Mon locataire ne paie pas son loyer, quelles solutions ?

Un des principaux problèmes de l’immobilier en France est le risque d’impayés qu’ont les propriétaires. Le fait de louer un bien immobilier se symbolise par un contrat mais ce dernier n’empêche pas les impayés. Les impayés sont souvent le fait de personnes ou de sociétés qui n’ont simplement pas les moyens d’honorer leurs dettes.

Le propriétaire peut alors bien sûr se lancer dans des procédures judiciaires mais elles peuvent prendre du temps et de l’argent. Il est donc essentiel d’être informé sur les tenants et aboutissants des baux, des risques d’impayés qu’ils couvrent et de la démarche à suivre en cas de problèmes, avec les limites inhérentes à un sujet très sensible dans la société moderne.

Pour aller plus loin : Comment expulser un locataire de bail commercial qui ne paie pas ?

Les obligations qui découlent du contrat de bail

Le bail d’habitation est un contrat qui permet de poser les obligations juridiques auxquelles les cocontractants ( le bailleur et le locataire ) devront se soumettre.

Pour le bailleur, le contrat de bail entraîne l’obligation de permettre la jouissance du logement loué par le locataire. Il doit donc légalement mettre à disposition du locataire un logement décent, conforme à l’usage d’habitation et ne présentant aucun risque à la sécurité à la santé. Le logement doit être délivré en bon état d’usage et de réparation. Le bailleur a également l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et peut donc être amené à y faire des réparations autres que les réparations locatives. Il doit fournir gratuitement au locataire une quittance de loyer précisant le détail des sommes versées (loyer, droit au bail, charges). Enfin, le bailleur a l’obligation de ne pas s’opposer à un aménagement qui ne consiste pas en une transformation du logement.

Pour le locataire, le contrat de bail entraîne l’obligation de payer le loyer et les charges. Il doit également user paisiblement du logement en respectant la destination prévue. Il est tenu de répondre des dégradations (sauf force majeure, faute du bailleur ou d’un tiers non motorisé), d’assurer l’entretien courant, les menues réparations ainsi que les réparations locatives (sauf en cas de vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure). Le locataire, a aussi l’obligation de permettre l’exécution des  travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble. Il n’a pas le droit de transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur. Il doit assurer le logement loué et en fournir la preuve par une attestation d’assurance au bailleur lors de la remise des clés et annuellement.

Le contrat de bail peut prévoir une révision annuelle du montant du loyer. Cette révision ne pourra pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers publiés trimestriellement par l’INSEE. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire concernant la fixation du montant du loyer, ou de litiges portant sur la conformité ou à l’état des lieux, les dépôts de garantie ou encore les charges et réparations, ils  peuvent alors saisir la commission départementale de conciliation.

Mon locataire ne paie pas son loyer : les démarches à suivre

Après quinze jours de retard de paiement du loyer, le bailleur doit immédiatement envoyer au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle reste sans effet, le bailleur doit alors lui envoyer  un commandement de payer par voie d’huissier. Il doit également effectuer cette même démarche auprès du garant du locataire s’il en possède un. A compter de cet envoi officiel, le locataire dispose de deux mois pour réagir et apurer ses comptes. Pour éviter que le locataire n’organise son insolvabilité, il est vivement recommandé de mandater  un huissier de justice afin qu’il effectue une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires.

Pour éviter ce genre de problèmes, mieux vaut souscrire une assurance loyers impayés lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Il existe deux familles de contrats d’assurance pour les loyers impayés : la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL), qui coûtent entre 2,50 % et 2,80 % du montant du loyer mensuel.

Si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés, déclarez l’incident de paiement à l’assureur en respectant les modalités prévues dans votre contrat.

Loyer impayé : la procédure judiciaire

Après réception de la mise en demeure de payer par voie d’huissier, le locataire a deux mois pour régler ses arriérés de loyer. Si la dette n’a toujours pas été réglée en totalité après cette période, ou si le locataire n’a pas sollicité de délai de paiement, le bailleur doit alors l’assigner par huissier de justice devant le tribunal d’instance de la commune où est situé le logement. Cette étape permettra de faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion. Dans ce cas, mieux vaut alors faire appel à un avocat étant donné de la complexité de la procédure.

L’audience a lieu deux mois après l’assignation. Pendant ce temps, une enquête financière et sociale est menée par les services sociaux sur le locataire. Se basant sur les résultats de cette enquête, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement au locataire s’il estime qu’il est dans la capacité de payer sa dette. En faisant cela, le juge suspend alors automatiquement la procédure d’expulsion ainsi que la résiliation du bail. Mais s’il estime que le locataire ne peut pas régler sa dette, alors il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.

L’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer peut être immédiate, mais  le juge peut également décider  d’accorder un délai allant de un mois jusqu’à un an.

La trêve hivernale

La date d’expulsion peut être reportée par l’application de la trêve hivernale. Celle-ci court du 1er novembre au 31 mars. 

Une procédure d’expulsion met généralement deux ans pour arriver à son terme, et coûte relativement cher. Entre les frais d’huissier et les honoraires d’avocat, le coût d’une telle procédure peut en effet rapidement atteindre 6000 voire 7000 euros, sans compter le manque à gagner sur les loyers impayés.

Responsabilité et solidarité

La colocation

En cas de colocation, vous pouvez anticiper la défaillance de l’un des locataires en prévoyant une clause de solidarité dans le bail d’habitation. Ainsi, en vertu de cette clause, le propriétaire pourra réclamer à chaque colocataire le paiement du loyer dans son intégralité. La répartition du loyer entre les colocataires ne pouvant lui être imposée. Cette solidarité joue également si le colocataire défaillant a quitté les lieux. Cependant, la Loi Macron du 6 août 2015 est venu limiter cette possibilité à six mois. Ce qui reste malgré tout un temps particulièrement long lorsque l’on doit assumer la charge de l’entier loyer.

En revanche, il convient de noter que la solidarité ne joue pas pour l’indemnité d’occupation. En effet, si à l’expiration du bail ou d’un préavis l’un des locataires refuse de quitter les lieux, ce dernier est redevable d’une indemnité d’occupation, laquelle ne joue que sur l'occupant sans titre en tort et non sur les autres.

La responsabilité de l’agent immobilier en cas de mandat de gestion immobilière

Précisons également que l’agent immobilier bénéficiant d’un mandat de gestion immobilière est responsable des conséquences liées à l’insolvabilité des locataires. Autrement dit, la jurisprudence considère qu’une agence qui s’est vu confier un mandat de gestion immobilière "est tenue de vérifier la solvabilité des locataires présentées au propriétaire à l’initiative du mandat". Les juges français ont, par ailleurs, affirmé que le fait de savoir si le mandat se limite à la gestion future, la recherche de futurs locataires, étant secondaire, ne jouait pas pour apprécier la responsabilité de l'agent immobilier. Seul est donc retenu, pour apprécier de la responsabilité ou non de l’agent immobilier, le fait que le mandat porte sur la gestion immobilière du bien. Cette rigueur s’explique par le fait qu’un propriétaire ayant confié la gestion de son immeuble à une agence est en droit d’attendre que cette gestion soit assurée en son entier et non seulement par bribes. Or, la recherche de locataire fait partie intégrante de la gestion d’un bien.