Ce qu'il faut savoir sur le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial est un type de contrat strictement encadré. Les nombreuses règles qui encadrent ce contrat ont pour but de protéger les locataires. Par exemple, la loi octroie au locataire un droit au renouvellement de son bail. Dans les faits, cela signifie que si le bailleur ne veut pas renouveler le contrat de bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité d'éviction dont le montant peut être très élevé.

Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?

Le locataire d’un local commercial bénéficie, en vertu du statut des baux commerciaux, de certaines règles protectrices auxquelles il est interdit de déroger. 

La durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans. C'est la loi qui fixe cette durée minimale afin de permettre au locataire d'exploiter paisiblement son fonds de commerce. À l'issue de cette période de neuf, le locataire du bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Il n'a donc pas à changer de local à chaque fin de contrat et il conserve ainsi la clientèle qu'il a mise du temps à fidéliser. Pour profiter de ce doit au renouvellement du bail, certaines conditions doivent être remplies : 

• Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués ;
• Il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), s'il est commerçant ou au registre national des entreprises (RNE), s'il est artisan ;
• Le fonds doit avoir été exploité au cours des 3 années ayant précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Comment renouveler un bail commercial ?

Renouvellement à l’initiative du locataire

Le locataire peut prendre la décision de renouveler le bail commercial à la fin de la durée du contrat (9 ans minimum). Un nouveau contrat s'applique après l'expiration du précédent bail. Il est susceptible de comporter de nouvelles conditions.

Comment effectuer la demande de renouvellement ?

Concrètement, le locataire doit envoyer une demande de renouvellement :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception (AR) dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ;
• Par acte de commissaire de justice (ex-acte d'huissier de justice).

La demande de renouvellement doit impérativement comporter la mention légale figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce, à savoir : 

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le courrier doit être adressé au bailleur. S'il est généralement facile de l'identifier, il faut néanmoins toujours faire preuve de vigilance, notamment face au « démembrement de propriété ». Cette situation peut survenir, par exemple, quand un couple est propriétaire d’un local commercial et que l’un des époux décède. Le conjoint survivant peut être « usufruitier » et le ou les éventuels héritiers « nus-propriétaires ».

Quelles sont les options du bailleur ?

À la suite de la réception du courrier, le bailleur fait connaître sa réponse au locataire dans un délai de 3 mois. Il peut soit accepter le principe du renouvellement, soit le refuser. S'il est d'accord et souhaite augmenter le loyer, il est tenu d'en faire la demande par le biais d'un acte de commissaire de justice. S'il n'est pas d'accord, il doit respecter les conditions suivantes : 

• Refuser le renouvellement du bail commercial par acte de commissaire de justice ;
• Préciser qu'il s'engage à payer au locataire une indemnité d'éviction ;
  
• Refuser le renouvellement sans payer une indemnité d'éviction. Cela n'est possible que si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime. 

En l'absence de réponse de la part du bailleur dans le délai imparti, le renouvellement est réputé accepté. 

Renouvellement à l’initiative du bailleur

Le bailleur peut lui-même être à l’initiative du renouvellement du bail commercial. C’est généralement le cas lorsqu'il souhaite réviser le loyer. Il doit faire connaître le nouveau montant proposé dans son congé.

Si le contrat de bail commercial arrive à son terme, le bailleur a deux possibilités : 

• Donner congé à son locataire sans offre de renouvellement : il met ainsi fin au bail ; 
• Donner congé à son locataire en l’accompagnant d’une offre de renouvellement. 

Le congé doit être donné par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En l’absence d’offre de renouvellement, le bailleur doit préciser les motifs de refus de renouvellement et verser une indemnité d’éviction au locataire.

En présence d’une offre de renouvellement, le locataire peut :

• Écrire au bailleur pour lui signifier qu’il accepte le renouvellement du bail et le nouveau loyer : le contrat de bail se poursuit pour une durée de 9 ans, dans les mêmes conditions que celles prévues initialement ; 
• Accepter le renouvellement du bail commercial, mais refuser le nouveau loyer. Le propriétaire et le locataire décident alors à l'amiable du montant du loyer ;
• Refuser l’offre de renouvellement et mettre fin au contrat. S'il prend cette décision, le locataire ne peut pas percevoir d'indemnité d'éviction.

Dans quels cas le bailleur peut-il échapper à son obligation de payer une indemnité d'éviction ?

Le droit au renouvellement du bail du locataire ne signifie pas qu'il peut forcer le bailleur à signer un nouveau bail. En effet, le bailleur peut toujours refuser cette proposition. Cependant, s'il refuse le renouvellement, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire dont le montant peut être supérieur à la valeur du fonds de commerce. Dans les faits, cela est très dissuasif pour le bailleur.

Néanmoins, il existe  4 situations dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer une indemnité :

• Le locataire a commis un manquement grave à ses obligations ;
• Le local loué est déclaré insalubre par l'autorité administrative ou il présente un danger pour les occupants. Sa démolition est prévue ;
• Construction ou reconstruction avec proposition d'un local commercial en remplacement ;

Que se passe-t-il si le bail n'est pas renouvelé par les parties ?

La loi prévoit que le bail commercial dure 9 ans. Au terme de cette durée, il ne cesse pas automatiquement. L’article L. 145-9 du Code de commerce précise que si le bailleur n'a pas notifié un congé (accompagné ou non d'une offre de renouvellement) et le locataire n'a ni donné congé ni sollicité un renouvellement du bail, le contrat est reconduit tacitement, et ce, pour une durée indéterminée. On parle alors de tacite prolongation. Elle n'entraîne pas la formation d'un nouveau bail commercial.

Si, à l’issue du bail commercial, les parties ne font aucune demande de renouvellement ou de congé, le contrat est reconduit. Toutes les clauses initiales continuent alors de s’appliquer

À la suite d'une reconduction tacite, le bail peut être rompu à tout moment par les parties (sans respect des délais triennaux). Il suffit au locataire ou au propriétaire d'envoyer un congé par acte de commissaire de justice à l'autre partie. Attention, si le locataire adresse un congé le 4 avril 2023, son effet est reporté au 31 décembre 2023. En effet, le délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre est prolongé du délai nécessaire pour parvenir au terme du trimestre civil. 

Renouvellement du bail commercial : le bailleur peut-il augmenter le loyer ?

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut souhaiter augmenter le loyer. Dans la mesure où il s'agit d'un nouveau bail, les règles relatives à la révision triennale du loyer ne s'appliquent pas. Ainsi, le montant du loyer du bail renouvelé est déterminé librement par les parties.

Si les parties ne s'entendent pas sur le prix du nouveau loyer, les parties peuvent saisir le juge avant que ce blocage ne mette pas en péril le renouvellement du bail.

Le juge doit fixer le nouveau loyer à la valeur locative. Cependant, l'augmentation du loyer qui en résulterait est plafonnée. Ainsi, le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale, de l'indice de référence retenue dans le bail commercial. Il peut s'agir de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Quelle est la durée du bail renouvelé ?

Le bail commercial est renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans minimum. Il en est ainsi, quelle que soit la durée du bail initial.

Si les parties souhaitent fixer une durée supérieure à douze ans, il doit faire rédiger le contrat de bail par un notaire. 

En résumé

• Le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial.
• Si le bailleur n’accorde pas le droit au renouvellement du bail commercial, ce dernier doit payer une indemnité d’éviction.
• Le renouvellement du bail commercial s’accompagne en principe d’une révision du loyer.