La résiliation du bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur un local affecté à un usage professionnel qui n'exerce pas une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les règles régissant le bail professionnel sont moins strictes que celles qui concernent le bail commercial.

Ainsi, le locataire du bail professionnel a la possibilité de résilier le bail à tout moment s'il respecte un préavis de six mois. De son côté, le bailleur ne dispose pas de cette faculté, mais il peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer une indemnité à son locataire. 

Qu'est-ce que la résiliation du bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location spécifique, destiné à l'exercice d'une activité professionnelle, mais non-commerciale (architecte, avocat, etc).

Le bail professionnel n’obéit pas aux mêmes règles que le bail commercial. Par exemple, le locataire d’un bail professionnel ne bénéfice pas du droit au renouvellement du bail.

Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ?

Le bail professionnel se distingue du bail commercial sur plusieurs aspects :

Définition et cadre légal de la résiliation du professionnel

Un bail professionnel est un contrat de location :

• Établi obligatoirement sur un support écrit ;
• D'une durée minimale de 6 ans ;
• Destiné aux locaux où s'exerce une activité non-commerciale.

Le bail professionnel est encadré par les articles 57 A à 57 D de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Ce type de bail concerne la location de locaux dans lesquels le locataire exerce une activité professionnelle :

• Non-commerciale ;
• Non-artisanale ;
• Non-industrielle ;
• Non-agricole.

Il est généralement destiné aux professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non.

Il existe deux procédures de résiliation du bail professionnel distinctes selon la personne qui est à l’initiative de la rupture du contrat de bail.

La procédure de résiliation du bail à l’initiative du locataire

• Notifier le congé au bailleur : cette notification peut être réalisée à tout moment par le locataire, elle doit cependant respecter un préavis de six mois.
• Régler les loyers : le locataire est tenu de payer les loyers et les charges jusqu'à l'expiration du préavis, sauf si le local est reloué avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur.
• Réaliser un état des lieux de sortie : cet état des lieux doit être réalisé pour comparer l'état du local à celui de l'état des lieux d'entrée. 
• Restituer les clés au bailleur.

La procédure de résiliation du bail à l’initiative du bailleur

• Notifier le congé au locataire : le bailleur, après un engagement de 6 ans, peut informer le locataire de sa décision de ne pas renouveler le bail, en respectant un préavis de six mois.
• Motiver la résiliation : le bailleur doit indiquer le motif de la résiliation dans la notification.
• Réaliser l’état des lieux de sortie et récupérer les clés : ces étapes sont similaires à celles de la résiliation à l'initiative du locataire.

Le bailleur peut-il résilier le bail professionnel à tout moment ?

Le bailleur ne dispose pas de la faculté de résilier le bail à tout moment. Il doit attendre la fin du bail s'il souhaite récupérer le local. 

Cependant, la plupart des baux professionnels contiennent une clause résolutoire. Cette clause peut être activée par le bailleur si le locataire n'exécute pas ses obligations (et notamment son obligation de payer le loyer). Cette clause peut permettre au bailleur d'obtenir la résiliation du bail professionnel. 

Pour obtenir cette résiliation, le bailleur doit d'abord faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer au locataire défaillant. Le commandement de payer doit prévoir que le locataire dispose d'un délai d'un mois minimum pour régulariser sa situation. S'il s'exécute, le bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail professionnel. En revanche, si le locataire ne régularise pas sa situation, le bail professionnel est résilié de plein droit. 

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail professionnel ?

Contrairement au locataire du bail commercial, le locataire d'un bail professionnel ne dispose pas d'un droit au renouvellement du bail. Ainsi, lorsque le bail arrive à échéance, le locataire et le bailleur peuvent mettre un terme à leur relation contractuelle. 

Pour ce faire, la partie qui ne souhaite pas le renouvellement du bail doit adresser un congé par LRAR ou par acte de commissaire de justice six mois avant l'échéance du bail. Ni le bailleur ni le locataire n'ont besoin d'invoquer un motif particulier. 

Si aucune partie n'adresse de congé dans le délai imparti, le bail professionnel est reconduit tacitement dans les mêmes conditions. 

La résiliation du bail professionnel par le locataire

Contrairement au bailleur, le locataire du bail professionnel peut résilier le contrat à tout moment. Il n'a pas besoin de justifier cette décision. 

Pour mettre en œuvre la résiliation du bail, le locataire doit notifier le bailleur au moins six mois avant la date effective. 

L'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le locataire doit notifier le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Cette notification doit contenir les informations suivantes : 

• Le nom et les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• L’objet, soit la résiliation du bail professionnel ;
• L’adresse du local professionnel ;
• La date de signature du bail ;
• La date de rupture du bail, prenant en compte le délai de préavis.

Le locataire peut-il céder ou sous-louer un bail professionnel ?

Si aucune clause ne l’interdit, le locataire peut céder son bail, ou encore sous-louer ses locaux professionnels à un tiers. Le contrat peut également prévoir par exemple une clause d’agrément, selon laquelle avant de céder ou de sous-louer ses locaux, le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur.

En cas de sous-location d’une partie ou de la totalité des locaux à un autre professionnel, le locataire titulaire du bail reste responsable vis-à-vis du bailleur. Légalement, le propriétaire bailleur peut toutefois agir directement contre le sous-locataire qui ne règle pas son loyer, dû au locataire titulaire du bail. En terme financier, le bailleur a le droit de réajuster le loyer du locataire titulaire, si celui-ci est moins élevé que celui du sous-locataire.

Pour limiter les litiges et assurer une bonne relation entre sous-locataire et locataire titulaire du bail, il est plus que conseillé de rédiger une convention de sous-location. Elle n’est pas obligatoire, mais elle permet d’éclaircir les conditions de sous-location et les responsabilités de chacun. La convention doit notamment :

• Identifier les parties : nom, adresse, identifiants sociaux, siège social ;
• Rappeler les conditions du bail : les signataires, les dates de signature ;
• Préciser la durée de la sous-location ;
• Fixer le montant du loyer et ses modalités de versement ;
• Fixer les modalités concernant l’état des lieux de sorties et d’entrée

Quelles que soient les conditions posées par les clauses, il faut ensuite notifier la cession du bail professionnel au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

En résumé

• Le bailleur ne peut pas résilier le bail à tout moment sauf si le locataire n'exécute pas ses obligations contractuelles.
• Le locataire peut notifier la résiliation du bail à tout moment sans avoir à justifier cette décision.
• Le locataire et le bailleur peuvent refuser le renouvellement du bail professionnel.