Caution du bail commercial : comment éviter les risques ?

Avant la signature du bail commercial, le bailleur peut demande au futur locataire une caution de bail commercial. Quelles sont les règles encadrant l'acte de cautionnement (formalisme, durée, mentions obligatoires) ? Dans cet article, Captain Contrat vous explique tout ce que vous devez savoir sur les risques à éviter.

Quelle est la différence entre la caution et le dépôt de garantie ?

Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner la somme que le locataire verse au bailleur à la signature du bail et qu'il récupère à la fin de celui-ci. En réalité, cette somme est le dépôt de garantie.

En effet, « la caution », dans le langage juridique, désigne la personne qui s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. 

L'acte de cautionnement : de quoi s'agit-il ?

Le cautionnement est un acte par lequel une personne (la caution) s'engage personnellement envers les créanciers d'un débiteur. C’est le cas d’un dirigeant qui se porte garant de son entreprise. La caution accepte à travers l’acte d'exécuter l’engagement du débiteur dans le cas où celui-ci ne pourrait y parvenir lui-même du fait de circonstances particulières.

L'acte de cautionnement lié à un bail constitue l'exemple le plus couramment employé. Lorsque le locataire est dans l'incapacité de payer ses dettes, le garant, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, verse le montant y correspondant directement au propriétaire.

Deux types de cautionnement sont possibles lors de la signature d'un tel acte :

• La caution simple : pour l'utiliser, le créancier doit suivre une procédure préalablement établie avec le débiteur. Chaque garant n'est responsable que d'une partie de la dette.
• La caution solidaire : elle profite au créancier puisqu'elle lui permet de saisir directement le garant en cas d'inexécution du débiteur. Le créancier peut demander le paiement de la dette à chacune des cautions.

Le cadre juridique du cautionnement du bail commercial 

Quand le locataire est une société à responsabilité limitée (SARL, SAS ou SA), il est fréquent que le bailleur demande au dirigeant de la société de se porter caution pour sa société, c'est-à-dire de payer à la place de sa société les loyers et charges dus en cas de défaillance de sa société.

En fonction du régime matrimonial éventuel du dirigeant, le bailleur peut demander la signature du conjoint dans le cautionnement pour permettre d'engager les biens communs si besoin. En revanche, les biens propres ne seront pas engagés, comme précisé par l'article 1415 du Code civil.

Le cadre juridique du cautionnement est clairement défini par le Code civil (articles 2288 et suiv.). Il est rigoureusement encadré par la loi. Ainsi, la caution a l'obligation de remplir les obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier. 

À noter, quelques spécificités du bail commercial :

• La caution peut être le dirigeant de la société locataire ;
• Mais également un tiers ;
• Ou encore le locataire lui-même au profit d'un sous-locataire.

Caution du bail commercial : quid du consentement du conjoint ?

L'article 1415 du Code civil évoque l'accord exprès du conjoint de la caution au moment de l'engagement. Le patrimoine commun des couples n'est engagé que si l'autre conjoint y consent ouvertement.

Caractéristiques du consentement du conjoint

Même si le consentement explicite ne doit pas revêtir une forme particulière, il doit être exprimé et donc non équivoque et certain. Il semble opportun d'inclure une formule adéquate dans l'acte de cautionnement, suivie de la signature du conjoint de la caution.

Recours du bailleur à l'encontre du conjoint

Le bailleur peut poursuivre l'exécution forcée de la dette sur les biens communs des époux si le conjoint y consent. Toutefois, l'assentiment du conjoint ne lui confère pas la qualité de partie à l'acte, ce qui implique que seul l'époux garant est débiteur du bailleur.

Sauf si le conjoint y consent, le bailleur ne pourra pas poursuivre sur les biens communs du couple. Il sera limité aux biens et aux revenus de l'époux garant. Avant d'engager une action en justice sur le bien, le bailleur doit apporter la preuve de son caractère propre. On peut dire la même chose au sujet des revenus. Il peut sembler difficile de présenter des preuves pour des revenus qui ont déjà été perçus et placés sur un compte bancaire. Le bailleur ne pourra saisir le produit du compte que s'il peut démontrer que le compte a été entièrement alimenté par les revenus du conjoint garant. Si l'argent a été mélangé à d'autres paiements, il devient insaisissable.

Le bailleur peut même demander à l'autre conjoint de se porter caution, auquel cas c'est l'ensemble du patrimoine familial, c'est-à-dire les biens communs et les biens de chaque conjoint, qui sera en jeu.

Le conjoint du garant signe alors un autre contrat de cautionnement. L'autre époux est considéré comme une caution puisqu'il s'engage personnellement en tant que caution solidaire aux côtés de son époux caution et ne se contente pas de donner son assentiment à un acte contracté par son conjoint. Ainsi, les deux cautions ne laissent aucune place au désaccord quant à l'engagement de l'ensemble du patrimoine familial.

Formalisme de l'acte de cautionnement du bail commercial

Il est également possible pour le dirigeant de demander un cautionnement bancaire, sous réserve de l'accord du propriétaire. Notons toutefois que le cautionnement d'un bail commercial correspond à une sûreté réelle (non personnelle), à l'inverse d'une garantie autonome. S'il est établi sous seing privé, à moins d'être contresigné par un avocat, l'acte de cautionnement doit être écrit et doit contenir certaines mentions obligatoires pour prouver trois éléments :

• La solidarité de l'engagement ;
• La validité du cautionnement ;
• L'étendue de la garantie.

Si l'acte est établi par un notaire ou contresigné par un avocat, la rédaction est simplifiée. L'acte de cautionnement détaille l'ensemble des dettes qui seront payées par le garant si la société fait défaut. Il est important de bien les détailler, sinon c'est le juge qui tranchera.
On retrouve généralement le dépôt de garantie du bail commercial, les indemnités d'occupation, les réparations locatives et les intérêts de la dette.

S'il y a plusieurs garants, chacun doit présenter cet acte séparément. 

Quelles sont les mentions obligatoires de l'acte de cautionnement du bail commercial ?

Certaines informations doivent être incluses dans l'acte au moment de sa rédaction :

• L'identification des différentes parties : prénom(s) / nom ; adresse / siège social ;
• L'identification du débiteur bénéficiaire de la caution ;
• Le contrat auquel l'acte de cautionnement est accessoire ;
• La nature et la portée de l'engagement 
• La somme en principal, les intérêts, les frais et les accessoires ; 
• Les conditions de révision ; 
• La mise en jeu de la garantie.
• La signature de la caution.

Il existe des modèles de caution de bail commercial en ligne. Cependant, pour éviter tout risque juridique, faites appel à un professionnel du droit. Cela vous permettra de gagner en sérénité !

Quelle est la durée du cautionnement du bail commercial ?

La durée est une mention importante (déterminée ou indéterminée). Elle a une incidence sur les conditions et les circonstances de résiliation de l'engagement.

La durée de l'acte de cautionnement revêt deux grandes significations :

• Un acte de cautionnement solidaire et multiple pour une période déterminée reste valide jusqu'à la date indiquée. Dans la plupart des cas, cette date correspond à la durée du contrat principal. Par conséquent, en cas de reconduction ou de renouvellement du contrat, la caution demeure engagée.
• La caution peut annuler un contrat de cautionnement solidaire à durée indéterminée à tout moment.
  
  

L'engagement de la caution prend fin à l'expiration du bail : le garant ne pourra être tenu responsable des dettes nées après la date de fin du bail, mais est responsable pendant toute la durée de celui-ci. Par contre, le cautionnement peut s'avérer non valable s'il s'avère disproportionné par rapport aux moyens du garant lors de la signature.

Quels sont les recours de la caution à l'encontre du locataire ?

La caution a droit à une rétribution de la part du locataire s'il s'acquitte de la dette de ce dernier envers le bailleur. La caution dispose de deux types de recours :

• Le recours personnel : il permet à la caution de percevoir non seulement la somme remise au bailleur, mais aussi des dommages et intérêts si un préjudice est prouvé.
• Le recours subrogatoire : il permet à la caution de réclamer la somme versée au bailleur.

L'acte de cautionnement n'est pas anodin pour le garant. Il implique des conséquences financières immédiates en cas de défaillance du locataire. Pour s'assurer de l'étendue des obligations de la caution du bail commercial, il est préférable de faire appel à un professionnel.

En résumé

• Le cautionnement d’un bail commercial permet à une personne appelée (la caution) de s’engager à l’égard du bailleur pour exécuter les obligations du locataire s’il ne peut pas honorer ses engagements.
• Il faut généralement un écrit pour matérialiser l’acte de cautionnement. Ce dernier contient des mentions obligatoires pour être valable et signé par toutes les parties (la caution, le locataire et le bailleur).