Comptabilité SCI : maîtrisez les règles en 3 minutes !

La constitution d'une société civile immobilière (SCI) est la solution privilégiée pour gérer un bien immobilier à plusieurs ou pour anticiper la transmission du patrimoine des associés.

Cependant, la constitution d'une SCI entraîne de nombreuses conséquences pour les associés, notamment en ce qui concerne la gestion d'une comptabilité.

Pour autant, tous les entrepreneurs ne sont pas au fait des obligations comptables d'une SCI. Est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ? Dans quel cas cette obligation pèse sur les associés ? Comment parvenir à une bonne gestion comptable ? Captain Contrat répond à toutes ces questions.

Tout savoir sur les obligations comptables

La loi impose-t-elle une comptabilité pour la SCI ?

Fiscalité transparente de la SCI à l'IR

Ce type de société est en principe soumis à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices qu’elle réalise et qui font l’objet d’une distribution seront ensuite imposés sur votre propre feuille d’impôt et celle de vos associés, au titre des revenus fonciers.

C’est ce que l’on appelle une fiscalité transparente.

Du fait de cette translucidité, il ne pèse sur la société aucune obligation comptable comme celles qui existent pour les sociétés commerciales. La SCI n’a donc pas à tenir de comptes classiques sous la forme d'un bilan, d'un compte de résultat et d'annexes.

Compte de trésorerie et déclaration des résultats

La SCI doit simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire un document dans lequel sont répertoriés les recettes et les dépenses chronologiques.

Néanmoins, elle a l’obligation, par le biais du gérant, de déclarer ses résultats à chaque fin d’exercice social. En parallèle, en tant qu’associé, vous devrez faire figurer dans votre feuille d’impôt les revenus provenant de la SCI.

En fin d'exercice, le solde des recettes et des dépenses doit correspondre au montant du compte bancaire de la société.

Pourquoi est-il nécessaire de tenir une comptabilité de la SCI ?

Tenir une comptabilité de la SCI vous permettra de :

• Vous prémunir contre toute action de l’administration fiscale. En l’absence de comptabilité, cette dernière a déjà pu considérer que la SCI était fictive, entraînant ainsi la nullité de la société.
• Rendre opposables au fisc le montant des sommes dues en cas de plus-value de cession des parts sociales.
• Assurer convenablement le suivi des apports des associés dans un capital social libéré en différé et ainsi répartir correctement les bénéfices.
  
  

Les obligations diffèrent-elles pour une SCI soumise à l’IS ?

Au moment où vous créez votre SCI, vous avez la possibilité de la soumettre à l’IS plutôt qu’à l’IR, pour qu’elle supporte la taxation des bénéfices. Attention, ce choix est irrévocable.

Si vous optez pour une SCI à l’IS, la loi vous impose, comme aux sociétés commerciales, de tenir une comptabilité en partie double, dite aussi comptabilité d’engagement.

Plus rigoureuse que la comptabilité de trésorerie, elle vous impose de suivre les prescriptions d’un plan comptable professionnel. En clair, il vous appartient, en tant que gérant de tenir à jour :

• Les différents journaux, comme le journal des opérations diverses, celui des achats, celui des ventes, celui de banque, etc. ;
• Le grand livre (les opérations de débit et de crédit par numéro de compte) ;
• Le livre-journal en enregistrant chronologiquement les opérations comptables d’achat et de vente ;
• Le livre d’inventaire.

De plus, parmi les obligations comptables, il sera nécessaire de dresser le bilan des factures non payées à la clôture de l’exercice, des charges à payer, etc.

Il vous faudra donc :

• Disposer de solides connaissances en comptabilité ;
• D'utiliser a minima un logiciel spécialisé ;
• Dans le meilleur des cas, faire appel à un professionnel.

Dans quels autres cas faut-il tenir une comptabilité d’engagement pour une SCI ?

La SCI à l’IS n’est pas le seul cas dans lequel la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire. Il en va de même si :

• L’un de vos associés, qu’il s'agisse d'une personne physique ou morale, est soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels (BIC) et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés ;
• Vous prévoyez cette obligation dans une clause des statuts ;
• La SCI exerce une activité commerciale (SCI de placement, SCI de construction-vente, etc.) ;
• Vous faites le choix, avec vos associés, d’assujettir la SCI à la TVA.

De plus, la SCI a l'obligation de nommer un commissaire aux comptes si elle dépasse deux des trois seuils suivants :

Comptabilité en SCI : comment la gérer et est-il nécessaire de recourir à un expert-comptable ?

Nous le disions plus haut, si vous devez tenir une comptabilité commerciale, vous avez tout intérêt à vous équiper d’un logiciel spécialisé. 

En outre, soyez rigoureux et maintenez votre comptabilité à jour, pour être dans les clous avec l’administration fiscale. Optez pour un rythme qui correspond à celui de l’activité de la SCI : quotidien, hebdomadaire, mensuel, trimestriel, etc.

Prévoyez un planning pour ne pas oublier d’échéances fondamentales, comme la déclaration de TVA si la SCI y est assujettie ou la date de réalisation des comptes annuels.

Vous savez maintenant tout sur les obligations comptables qui vous incombent une fois que vous aurez créé votre SCI. Si vous avez besoin d’aide pour concrétiser votre projet, Captain Contrat vous propose un accompagnement complet de la création à la gestion de votre société.

En résumé

• La comptabilité d'une SCI diffère en fonction du régime fiscal choisi : comptabilité de trésorerie et déclaration des résultats pour les SCI à l'IR. Les SCI à l'IS ont, en revanche, l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement.
• Bien que facultatif, le recours à un expert-comptable permet d'alléger les obligations comptables qui incombent aux associés d'une SCI.