Tout savoir sur l'imposition du boni de liquidation de SCI

Réalisation de l’objet social, mésentente avec les autres associés, état de cessation des paiements : toutes ces situations peuvent mener à dissoudre et liquider une SCI. Après la revente des biens de l’entreprise, si un boni de liquidation se dégage, la question se pose de savoir comment celui-ci est imposé. Comment le boni de liquidation de la SCI est-il réparti ? Quelles sont les méthodes de calcul pour le déterminer ? Quel est le montant du droit d’enregistrement ? Captain Contrat fait le point sur ces questions.

Comment sont imposés les bénéfices dégagés par la SCI à la suite de la liquidation ?

Au moment de créer une SCI, les associés ont le choix entre deux régimes d'imposition pour leur société :  l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

L’IR est le régime social par défaut si les associés n'ont pas opté pour l’IS et dans cette hypothèse, les bénéfices réalisés sont imposés sur leur propre feuille d’impôt. Dans le cadre de l’IS, il appartient à l’entreprise de payer l’impôt.

Dans les deux cas, les associés doivent procéder à une dernière déclaration des résultats avant la liquidation de leur SCI. Si des bénéfices sont constatés, ils seront imposés, selon le régime opté par la société :

• À l’IR, à hauteur de la participation dans le capital de la SCI ;
• À l’IS, à un taux de 15 % ou 25 % en fonction du montant des bénéfices et du chiffre d’affaires.

les plus-values ?

Au moment d’acheter les immeubles composant le patrimoine d'une SCI, les associés ont dû payer le bien à un certain prix. Si au terme de la dissolution, qui suit la liquidation de la SCI, les associés revendent le bien plus cher que ce qu’il a coûté lors de l'achat, alors il s'agit d’une plus-value. Comme pour les bénéfices, l'imposition dépendra du régime fiscal de l’entreprise.

Plus-values à l'IR

À l’IR, les associés sont redevables de l’impôt à hauteur de leur participation dans le capital, ainsi que des prélèvements sociaux. Ils peuvent bénéficier d’une exonération progressive en fonction de la durée pendant laquelle ils ont conservé l’immeuble. 

Plus-value à l'IS

La SCI à l’IS supportera l’imposition sur les plus-values, lesquelles seront intégrées au résultat.

À quel moment déterminer le boni de liquidation d’une SCI ?

L'une des missions du liquidateur est de procéder, d'une part, à la vente des biens composant l’actif de l'entreprise et, d'autre part, de récupérer l’argent nécessaire au règlement des dettes contractées auprès des créanciers. Ces sommes récupérées sont appelées « produit net de la liquidation ».

Calcul du montant réel des apports

Une fois cette opération réalisée, le liquidateur devra restituer ce que les associés ont versé pour constituer le capital social de la société. Cependant, les associés ont pu éventuellement procéder à une augmentation ou une diminution du capital au cours de la vie de la SCI.

Il appartient donc au liquidateur de calculer le montant réel des apports, matérialisés par les parts sociales détenues dans l’entreprise.

Constat du boni de liquidation

Enfin, si le produit net de la liquidation auquel on soustrait la restitution des apports laisse apparaître de l’argent disponible, on parlera de boni de liquidation de la SCI.

Assimilé à un dividende, il engendre le paiement de plusieurs impôts.

Quelle est la part non imposable du boni ?

Tout n’est pas imposable dans le boni de liquidation de la SCI.

Ainsi, la partie correspondant à la valeur des apports dans le capital social n'est pas imposable. En effet, la loi prévoit la possibilité de récupérer la mise de départ en priorité et sans imposition.

Quelle est la part imposable du boni ?

À l’inverse, si le boni de liquidation de la SCI est supérieur aux sommes que vous avez versées pour constituer le capital social, alors vous serez imposable sur cet excédent.

Dans le cadre d'une SCI soumise à l'IR, selon ce que vous choisirez, le boni de liquidation de la SCI sera imposé :

• Au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, autrement appelé flat tax ;
• À la tranche marginale d’impôt sur le revenu à laquelle vous êtes soumis. Vous bénéficierez d’un abattement de 40 % sur le montant du boni de liquidation de SCI. En revanche, il ne s’applique pas aux prélèvements sociaux qui sont de 17,2 %

Si le bénéficiaire du boni est une personne morale, elle sera imposée à l’IS.

Comment calculer la part imposable du boni de liquidation ?

Le calcul de la part imposable d'une SCI à l'IR

Une SCI soumise à l'impôt sur les revenus peut décider, dans le calcul de part imposable du boni de liquidation, d'opter pour le barème progressif de l'IR ou le PFU.

Option pour le barème progressif

Lorsqu'une SCI opte pour le barème progressif de l'IR dans le calcul de la part imposable du boni de liquidation, le taux d'imposition est variable, allant de 0 % à 45 % en fonction des revenus des associés :

Option pour le prélèvement forfaitaire unique

Le choix, pour une SCI, d'opter pour le PFU trouve son intérêt en ce que le taux global reste fixe, qu'importe le montant des revenus. La société peut ainsi adapter sa stratégie fiscale en fonction des revenus des associés. Si ces derniers disposent de revenus modestes, le barème progressif est plus intéressant que le PFU. En revanche, en cas de revenus importants, le PFU sera plus judicieux.

Le calcul de la part imposable d'une SCI à l'IS

Lorsqu'une SCI choisit d'opter pour l'impôt sur les sociétés, la société sera personnellement imposée et non les associés. En présence d'un boni de liquidation, ce dernier sera imposé au titre de l'IS selon un taux variable en fonction des bénéfices générés par la société au cours de l'année d'exercice.

Quelles sont les méthodes de calcul du boni de liquidation de SCI ?

Il existe deux méthodes de calcul pour déterminer le montant du boni de liquidation de la SCI : par soustraction ou par addition.

Le calcul sera personnalisé pour chacun des associés. En effet, ces derniers n'ont pas forcément acquis les parts sociales au même moment :

• Soit ils les ont obtenues à la création de la SCI ;
• Soit ils les ont obtenues au cours de la vie sociale de cette dernière.

Dans cette hypothèse, le calcul dépend du prix auquel les parts sociales ont été achetées : supérieur ou inférieur à celui d’origine. 

Comment le boni de liquidation de la SCI est-il réparti ?

En tant qu’associé, vous avez droit à une fraction du boni de liquidation de la SCI.

Répartition de principe

Généralement, celui-ci est réparti entre vous et les autres associés en fonction de votre participation dans le capital.

Si vous avez apporté un savoir-faire, un service ou des compétences techniques à l’entreprise, ce que l’on appelle un apport en industrie, alors vous aurez droit à la même part de boni de liquidation de SCI que l’associé ayant procédé à l’apport le plus faible.

Répartition aménagée

Autre option, la répartition aménagée du boni de liquidation de SCI. Cette répartition peut être décidée dans les statuts ou lors de l’assemblée générale extraordinaire par laquelle vous avez constaté la clôture de la liquidation et la distribution du boni.

Combien coûte l’enregistrement du PV de liquidation avec boni ?

Le boni de liquidation de la SCI est soumis à un droit d’enregistrement, correspondant à 2,5 % du montant du boni, à verser au service des impôts. Alors comment savoir qui doit payer quoi ?

Pour ce faire, il faudra de nouveau appliquer la règle du paiement en fonction de la participation dans le capital social.

En résumé

• En cas de liquidation d’une SCI, les bénéfices et les plus-values donnent lieu à une imposition à l’IR ou à l’IS en fonction du régime fiscal de la société.
• Le boni de liquidation correspond à la somme qui revient aux associés à la suite de la liquidation.
• Seule la part du boni excédant la valeur des apports des associés sera imposée.