Bail professionnel : le guide 2024

Proche du bail commercial, le bail professionnel est un contrat de location permettant à un professionnel d’exercer son activité professionnelle. Ce contrat de location porte uniquement sur un local professionnel utilisé pour une activité qui n'est ni commerciale, ni agricole, ni artisanale. De ce fait, le bail professionnel concerne exclusivement les professionnels exerçant une activité libérale, réglementée ou non, tels que les médecins, avocats, architectes.

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Bail professionnel : définition 

Le bail professionnel est un contrat de location d’un bien immobilier dont l’usage est spécifiquement destiné à un usage professionnel. Sa durée est généralement de six ans. Il est rédigé entre deux parties : le locataire dit le “preneur” et le propriétaire dit le “bailleur”.

Quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?

La différence entre le bail commercial et le bail professionnel réside dans les activités concernées. En effet, le bail commercial concerne les activités commerciales, artisanales et industrielles. À l'inverse, le bail professionnel concerne les activités professionnelles qui ne relèvent pas de l'une de ces catégories. Il s'agit essentiellement des activités libérales.  

Le bail commercial obéit à un régime strictement encadré. Lorsqu'une activité relève de ce régime, les parties ne peuvent pas décider d'y échapper. En revanche, lorsque le bail est soumis au régime du bail professionnel, les parties peuvent décider de le soumettre à la place au statut des baux commerciaux.

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

La durée d'un bail professionnel est généralement fixée librement par les parties. Cependant, comme le dispose l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la durée minimale légale du bail professionnel est de six ans. Au terme du contrat, celui-ci peut être reconduit de manière tacite pour la même durée. Par ailleurs, les parties peuvent convenir d'une durée plus longue.

Si les parties souhaitent signer un bail supérieur à 12 ans, elles doivent nécessairement le faire rédiger par un notaire.

Si le locataire d'un bail commercial bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail, ce droit n'existe pas pour le locataire d'un bail professionnel.

Quel est le contenu du contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel, tout comme pour le bail commercial, doit contenir plusieurs informations essentielles afin d'assurer une bonne compréhension et une relation claire entre les parties concernées. Voici quelques éléments importants qui devraient figurer dans le contrat :

• Identité des parties : il est obligatoire d'indiquer clairement les noms et les coordonnées des parties impliquées dans le contrat, notamment le bailleur et le locataire.
• Description des locaux loués : il doit être mentionné au contrat une description détaillée des locaux qui font l'objet du bail. Cela inclut la superficie, la localisation, ainsi que les équipements et les services disponibles.
• Modalités de paiement du loyer : elles doivent être définies de façon explicite, y compris le montant du loyer, la fréquence des paiements et les modes de paiement acceptés.
• Charges locatives : les charges locatives qui incombent au locataire, telles que les charges liées à l'entretien des parties communes, les taxes et les assurances, doivent être également clairement mentionnées.
• Droits et obligations des parties : les droits et les obligations des parties doivent être énoncés de manière précise. Cela peut inclure les responsabilités du bailleur en matière d'entretien des locaux et de fourniture des services, ainsi que les obligations du locataire en termes d'utilisation des locaux et de respect des règles du bail.

Cette liste n'est pas exhaustive, d'autres clauses et informations spécifiques peuvent être ajoutées au contrat de bail en fonction des besoins et des particularités de chaque contrat de bail professionnel.

Comment est fixé le montant du loyer du bail professionnel ?

Le loyer du bail professionnel est fixé librement par les parties en fonction de l'emplacement des locaux, de la superficie disponible, des équipements fournis et des charges afférentes. Si le contrat est silencieux sur la révision du contrat, le loyer ne peut pas être revu jusqu'à son échéance sauf accord entre les parties. 

En revanche, les parties peuvent fixer dans le contrat les modalités de révision du loyer. Ils peuvent notamment décider de l'indexer sur un indice afin de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse tous les six mois ou tous les ans. 

Comment renouveler un bail professionnel ?

Contrairement au bail commercial, un locataire de bail professionnel ne peut pas bénéficier de droit au renouvellement. Le régime prévu par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ne le prévoyant pas. De fait, à défaut du droit au renouvellement du bail, plusieurs solutions sont envisageables :

• Le bailleur donne congé au locataire avec une offre de renouvellement : le propriétaire du local professionnel peut envoyer une proposition de renouvellement du bail. Le locataire se voit donc notifié, six mois avant le terme, une offre de renouvellement via une notification de congés. Le locataire est libre de l’accepter ou non.
• Le bailleur donne congé au locataire sans offre de renouvellement : le bailleur peut donner congé au locataire sans proposer le renouvellement du bail. Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement de son bail, le bailleur n'a donc pas besoin de motiver sa décision. 
• Aucune des parties ne se positionne : dans ce cas, si aucune des parties n’a donné congé à l’autre six mois avant l’expiration du bail, celui-ci est reconduit tacitement.

Comment mettre fin au bail professionnel ?

Le statut des baux commerciaux prévoit que le locataire ne peut résilier son contrat que tous les trois ans, à la fin d'une période triennale. C'est pourquoi le bail commercial est aussi appelé bail 3 6 9. Le bail professionnel n'est pas concerné par cette règle.

Ainsi, le locataire a la possibilité de résilier le contrat à tout moment. Pour ce faire, le locataire doit envoyer une lettre avec avis de réception ou par un acte de commissaire de justice. 

En revanche, le bailleur ne peut pas résilier le bail avant son terme et doit prévenir le locataire six mois avant l'échéance s'il ne souhaite pas le renouveler.

Cependant, le bail professionnel peut contenir une clause résolutoire. Cette clause permet au bailleur d'obtenir la résiliation du contrat si le preneur ne respecte pas l'une de ses obligations (comme son obligation de payer le loyer). Pour actionner cette clause, le bailleur doit mettre en demeure le preneur de régulariser la situation (commandement de payer) dans un délai d'un mois. 

Une rédaction minutieuse du contrat de bail commercial pourra ainsi permettre au bailleur de mettre fin au contrat plus facilement en cas d'impayés et de réviser le loyer en fonction de l'évolution du marché. Compte tenu des enjeux, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat.

En résumé

• Le bail professionnel est un contrat portant sur la location d'un bien pour exercer une activité professionnelle libérale.
• Si l'activité du professionnel est commerciale, artisanale ou industrielle, les parties ne peuvent pas signer de bail professionnel. Elles ont l'obligation de signer un bail commercial. 
• La durée du bail professionnel ne peut pas être inférieure à neuf. Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement, mais il peut résilier le contrat à tout moment.