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Le bail commercial (ou bail 3 6 9) est un contrat commercial qui a pour objet la location d'un local pour l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le bail commercial obéit à des règles spécifiques qui ont pour but de protéger le locataire.
Ainsi, les parties ne peuvent pas déterminer librement la durée du contrat, il doit être conclu pour une durée de neuf ans minimum. Par ailleurs, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement du bail.
Dans cet article, Captain contrat vous présente toutes les caractéristiques du contrat de bail commercial.
Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?
Contrat de bail : définition
Le contrat de bail commercial a pour objectif premier de mettre à disposition un local commercial à un locataire en contrepartie du paiement d’un loyer.
Le droit français considère que le locataire d'un bail commercial doit être protégé car son local est son principal outil de travail. S'il venait à déménager, il perdrait une partie de sa clientèle qu'il a mis des années à fidéliser. C'est pourquoi le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail. Cela signifie que le bailleur ne peut pas refuser de renouveler le bail sans payer au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité dont le montant peut être substantiel vise à réparer la perte de la clientèle issue du changement de local par le locataire.
Les conditions de validité du bail commercial
Le statut du bail commercial s'applique si les 4 conditions suivantes sont remplies :
- Il s'agit d'un contrat de bail, c'est-à-dire d'un contrat portant sur la location d'un bien immeuble ;
- Les lieux doivent obligatoirement servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
- Le local doit être affecté à un usage commercial, artisanal ou industriel ;
- Le preneur doit être immatriculé et enregistré au RNE.
Le caractère obligatoire du statut des baux commerciaux
Si les conditions de validité du bail commercial sont réunies, les parties ne peuvent pas choisir d'échapper au régime des baux commerciaux. Il s'applique automatiquement à tous les contrats qui portent sur la location d'un local à usage commercial, artisanal ou industriel.
Ainsi, si les parties décident de conclure un bail professionnel alors que toutes les conditions du bail commercial sont réunies, le contrat sera requalifié.
Quelle est la durée du bail commercial ?
L'article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que la durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans. Il s'agit de la durée minimale qui doit être prévue au moment de la conclusion du contrat de bail.
Cependant, le locataire peut demander la résiliation du bail à la date d'anniversaire du contrat à la fin de chaque période triennale. C'est pourquoi le bail commercial est également appelé « bail 3 6 9 ».
La durée maximale qui peut être prévue dans le contrat de bail est de 12 ans. Au-delà, les parties doivent conclure un bail commercial notarié.
Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail
Le très protecteur statut des baux commerciaux offre au locataire un droit au renouvellement du bail. Pour bénéficier de ce droit, il doit simplement être en mesure de prouver que le fonds dont il est propriétaire a été exploité de manière régulière pendant les trois années ayant précédé la fin du bail. Le contrat de bail ne peut pas écarter ce droit au renouvellement.
En pratique, trois scénarios sont juridiquement possibles lorsque le contrat du bail atteint son terme :
- Le bailleur propose un renouvellement à la fin de la durée du bail ou accepte celui formulé par le locataire.
- Le bailleur refuse de renouveler le contrat et accepte de payer une indemnité d’éviction.
- Le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif « grave et légitime », ce qui lui permet de ne pas payer l’indemnité en question..
En théorie, le droit au renouvellement du bail n'est pas absolu, car le bailleur peut le refuser en payant une indemnité d'éviction. Cependant, le montant de cette indemnité peut être très important. En effet, cette indemnité vient réparer la perte de la clientèle du locataire. L'indemnité d'éviction peut donc être équivalente à la valeur du fonds de commerce du locataire.
En cas de non-formulation de congé de la part du bailleur ou du locataire, le contrat se poursuit – pour une durée indéterminée – par ce que l’on appelle une « tacite prolongation ». Le bailleur peut alors formuler un congé à tout moment avec un préavis d’au moins six mois. Par ailleurs, le locataire peut formuler à tout moment une demande de renouvellement.
La résiliation du bail commercial par le locataire
Le locataire est tenu de respecter la période triennale pour envisager une résiliation. Ainsi, tous les 3 ans, le locataire peut résilier le contrat de bail commercial.
Pour que la rupture du bail soit effective, le locataire doit donner congé au bailleur par LRAR au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.
Dans les autres cas, il est impossible pour le locataire de résilier le bail de manière anticipée sauf si :
- Le locataire obtient l’accord du propriétaire pour une rupture amiable du bail commercial ;
- Le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut demander la résolution judiciaire du bail ;
- Le local est détruit.
De son côté, le bailleur peut demander la résiliation à la fin d'une période triennale que dans certaines situations prévues par la loi. Cependant, en cas de manquement du locataire, il peut activer la clause résolutoire. Il peut également demander la résolution judiciaire du bail dans certains cas (impayés, faute du locataire, ect).
Quelles sont les règles relatives à la fixation et à la révision du loyer du bail commercial ?
Si la loyer initial du bail commercial est librement fixé par les parties, la révision ultérieure du montant du loyer est encadrée par la loi.
Si les parties n'ont rien prévu s'agissant de la révision du loyer, c'est le mécanisme légal de la révision triennale qui s'applique. Ce mécanisme permet aux parties de demander une augmentation ou une diminution du loyer tous les trois ans.
L'augmentation du loyer est plafonnée. Cela signifie que le montant du loyer après la révision triennale ne peut excéder la variation d’un indice trimestriel de référence. C'est l’ILC (indice des loyers commerciaux) qui s’applique pour les activités commerciales ou artisanales et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.
Les parties peuvent également décider d'indexer le loyer du bail 3 6 9 sur l'un de ces indices. Dans ces cas-là, la révision du loyer est automatique, il sera modifié à la hausse ou à la baisse tous les ans en fonction de la variation de cet indice. Cette clause est appelée « clause d'échelle mobile ». Les parties peuvent également convenir d'une révision trimestrielle, bi-annuelle, etc.
Enfin, les parties peuvent insérer dans le contrat une « clause de recette » pour faire varier le loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire.
Quels sont les autres frais à prévoir ?
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas légalement obligatoire mais peut néanmoins être librement fixé par les parties prenantes du contrat. Il s’agit d’une somme versée par le locataire au bailleur, qui a pour but de lui garantir la bonne exécution du contrat. Elle doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les locaux, à condition d’avoir rempli toutes les obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est généralement compris entre trois et six mois de loyer.
Le paiement du pas-de-porte
Le locataire entrant peut aussi devoir régler au bailleur un droit d’entrée, que l’on appelle le pas-de-porte. Le pas-de-porte représente une somme d’argent que le futur locataire devra régler et dont le montant est fixé librement en fonction de l’attractivité commerciale de l’emplacement du local.
Le pas-de-porte peut être une indemnité ou un complément de loyer.
Le droit au bail
Le droit au bail est une somme d'argent que le professionnel doit payer à l'ancien locataire lorsqu'il décide d'acquérir son droit au bail. Le montant du droit au bail dépend de l'attractivité du local, mais aussi des termes du contrat de bail qui va être repris (montant du loyer, durée restante du bail, destination du bail).
Quelles sont les mentions obligatoires dans le contrat de bail commercial ?
La loi n’impose pas une forme particulière au contrat de bail commercial. Cependant, il est conseillé de matérialiser le contrat par un écrit. Certaines mentions obligatoires doivent figurer dans le bail commercial. Il s’agit :
- De l’identité des parties, de leurs adresses ;
- Des activités qui peuvent être exercées dans le local ;
- La durée du bail ;
- Le prix du loyer et le montant des charges ;
- Le droit au renouvellement ;
- Le montant de la garantie ;
- Les modalités de résiliation.
Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?
Les diagnostics techniques obligatoires
Il existe également des diagnostics techniques obligatoires. Ils figurent dans les annexes du bail commercial. Il faut réaliser trois séries de diagnostics :
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- L’état des risques naturel, miniers et technologiques.
L’état des lieux
Au moment de l’entrée en possession, un état des lieux doit être réalisé. De même, au moment de la restitution du local, cet état des lieux est également obligatoire. Il existe deux façons de faire l’état des lieux :
- À l’amiable ;
- Par le biais d’un huissier de justice, après une demande du bailleur ou du locataire.
Les annexes
Le contrat de bail commercial peut être annexé par plusieurs documents. C’est le cas par exemple de l’annexe verte qui est nécessaire pour les surfaces supérieures à 2 000 m².
Comment rédiger le contrat de bail ?
Il est probable que vous trouviez rapidement sur Internet des modèles de contrat de bail commercial de ce type :
| Bail commercial |
|
Entre les soussignées : La société [Nom de la société qui met en location le local], [Forme juridique] au capital de [Capital social] euros, dont le siège social est fixé au [Siège social], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Ville d’immatriculation] sous le numéro [Numéro SIREN], représentée par [Représentant légal].
Ci-après dénommé « Le Bailleur » D’une part, Et : La société [Nom de la société locataire], [Forme juridique] au capital de [Capital social] euros, dont le siège social est fixé au [Siège social], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Ville d’immatriculation] sous le numéro [Numéro SIREN], représentée par [Représentant légal]. Ci-après dénommé « Le Preneur », D’autre part,
Le Preneur et le Bailleur étant ci-après dénommés conjointement les « Parties » et individuellement une « Partie ».
Ceci ayant été exposé, il a été convenu ce qui suit : Article 1 : Objet Les Parties conviennent expressément de soumettre la présente location aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux. Article 2 : Situation des parties Les Parties déclarent et garantissent : - que leur état civil et leur existence juridique sont conformes à ceux indiqués en tête des présentes, Article 3 : Désignation des locaux L’immeuble objet du présent Contrat (ci-après le "Bien Loué") est situé à l’adresse suivante : [Adresse du local]. Ce bien appartient à une copropriété, il est désigné par l’état descriptif de division comme le lot n°[Numéro de lot]. Il représente [Quote-part de la copropriété] tantièmes des parties communes. Il se compose de [Nombre de pièces] pièces pour une superficie totale de [Nombre de m²] m². etc. |
Il est fortement conseillé de ne pas utiliser un modèle de bail commercial, qui l'on peut trouver gratuitement sur internet. En effet, le bailleur et le locataire auront chacun des droits et des obligations, le contrat de bail commercial doit être personnalisé pour répondre à leurs besoins et à leurs attentes.
Se faire accompagner d’un spécialiste lors de la rédaction de votre contrat de bail commercial réduira les risques de litiges. En effet, il vous exposera les possibles désaccords entre locataire et propriétaire qui pourraient survenir, et pourra vous conseiller en cas de litige.
Quelles sont les obligations des parties dans le contrat de bail commercial ?
Les obligations du bailleur
L’obligation principale du bailleur consiste dans la mise à disposition du locataire du bien loué.
Le bailleur est donc tenu de respecter une obligation de délivrance, qui se décompose en deux volets :
- la délivrance matérielle, qui implique la remise effective des clés du local, lequel doit être en bon état, sauf stipulation contraire dans le contrat ;
- la délivrance juridique qui suppose le respect par le bailleur des prescriptions légales et réglementaires nécessaires pour permettre au preneur d'exercer son activité.
De plus, le bailleur doit fournir une garantie selon laquelle le locataire aura une jouissance paisible des lieux jusqu’à l’expiration du bail. Il doit donc protéger le locataire de son propre fait, par rapport à une éviction intempestive.
Aussi, le bailleur doit garantir les vices cachés du local. Il doit aussi l’entretenir, notamment, pour les « grosses réparations ».
Les obligations du locataire
Dans un contrat de bail 3 6 9, plusieurs obligations incombent au locataire :
- Paiement du loyer ;
- Respect de l’usage et de l’affectation des lieux ;
- Être diligent vis-à-vis du local, c’est-à-dire respecter le local ;
- Restitution des locaux en bon état.
Le bail commercial peut-il être cédé ?
On parle de cession de bail 3 6 9 lorsque le locataire transmet son droit d'occuper le local à un autre professionnel. Cette cession du bail peut intervenir dans deux cas :
- Une cession du bail seul ;
- Une cession du fonds de commerce ou de la société exploitante.
Le professionnel qui achète le bail va payer une somme d'argent au locataire en place pour récupérer son droit au bail. Il devient alors le nouveau locataire et reprend le contrat de bail dans les mêmes conditions que le locataire précédent.
Dans le contrat de bail, le bailleur peut interdire au locataire la cession du bail seul. Il peut aussi limiter la cession du bail en insérant une clause d'agrément ou une clause de préemption.
En revanche, le bailleur ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder son droit au bail dans le cadre d'une cession du fonds de commerce.
L'exception au bail commercial : le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire, également appelé bail précaire, permet au locataire de signer un contrat de location d’une durée inférieure à celle du bail classique. Ce bail ne peut pas excéder trois ans.
Pour être valablement conclu, le bail précaire ou dérogatoire doit répondre à trois conditions cumulatives :
- La durée du bail dérogatoire ne doit pas dépasser 3 ans ;
- Le contrat de bail doit stipuler expressément le caractère dérogatoire de la location ;
- Le bail doit être conclu avant la prise de possession des lieux par le locataire.
Le bail dérogatoire se caractérise par l’impossibilité du locataire de bénéficier du renouvellement du bail et de l'indemnité d’éviction.
Toutefois, un ou plusieurs renouvellements du contrat sont possibles, du moment que la durée totale des contrats successifs n'excède pas trois ans. Au-delà, le bail dérogatoire est transformé en bail commercial classique.
Cela étant dit, notons que ces conditions ne concernent pas les locations saisonnières – celles-ci ayant une durée bien déterminée (de 3 à 6 mois), avec une date de début et de fin, à laquelle le contrat de bail prend automatiquement fin (sans congé à donner).
Le bail précaire ne doit pas non plus être confondu avec la convention d'occupation précaire qui permet à un propriétaire, si des circonstances exceptionnelles sont réunies, d'accorder à une entreprise un droit d'occupation.
En résumé :
- Le contrat de bail commercial a pour objectif premier de mettre à disposition un local commercial à un locataire en contrepartie du paiement d’un loyer.
- La durée du bail commercial classique (aussi appelé bail 3 6 9) ne peut être inférieure à neuf ans.
- Le locataire peut demander la résiliation du bail commercial tous les trois ans.
- Une indemnité d'éviction est due pour couvrir le préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement ou la rupture unilatérale du contrat de bail.
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