Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?

Si vous envisagez de louer un local, vous pouvez être amené à conclure un bail commercial ou un bail professionnel. Tout dépend de l'activité exercée ! Ces deux contrats se distinguent sur de nombreux aspects : durée, renouvellement, révision du loyer, résiliation... Captain Contrat fait le point sur les différences entre un bail commercial et un bail professionnel.

Bail commercial ou professionnel : quelles sont les activités concernées ?

Quel est le périmètre du bail commercial ?

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d'un local au sein duquel peut être exercée une activité de nature : 

• Commerciale ;
• Industrielle ;
• Artisanale.

Le local doit servir à exploiter de façon effective un fonds de commerce. De son côté, le locataire est obligatoirement immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE). En contrepartie de la jouissance du local, l'occupant des lieux règle un loyer.

Quel est le champ d'application du bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location d'un local à usage strictement professionnel. L'activité exercée ne doit pas être de nature :

• Commerciale ;
• Artisanale ;
• Industrielle ;
• Agricole.

Il concerne majoritairement les professions libérales réglementées ou non réglementées.

Bail professionnel ou commercial : quelle est leur durée ?

Quelle est la durée du bail commercial ?

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). Toutefois, le propriétaire du local et le locataire peuvent se mettre d'accord sur une durée plus longue. 

Quelle est la durée du bail professionnel ?

Un bail professionnel ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à 6 ans (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). 

Comment renouveler un bail professionnel et un bail commercial ?

Comment renouveler un bail commercial ?

Au bout de neuf ans, le bail commercial ne prend pas fin de manière automatique. À la fin du contrat : 

• Soit le propriétaire notifie un congé (par acte de commissaire de justice) avec ou sans offre de renouvellement au locataire. Si l'occupant du local accepte de renouveler le contrat, un nouveau bail vient s'appliquer après expiration du précédent.
• Soit le locataire donné congé ou fait une demande de renouvellement du bail commercial (par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice). Pour pouvoir exercer son droit de renouveler le contrat, il doit être propriétaire du fonds de commerce, immatriculé au RCS ou RNE et avoir exploité le fonds durant les 3 années précédentes (article L 145-1 du Code de commerce).
  
  

Si aucune des parties ne se manifeste, le contrat de bail commercial est prolongé tacitement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation.  

Comment renouveler un bail professionnel ?

Au terme du contrat, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour six ans si le propriétaire ne donne pas congé à l'occupant du local. On parle de reconduction tacite. Même si le bail professionnel a été conclu pour une période supérieure à 6 ans (9 ou 12 ans), il est reconduit tacitement pour six ans.

Contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du contrat. Le bailleur est le seul à pouvoir prendre la décider de le renouveler. 

Quelles sont les règles relatives à la révision du loyer d’un bail commercial ou professionnel ?

Révision du loyer d'un bail commercial

Au moment de conclure le bail commercial, le loyer est établi librement par le propriétaire et le locataire. Son montant n'est pas réglementé par la loi. En cours de contrat, une révision du montant initial du loyer peut intervenir dans trois situations.

Révision triennale ou légale

Le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer initial dans un délai de 3 ans après :

• L'entrée du locataire dans le local ;
• Le renouvellement du bail commercial précédent ;
• La date de la prise d'effet de la précédente révision du loyer. 

On parle alors de révision triennale ou légale.

La demande peut aussi être faite après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans, voire plus. Elle doit prendre la forme d'un acte de commissaire de justice ou d'une lettre recommandée avec accusé de réception, et mentionner le montant du loyer demandé. Depuis 2014, la variation de loyer est plafonnée pour une année, à 10 % du loyer réglé durant l'année précédente. 

L'indice applicable à la révision du loyer dépend de l'activité exercée par le locataire : 

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), si elle est commerciale ou artisanale. Pour les PME, sa variation maximum est fixée à 3,5 % sur une période d'un an, jusqu'au 31 mars 2024.
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) si elle est d'une autre nature.

Pour la première révision du loyer, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours x (dernier indice publié lors de la révision/ indice de référence au moment de la fixation initiale). 

Pour les révisions suivantes, le calcul à faire est le suivant : loyer en cours x (dernier indice publié lors de la révision/ indice de référence au moment de la dernière révision).

Clause d'échelle mobile

La clause d'échelle mobile permet de réviser automatiquement le loyer à l'échéance prévue au contrat, le plus souvent annuelle. La loi protège les parties contre une variation trop importante. Ainsi, si le montant du loyer augmente ou diminue de plus de 1/4 par rapport au loyer précédent, l'une des parties peut demander sa révision immédiate, par courrier recommandé ou acte de commissaire de justice. Il est alors fixé par le juge à la valeur locative.

Clause-recette ou à loyer variable

La clause-recette prévoit une variation du loyer selon le chiffre d'affaires du locataire. Dans ce cas, le loyer est composé de : 

• Une partie variable, correspondant au chiffre d'affaires réalisé par l'occupant du local ;
• Une partie fixe, appelée loyer minimum garanti.

Révision du loyer d'un bail professionnel 

Comme pour le bail commercial, le montant du loyer est librement fixé par les parties. Sa révision n'est pas exigée par la loi. Toutefois, le contrat peut prévoir une révision selon un indice au sein d'une clause d'indexation. Si rien n'est stipulé dans le bail commercial, le loyer initial s'applique durant toute la durée du contrat.

Bail professionnel ou bail commercial : comment le résilier ?

Résiliation d'un bail commercial

Le bailleur peut résilier le bail 3 6 9 après chaque période triennale dans l'un des cas suivants : 

• Immeuble reconstruit ou surélevé ;

• Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement aux locaux commerciaux, et non affecté à l'usage d'habitation ;
• Reprise d'une partie de terrain si le bailleur obtient un permis de construire une habitation ;
• Transformation à usage d'habitation d'un immeuble existant ;
• Réalisation de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de la restauration d'un immeuble.

Le propriétaire peut aussi mettre fin au bail commercial à tout moment, si le preneur n'exécute pas les obligations prévues au contrat.

De son côté, le locataire peut résilier le bail commercial sans motif après 3 ans, 6 ans ou 9 ans. La résiliation est possible en dehors de ces périodes si : 

• Il demande sa retraite ;
• Il est bénéficiaire d'une pension d'invalidité ;
• Il se met d'accord avec le bailleur pour mettre fin au bail à tout moment ;
• Le propriétaire ne respecte pas ses obligations en lien avec le bail commercial.

Résiliation d'un bail professionnel

Au bout de 6 ans, le bailleur peut informer le locataire de son intention de ne pas procéder au renouvellement du contrat. Pour ce faire, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois. Pour rappel, il n'existe pas de droit au renouvellement. Ainsi, si le propriétaire décide de mettre fin au contrat, il n'est pas obligé de verser une indemnité d'éviction à l'occupant du local, comme c'est le cas pour un bail commercial.

De son côté, le locataire a la possibilité, à tout moment, de faire part au bailleur de son intention de quitter les locaux (article 57A de la loi du 23 décembre 1986). Là aussi, le délai de préavis est fixé à 6 mois. 

Récapitulatif des différences entre bail commercial et bail professionnel

En résumé

• Le bail commercial s'applique aux activités industrielles, commerciales ou artisanales. Le bail professionnel est essentiellement conclu entre un bailleur et un professionnel libéral.
• Si la durée d'un bail commercial est fixée à neuf ans, celle d'un bail professionnel est établie à six ans.
• La révision du loyer, le renouvellement et la résiliation du contrat de bail commercial sont davantage réglementés par rapport au bail professionnel.