Bail commercial : ce qu’il faut savoir sur l'indemnité d’éviction

Le locataire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Dans les faits, cela signifie que si le bailleur refuse de renouveler le bail, il a l'obligation de verser à son locataire une indemnité d'éviction. Les modalités de versement de cette indemnité sont parfois complexes. C’est pourquoi il est nécessaire de l’anticiper le plus en amont possible. Dans cet article, Captain Contrat vous explique dans quels cas le bailleur a l'obligation de verser une indemnité d'éviction et comment calculer son montant. 

Bail commercial : dans quelles conditions une indemnité d’éviction est-elle due ?

À l'approche de l’expiration du bail commercial, le locataire du local dans lequel est exploité le fonds de commerce a la possibilité d’exercer son droit au renouvellement du bail commercial. Il dispose d'un délai de 6 mois avant la fin du contrat de bail pour le faire. 

En théorie, le bailleur n'est pas dans l'obligation d'accepter le renouvellement du bail. Il reste libre de donner congé à son locataire et de lui verser une indemnité d'éviction. Dans les faits, le bailleur peut rarement s'opposer à la demande de renouvellement de son locataire compte tenu du montant de l'indemnité d'éviction qu'il doit verser s'il la refuse. 

Qu'est-ce que le droit de repentir du bailleur ? 

Une fois que le bailleur a refusé le renouvellement et que le montant de l'indemnité d'éviction est fixé, le bailleur dispose d'un délai de 15 jours pour mettre en œuvre son « droit de repentir ». Durant cette période, il peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire, ce qui le dispense de verser l'indemnité d'éviction.

Au-delà de ce délai, le bailleur doit payer l’indemnité d’éviction au locataire sous peine de sanctions judiciaires. 

Comment déterminer le montant de l’indemnité d’éviction d'un bail commercial ?

Le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé par le bailleur et le locataire. Ils sont le plus souvent accompagnés de leurs avocats respectifs. Si aucun accord n’est trouvé, il est établi par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Cette indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial. Elle vise plus précisément à : 

• Compenser les dépenses du locataire engendrées par la résiliation du bail commercial (frais de déménagement, frais de réinstallation, etc). 
• Palier la perte de la clientèle et du droit au bail rattaché au local commercial. 
  
  

Selon les termes de la loi, l'indemnité d'éviction comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce (déterminée suivant les usages de la profession), augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (frais de négociation d'un nouveau bail commercial, montant de la commission due à un intermédiaire), sauf dans le cas où le bailleur prouve que le préjudice de son locataire est moindre ».

Le montant de l'indemnité peut donc être supérieur à la valeur du fonds de commerce.

De quoi est constituée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

L’indemnité d’éviction comprend une indemnité principale. Il s'agit :

• Soit d'une indemnité de « remplacement » ou de « perte de fonds », si le fonds de commerce est amené à disparaître ;
• Soit d'une indemnité de « transfert de fonds » ou de « déplacement », si le fonds de commerce peut être déplacé.
  
  

La perte ou le transfert du fonds de commerce est apprécié selon que le locataire perd ou non sa clientèle.

L'indemnité de remplacement ou de perte de fonds

Si le refus de renouvellement du bail occasionne une perte définitive du fonds de commerce du locataire, l’indemnité d'éviction correspond à la valeur marchande du fonds. Elle est établie sur la base des usages de la profession, comme le dispose l'article L. 145-14 du Code de commerce. 

Pour calculer l'indemnité de remplacement de façon précise, les experts judiciaires prennent en compte :

• Les résultats d’exploitation de l’entreprise, et notamment le chiffre d'affaires des 3 dernières années.
• La perte de la clientèle. Elle peut faire disparaître totalement le fonds de commerce. C'est par exemple le cas pour les commerces de proximité, la clientèle étant attachée à la localisation du point de vente.
• Le droit au bail du local loué par le locataire. Cet élément constitutif du fonds de commerce disparaît en l'absence de renouvellement du bail commercial. Si le local dispose d'un emplacement géographique exceptionnel, il peut arriver que la valeur du droit au bail dépasse celle des autres éléments composant le fonds de commerce. 

L'indemnité de déplacement ou de transfert de fonds

Parfois, il est possible de déplacer le fonds de commerce dans un nouveau local, sans perdre la clientèle. Le fonds ne disparaissant pas, il n'a pas à être remplacé. Pour déterminer si l'activité exercée est transférable, sa nature et l'état du marché locatif dans le quartier sont pris en considération. L'existence de locaux commerciaux vacants à proximité du précédent lieu d'exploitation est étudiée.

Si le locataire peut effectivement être réinstallé, l'indemnité de déplacement est déterminée en calculant la différence entre :

• Le montant du loyer normalement réglé par le locataire si le bail avait été renouvelé ;
• Le montant du loyer à payer par le locataire pour le nouveau local commercial.

Un coefficient considérant la qualité de la localisation du local et la nature de l'activité est appliqué au résultat obtenu. Il s'agit d'un coefficient dit de situation. Un coefficient de capitalisation peut aussi être utilisé.

D'autres éléments sont pris en considération pour fixer le montant de l'indemnité de déplacement : 

• La perte totale ou bien partielle de la clientèle à la suite du transfert du fonds de commerce dans un nouveau local ;
• La valeur du droit au bail des anciens locaux ;
• Le coût d'un éventuel nouveau pas-de-porte. Il s'agit en réalité d'un droit d'entrée. La somme est directement versée par le locataire au bailleur. Le pas-de-porte s'applique uniquement aux locaux vacants. Son montant est établi librement par les parties. Il s'élève en règle générale à 3 ou 6 mois de loyers. Le versement du pas-de-porte peut être effectué en une fois ou bien par échéances, venant s'ajouter au loyer.

Les indemnités accessoires

L'indemnité d'éviction d'un bail commercial est souvent constituée d'indemnités dites « accessoires ». Elles varient selon les situations :

• Frais de déménagement ;
• Frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l'ancien fonds ;
• Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds ;
• Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement ;
• Indemnité pour perte de logement, si le bail comporte des locaux d'habitation ;
• Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation d'un contrat ;
• Préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par exemple, la vente de tabac dans un débit de boissons) ;
• Indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction :
• Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur doit parfois payer à la fois le loyer de l'ancien et du nouveau local).

Quels sont les éléments qui ne sont pas pris en compte pour calculer l'indemnité d'éviction ?

Sont en revanche exclus du calcul de l'indemnité d'éviction :

• Le matériel, le mobilier et les droits incorporels. Ils sont et restent la propriété du locataire évincé ;
• Les aménagements et travaux réalisés dans le local dont le bail n'est pas renouvelé ;
• Les impôts dus au titre des plus-values ;
• Le préjudice moral.
  
  

Le montant de l’indemnité d’éviction correspond au préjudice subi par le locataire au jour le plus proche de la date de l’éviction. Cela signifie que son montant doit être déterminé :

• Soit au jour du départ effectif du locataire ;
• Soit à la date de la décision du juge, si le locataire se trouve encore dans les lieux.

Dans quels cas l'indemnité d'éviction n'est-elle pas due ?

Le bailleur peut échapper au versement de l'indemnité d'éviction dans 4 situations bien précises.

L'existence d'un motif grave et légitime

Lors du refus de renouvellement du bail commercial, le bailleur peut indiquer qu’il refuse également de verser une indemnité d’éviction. Il doit faire état d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire. Cela suppose une faute imputable à ce dernier : elle doit être expressément visée dans le courrier de refus de renouvellement du propriétaire. En outre, le bailleur ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement estimé fautif. Il peut s’agir de : 

• Un défaut d’immatriculation de l’activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) et/ou au registre national des entreprises (RNE) ;
• Le non-paiement du loyer par le locataire ;
• Le locataire n'exploite plus le fonds de commerce loué.

L'immeuble est insalubre ou vétuste

Le bailleur peut également refuser de verser une indemnité d’éviction à son locataire si l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial :

• Est déclaré insalubre par l'autorité administrative ;
• Présente un danger pour les occupants du fait de sa vétusté. Sa démolition est alors prévue.

Le bail ne relève pas du statut des baux commerciaux

Le bailleur a le droit de refuser de verser une indemnité d’éviction à son locataire en expliquant qu’en réalité, le bail conclu ne relève pas du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales nécessaires à l’application du statut. Juridiquement, le bailleur fait une « dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux ». Cela peut notamment être le cas si le locataire n'est pas immatriculé. 

L'immeuble doit être reconstruit

Le bailleur est autorisé à refuser le renouvellement sans indemnité (ou avec une indemnité forfaitaire) pour des motifs tirés de sa propre situation, s’il exerce un « droit de reprise ». Il peut alors construire ou reconstruire l’immeuble en question. Cependant, il doit proposer au locataire un local de remplacement. 

Quand le locataire doit-il libérer le local ?

Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux. Il a, en effet, un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Il ne verse  dans ce cas pas un « loyer », mais une « indemnité d’occupation ». Son montant doit être calculé par un avocat, ou à défaut d’accord, par le juge.

Ce droit disparaît avec le versement de l’indemnité d’éviction : il a alors 3 mois pour libérer le local.

Si le droit au maintien dans les lieux n’est pas respecté par le bailleur, le locataire perçoit une indemnité de réparation. Notez que cette indemnité est distincte de l’indemnité d’éviction.

Quelles sont les conséquences fiscales du versement de l’indemnité d’éviction ?

Le versement de l’indemnité d’éviction engendre des conséquences fiscales pour le bailleur et le locataire.

Indemnité d'éviction : quels impacts fiscaux pour le bailleur ?

Pour le bailleur, le régime fiscal applicable dépend des motifs qui justifient le versement de l’indemnité d'éviction. Il varie aussi en fonction de son régime d'imposition.

Bailleur assujetti aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour le bailleur, l'indemnité d'éviction peut être une charge déductible ou constituer le prix de revient d'un élélement d'actif. 

L'indemnité sera notamment une charge déductible si le propriétaire a refusé le renouvellement pour louer le bail à un meilleur prix ou pour s'installer lui-même dans le local afin d'exercer une autre activité que le locataire précédent.

En revanche, l’indemnité d’éviction fait partie des éléments du prix de revient si le bailleur s'installe pour exercer la même activité que le locataire. Il en va de même s'il a refusé le renouvellement pour vendre le local ou le démolir.

Bailleur assujetti à l'imposition des revenus fonciers

L'indemnité d'éviction est déductible des recettes brutes foncières du propriétaire s'il s'agit d'une dépense destinée à acquérir ou conserver du revenu. Par exemple, en cas de relocalisation à de meilleures conditions, ou de réalisation de travaux permettant de relouer le local commercial à un prix supérieur.

Le bailleur ne peut pas la déduire si elle lui permet de réaliser un gain en capital. Par exemple, s'il reprend le local commercial pour son usage personnel ou s'il le vend.

Indemnité d'éviction : quels impacts fiscaux pour le locataire du local commercial ?

En ce qui concerne le locataire, les règles fiscales diffèrent selon qu'il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce dernier cas, la nature du préjudice couvert par l'indemnité d'éviction est prise en compte.

Locataire soumis à l'impôt sur les sociétés (IS)

Pour le locataire à l’IS, l'indemnité d'éviction est incluse dans les résultats soumis au taux normal, peu importe la nature du préjudice compensé par l'indemnité d'éviction. Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022, le taux normal de l'impôt sur les sociétés s'élève à 25 %.

Locataire soumis à l'impôt sur le revenu (IR)

Pour le locataire à l’IR, l’indemnité d’éviction est considérée comme un prix de cession. De ce fait, elle est assujettie au régime des plus-values professionnelles. Toutefois, la fraction de l’indemnité couvrant les frais de déménagement, de réinstallation, le manque à gagner, etc. constitue une recette d’exploitation ordinaire. Elle est intégrée au résultat, puis imposée normalement à l'IR.

Enfin, sachez que l'indemnité d'éviction entraîne la perception d'un droit fixe d'enregistrement de 125 € (article 738 du Code général des impôts).

L'indemnité d'éviction est un mécanisme complexe dans sa théorie comme dans sa mise en pratique. Pour réduire les risques, le bailleur et le locataire ont tout intérêt à se faire accompagner par un avocat tout au long de la procédure. 

En résumé

• L'indemnité d'éviction vise à compenser les dommages causés au locataire par le refus de renouvellement d'un bail commercial.
• L'indemnité d'éviction d'un bail commercial est composée d'une indemnité de remplacement (perte de fonds) ou de déplacement (transfert de fonds), et, dans la plupart des cas, d'indemnités accessoires.
• Dans certaines situations, le bailleur peut échapper au versement d'une indemnité d'éviction au locataire.