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L'essentiel de l'article
En quoi consiste le statut de mandataire immobilier ?
Le mandataire immobilier est un agent commercial indépendant. Son activité est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette profession ne doit pas être confondue avec celle d’agent immobilier.
Les missions d’un mandataire immobilier se concentrent principalement autour de la transaction immobilière (prospection et relation client). Il agit pour le compte et au nom d’un mandant. Il s’agit d’un intermédiaire. Son intervention se concrétise juridiquement par la signature d’un contrat de mandat.
Contrairement à l’agent immobilier, le mandataire immobilier ne peut pas :
- signer un compromis de vente en son nom et engager juridiquement les parties ;
- percevoir des acomptes ou encaisser des paiements pour le compte des clients ;
- créer sa propre agence immobilière ;
- donner des conseils juridiques approfondis.
Le mandataire immobilier n’a donc pas besoin de carte professionnelle (carte T) pour exercer.
En tant que travailleur indépendant, l’agent commercial immobilier a la possibilité d’exercer son activité à son domicile. Il peut rejoindre un réseau de mandataires ou travailler pour le compte d’une agence immobilière.
Pour exercer son activité, le mandataire immobilier doit s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC).
Quelles sont les missions du mandataire immobilier ?
Le mandataire immobilier indépendant agit avant tout comme négociateur. Voici ses principales missions :
- prospection : il identifie les biens à vendre ou à louer pour élargir son portefeuille ;
- estimation des biens : il conseille les propriétaires sur la valeur de leur bien en fonction du marché local et des caractéristiques du bien (maison ou appartement) ;
- diffusion des annonces : il rédige et publie des annonces immobilières sur des plateformes en ligne et via le réseau immobilier ;
- organisation des visites : il anime des visites et répond aux questions des potentiels acheteurs ;
- accompagnement des clients : il négocie les offres et guide les clients (acheteurs et vendeurs) tout au long du processus de transaction, jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire.
Le mandataire immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil vis-à-vis de ses clients, ainsi qu’un devoir de loyauté envers son mandant et une obligation de moyens (et non de résultat). Il doit donc faire de son mieux pour parvenir au résultat escompté.
Quels sont les avantages et inconvénients du métier de mandataire immobilier ?
Les avantages de devenir mandataire immobilier
Le métier de mandataire immobilier indépendant comporte de nombreux avantages :
- vous exercez votre activité à votre propre rythme et en autonomie totale ;
- vous pouvez travailler depuis votre domicile, ce qui réduit vos frais de fonctionnement ;
- contrairement à un salarié, vous percevez une part importante des honoraires de vente (souvent entre 40 % à 50 %) ;
- certains réseaux de mandataires vous ouvrent des opportunités, comme la création de votre équipe de mandataires.
Les inconvénients de devenir mandataire immobilier
Le statut de mandataire immobilier indépendant présente aussi quelques inconvénients :
- le régime de protection sociale est moins protecteur que pour un salarié ;
- vous devez disposer d’une trésorerie suffisante avant de vous lancer : sans transaction, vous ne percevez aucun revenu ;
- la prospection et la gestion des transactions peuvent être chronophages et demandent une forte implication de votre part ;
- bien qu’indépendant, vous dépendez des conditions imposées par le réseau de mandataires ou l’agent immobilier pour lequel vous travaillez.
Faut-il un diplôme pour devenir mandataire immobilier ?
Contrairement à l'agent immobilier qui doit justifier de qualifications pour obtenir la carte T, le mandataire immobilier peut exercer sans formation. Cependant, certaines diplômes peuvent vous permettre d’acquérir les bonnes pratiques du métier :
- un BTS Professions Immobilières ;
- une Licence Professionnelle Métiers de l'Immobilier ;
- un Bachelor Immobilier ;
- un Certificat d'Aptitude Professionnelle (CAP) Commercialisation de biens immobiliers.
Notez que certains réseaux de mandataires proposent des formations internes. Celles-ci incluent des modules sur la prospection, les outils numériques et la relation client.
Quel est le salaire moyen d'un mandataire immobilier ?
Le mandataire immobilier touche généralement entre 40 % à 50 % des honoraires d'agence. Son salaire varie aussi en fonction de son volume de transactions. Ses revenus sont donc irréguliers et dépendent des ventes réalisées.
On estime que les mandataires débutants perçoivent entre 1 500 € et 3 000 € brut par mois. Une fois leur notoriété développée, les mandataires expérimentés peuvent atteindre des revenus mensuels de 5 000 € à 10 000 € brut, voire plus.
Quel statut choisir pour devenir mandataire immobilier ?
En bref :
L’entreprise individuelle au réel
L’entrepreneur individuel (EI) exerce en son nom propre. Il est donc indissociable de son entreprise. Ce statut juridique permet de créer son activité rapidement. Contrairement aux sociétés, vous n’avez pas de statuts à rédiger, ni de capital social à déposer.
En revanche, vous engagez votre responsabilité personnelle en cas de dettes ou de litige commercial.
Côté fiscalité, vous êtes soumis par défaut à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez opter à l’impôt sur les sociétés sous conditions.
Vous avez le statut de travailleur non-salarié (TNS) pour votre couverture sociale. Vos cotisations sociales sont d’environ 45 % et sont calculées sur votre bénéfice imposable. Vous pouvez donc déduire vos frais professionnels.
Pour votre comptabilité, vous avez le choix entre le régime réel normal ou simplifié. Vous devez tenir une comptabilité régulière et établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe).
La micro-entreprise
La micro-entreprise n’est pas un statut juridique, mais un régime social et fiscal applicable à l’entreprise individuelle. Si vous êtes micro-entrepreneur, vous êtes donc entrepreneur individuel.
Le régime de la micro-entreprise comporte de nombreux avantages :
- votre comptabilité est simplifiée par rapport à l’EI au réel ;
- vos cotisations sociales sont moins élevées ;
- sous certains seuils de CA, vous profitez de la franchise en base de TVA ;
- vous pouvez opter pour le versement libératoire de votre impôt sur le revenu.
En revanche, la micro-entreprise ne vous permet pas de déduire vos frais professionnels. Vos cotisations sociales sont donc calculées sur votre chiffre d’affaires, et non sur vos bénéfices. Votre chiffre d’affaires annuel est plafonné. Au-delà, vous devez basculer en entreprise individuelle au régime réel ou en société unipersonnelle.
La société unipersonnelle
Il est possible de devenir mandataire immobilier en société. Vous avez le choix entre une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). La création d'une société commerciale entraîne des démarches plus lourdes, mais vous bénéficiez en contrepartie d'une structure juridique plus solide.
Ici, l’entrepreneur n’est pas limité par un plafond de chiffre d’affaires. Il peut déduire la TVA et ses frais professionnels. L’autre intérêt majeur de la société concerne votre responsabilité. Celle-ci est limitée au montant de vos apports au capital social.
Le choix entre EURL et SASU dépend de nombreux critères, mais notez que :
- le gérant de l'EURL a le statut de TNS, tandis que le président de SASU est assimilé salarié ;
- le statut de conjoint collaborateur existe en EURL, mais pas en SASU ;
- la rédaction des statuts d'une EURL est très encadrée. La SASU bénéficie d'une image plus souple et dynamique.
Dans les 2 cas, le capital social minimum est fixé à 1 €.
Quelles sont les 5 étapes pour devenir mandataire immobilier ?
En bref :
Pour devenir mandataire immobilier, voici les 5 étapes clés à suivre :
- Étape 1 : Réaliser une étude de marché et un business plan
- Étape 2 : Immatriculer son activité au RSAC
- Étape 3 : Souscrire une responsabilité civile professionnelle
- Étape 4 : Être titulaire d’une carte blanche
- Étape 5 : Se constituer un portefeuille
Étape 1 : faire une étude de marché et un business plan
Avant d’entamer vos démarches de création, il est recommandé de faire une étude de marché. Cette étape va vous permettre de :
- comprendre la demande locale : vous identifiez les types de biens immobiliers les plus recherchés (appartements, maisons, terrains, etc.), ainsi que les profils des acheteurs ou locataires ;
- analyser la concurrence : vous évaluez les forces et faiblesses des autres mandataires et agences immobilières présentes sur le marché. Cela vous aide à vous positionner et définir votre offre ;
- identifier les tendances du marché : vous repérez les changements dans la demande ou les facteurs externes impactant le marché (taux d'intérêt, nouvelles réglementations, etc.).
Faire un business plan va ensuite vous permettre d’évaluer la rentabilité de votre projet. Vous allez notamment évaluer les coûts engendrés par votre activité et les investissements financiers nécessaires. Dans ce document, vous allez aussi définir vos objectifs et votre stratégie commerciale.
Étape 2 : immatriculer son activité au RSAC
Les formalités de création d'une entreprise individuelle
Pour devenir mandataire immobilier, vous devez obligatoirement vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Pour cela, il faut vous connecter au Guichet unique de l’INPI. Toutes les démarches se font en ligne. Après avoir créé votre compte sur la plateforme, si vous souhaitez créer une entreprise individuelle ou une micro-entreprise, vous devez remplir une déclaration d’activité en ligne et joindre les justificatifs demandés.
Une fois votre dossier validé, celui-ci est transmis au greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui se charge d’immatriculer votre activité. Sous quelques semaines, vous obtiendrez un numéro d’immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et un numéro Siren.
Les formalités de création d'une société
Si vous créez une société (SASU ou EURL), vous devez préalablement :
- rédiger les statuts constitutifs de votre société ;
- déposer le capital social ;
- publier un avis de création dans un journal d'annonces légales ;
- transmettre un dossier de création au guichet unique.
Le greffe procèdera à l'immatriculation de votre activité au registre du commerce et des sociétés (RCS), en plus du RSAC.
Étape 3 : souscrire une responsabilité civile professionnelle
Pour exercer, l’agent commercial immobilier doit obligatoirement souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à un tiers dans le cadre de son activité.
La limite de garantie de ce contrat doit être égale ou supérieure à 75 000 € par année. La franchise à la charge des assurés doit être égale ou inférieure à 10 % des indemnités dues.
Étape 4 : obtenir une attestation d’habilitation
Vous devez ensuite postuler auprès d’un réseau de mandataires ou trouver un agent immobilier avec lequel collaborer.
Celui-ci doit vous remettre une attestation d'habilitation (ou attestation collaborateur) pour prouver qu'il vous délègue une partie de ses missions. C’est ce qu’on appelle la carte blanche. Pour obtenir cette attestation, l’agent immobilier ou le réseau de mandataires doit adresser une demande auprès de la Chambre de commerce et d'industrie (CCI). Il doit l’accompagner d’un justificatif attestant que vous avez bien souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Une fois cette attestation en poche, vous et l’agence immobilière (ou le réseau de mandataires) devez signer un contrat de mandat. Vous pouvez ensuite débuter votre activité de mandataire immobilier.
Étape 5 : se constituer un portefeuille
Le salaire d’un mandataire immobilier dépend des ventes qu’il conclut. Il est donc important de développer votre portefeuille clients et de dénicher des biens à vendre. Voici quelques conseils pour y arriver :
- publier ses annonces sur les réseaux sociaux et les sites de ventes immobilières ;
- avoir une page professionnelle sur le web pour présenter vos biens et des témoignages clients ;
- faire marcher son réseau personnel et professionnel ;
- faire de la prospection active pour aller à la rencontre des propriétaires ;
- participer à des salons de l’immobilier ;
- distribuer des cartes de visite ;
- déposer des tracts dans les boîtes aux lettres.
En résumé
- Un mandataire immobilier est un agent commercial. Il est un intermédiaire entre l’agence immobilière, les acheteurs et les vendeurs de biens.
- Il peut travailler pour un agent immobilier ou un réseau de mandataires. Il doit signer un contrat de mandat.
- Contrairement à l’agent immobilier, le mandataire immobilier ne doit pas détenir de carte professionnelle (carte T). Il n'y a pas de formation obligatoire.
- Pour exercer, il doit s’immatriculer au RSAC, souscrire une responsabilité civile professionnelle et obtenir une attestation d'habilitation.
