobilières ;
• une Licence professionnelle des métiers de l'immobilier.

La rémunération du consultant immobilier

Votre rémunération dépend essentiellement du statut juridique que vous choisissez pour l’exercice de votre activité de consulting immobilier, ce qui peut également impacter le salaire d'un agent immobilier. Première option, le statut de VRP, qui ne correspond pas à votre désir d’être indépendant. En effet, le VRP est un salarié, qui perçoit donc un salaire minimum brut auquel s’ajoutent des commissions en fonction des objectifs atteints. 

En tant qu’indépendant, vous ne disposerez pas d’un revenu minimum fixe. Vous vous verserez des honoraires sur la base d’un pourcentage sur les ventes réalisées. Rien ne vous empêche a priori de travailler avec plusieurs agences immobilières, sauf une clause de non-concurrence.

Choisir entre être indépendant ou rejoindre un réseau de consultants immobiliers

3G immo consultants, Efficity, DP consultant immobilier : il existe de nombreuses franchises de consultants immobiliers. En rejoignant l’un d’eux, vous conserverez votre indépendance dans la gestion de votre petite affaire, mais devrez rester dans les limites du concept du franchiseur. Ce mode d’exploitation présente des avantages et des inconvénients :

• une réputation dont vous profitez immédiatement ;
• un business model qui a déjà fait ses preuves ;
• la mise à disposition des compétences du franchiseur ;
• le versement d'un droit d'entrée et de royalties.

Rédiger un business plan pour devenir consultant immobilier 

Cette étape se déroule en réalité en deux temps : il vous faut d’abord réaliser une étude de marché sur :

• la clientèle : vous devez recueillir des données sur ses revenus moyens, sur le prix qu'elle est prête à payer pour vos prestations, etc ;
• la concurrence : vous devez déterminer s'il existe encore de la place pour vous, le positionnement qu'elle a adopté et comment vous pouvez vous démarquer.

Vous reprendrez la synthèse de cette étude dans le business plan et ajouterez des données financières relatives à votre projet comme vos besoins en financement, le prévisionnel sur les trois premières années, ainsi qu’une présentation de votre stratégie marketing.

Les statuts juridiques pour devenir consultant immobilier

Pour exercer légalement votre activité de consultant immobilier, vous devez choisir une forme juridique. Trois options sont possibles, chacune avec ses avantages et inconvénients.

• Devenir auto-entrepreneur (microentrepreneur) : il s'agit d'un régime spécifique de l'entreprise individuelle. Ce régime présente l’avantage d’être facile à créer et à gérer. Une fois votre activité lancée, vous devez seulement tenir à jour un livre de recettes et de dépenses. Vous déclarez chaque mois ou chaque trimestre le chiffre d’affaires (CA) encaissé, sur lequel vous payez de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement. Vous versez également des cotisations sociales assises sur le CA, qui vous donnent droit à une protection sociale au titre de travailleur non-salarié (TNS). Toutefois, votre responsabilité est illimitée face aux dettes : vos créanciers peuvent saisir vos biens personnels (excepté votre résidence principale, aujourd'hui insaisissable de plein droit depuis la loi Macron). Autre inconvénient, comme vous êtes en profession libérale, votre CA est limité à 72 600 €. Vous ne pouvez pas déduire vos charges professionnelles pour leur montant réel.
• Créer une entreprise individuelle : elle a un intérêt supplémentaire si vous effectuez une déclaration d’affectation, car vos biens personnels seront protégés notamment avec l'EIRL. Vous pouvez la soumettre au régime de la micro-entreprise ou au régime de la déclaration contrôlée.
• Créer une société de consulting : vous avez le choix entre l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), ou, avec un associé, entre la SARL et la SAS. Votre patrimoine personnel est protégé par la responsabilité limitée aux apports dans le capital social. Vous pouvez soumettre vos bénéfices au régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Le gérant d’EURL est considéré comme un TNS, le président de SASU, comme un assimilé salarié. Votre rémunération donnera lieu au versement de charges sociales, sauf à opter pour des dividendes, mais ces derniers n’ouvrent pas droit à une protection sociale. Votre CA n’est pas limité, mais vous devez tenir une comptabilité régulière, ce qui requiert de faire appel à un expert-comptable.

Les formalités pour créer son entreprise de consulting immobilier

Les démarches administratives pour devenir consultant immobilier dépendent de la structure juridique choisie.

Comment devenir auto-entrepreneur ?

C’est très simple ! Vous devez remplir le formulaire de commencement d’activité P0 et l’adresser au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, à savoir l’URSSAF. Cette démarche se réalisant sur le site internet de l’URSSAF, vous pouvez devenir auto-entrepreneur en ligne.

Comment créer sa société ?

Il est recommandé de faire appel à un professionnel, car la procédure est plus complexe. Vous devez en effet :

• rédiger les statuts juridiques de la société ;
• choisir votre option fiscale ;
• nommer le gérant ou le président ;
• déposer une fraction des apports en numéraire sur un compte bancaire bloqué ;
• rédiger et publier une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales, sans omettre une mention obligatoire ;
• déposer un dossier d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), en le transmettant au CFE compétent (chambre de commerce et de l’industrie).

Une fois votre extrait K ou votre Kbis en main, vous pouvez enfin lancer votre activité !

Vous avez besoin d’aide pour devenir consultant immobilier ? Les experts Captain Contrat vous accompagnent dans le choix de votre statut et dans la réalisation des formalités.