Bail commercial : peut-on expulser le locataire pour impayés ?

Subir un loyer impayé est la crainte de tout bailleur. Ceci est encore plus vrai en période de crise économique.

C’est la raison pour laquelle le bailleur dispose d’actions visant à solliciter la résiliation du bail commercial en cas de loyers impayés et demander l'expulsion de son locataire. 

Ces procédures peuvent s’avérer longues et complexes. Il est donc très important pour le bailleur d’agir vite et de ne pas hésiter à se faire accompagner par un avocat spécialisé.

Quelles sont les étapes à réaliser avant d'envisager l'expulsion du locataire ? 

La recherche d'une solution amiable 

Comme dans toute situation d’impayés, le créancier (le bailleur) est tenu d’essayer dans un premier temps de régler cette solution à l’amiable. 

Le bailleur a la possibilité d’envoyer des lettres de relance, procéder à des relances téléphoniques et, de manière générale, de communiquer avec son locataire afin de trouver d’éventuelles solutions. Les bailleurs sont encouragés à négocier des échelonnements de paiement avec leurs locataires en difficulté. 

Si aucun accord n’est trouvé et que les relances restent sans réponse, le bailleur peut alors mettre en demeure son locataire de payer. 

La mise en demeure du locataire 

La mise en demeure est une étape obligatoire pour le bailleur victime d’impayés. Elle consiste à inviter votre locataire à exécuter son obligation de paiement dans un certain délai et à l’avertir qu’à défaut, des poursuites judiciaires seront engagées contre lui. Il s’agit d’un dernier avertissement avant d’agir en justice.

Pour être valable, une lettre de mise en demeure doit contenir certaines mentions obligatoires : 

• la mention “mise en demeure”, permettant d’exposer clairement votre intention ;
• la date de sa rédaction ;
• vos coordonnées ainsi que celles de votre locataire ;
• un exposé de la situation litigieuse (loyers impayés) ;
• la demande de règlement, précisant le montant dû ;
• le délai dans lequel la situation doit être régularisée, généralement comprise entre 1 et 2 semaines.
  
  

En outre, la lettre devra expressément viser, si elle existe, la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial. Cette clause résolutoire précise les engagements qui faute d’exécution pourront entraîner la résolution du contrat. Si l’absence de paiement du loyer par le locataire du bail n’est pas visée par la clause résolutoire, une mise en demeure restée infructueuse pourra justifier cette résolution (selon l’article 1225 du Code Civil). 

Vous pouvez rédiger seul votre lettre de mise en demeure. Toutefois, il est important de savoir que la lettre de mise en demeure n’a pas d’effet contraignant. Elle n’a qu’un pouvoir d’intimidation. Elle incite votre locataire à s’exécuter, à défaut de quoi des actions plus lourdes seront entreprises (huissier ou action en justice). 

C’est aussi la raison pour laquelle il est recommandé de vous faire assister par un avocat dans la rédaction de cette lettre. Une lettre de mise en demeure signée par un avocat dispose d’un crédit et d’une force contraignante supplémentaires. Le bailleur a alors plus de chances de voir ses loyers recouvrer dès cette étape. 

Une lettre de mise en demeure peut être envoyée par un courrier recommandé avec accusé de réception ou via recours à un acte d’huissier de justice. Ceci vous assure que la lettre a été délivrée et vous en conservez la preuve. 

L'expulsion du locataire en présence d'une clause résolutoire 

Si la procédure de mise en demeure du locataire reste infructueuse, le bailleur dispose de la procédure de signification d’un commandement de payer par huissier de justice. 

Comme pour la lettre de mise en demeure, le commandement de payer devra reprendre la clause résolutoire du bail et contenir un certain nombre de mentions visant notamment à informer le locataire de ses droits. En cas d’irrégularité, le commandement de payer pourra être considéré comme nul. Il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat afin d’éviter les erreurs et le risque de nullité. 

Le locataire dispose alors d’un mois à compter de la signification du commandement de payer (délai durant lequel la clause résolutoire ne produit pas d’effet) pour régulariser sa situation (art. L145-41 du Code de commerce).

Si cette procédure reste infructueuse, le bailleur ne pourra assigner son locataire en justice qu’un mois après la signification du commandement de payer. 

Et en cas d’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail ? Dans ce cas, le bailleur devra initier une procédure au fond, c’est-à-dire s’en remettre à la décision des juges qui apprécieront la gravité de l’impayé et pourront le cas échéant ordonner l’expulsion du locataire. 

L’assignation devant le tribunal judiciaire et la procédure judiciaire d'expulsion 

En dernier recours, si le locataire ne s’exécute pas dans le paiement de ses loyers, le bailleur aura la possibilité de l’assigner en justice. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu d’exploitation du commerce (local commercial). 

Si le bail commercial contient une clause résolutoire et toujours dans un souci de rapidité, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion en référé visant à régler en accéléré le litige en question. 

Si le montant du litige dépasse 10 000 euros, le bailleur devra obligatoirement être représenté par un avocat au cours de cette procédure. 

Quoi qu’il en soit, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat avant d’entamer ce type de procédure. Comme pour tout recours en justice, l’assignation doit suivre un formalisme précis et contenir un certain nombre de mentions obligatoires (identité des parties, lieu, jour de l’audience…). Cette assignation rédigée par un avocat est ensuite remise par huissier de justice. La date d’audience est fixée par le greffe du tribunal.

Bien que le bailleur puisse faire appel de cette décision, la suspension de la clause résolutoire pourra prendre fin et l’expulsion du locataire sera possible dans deux cas : 

• si le locataire ne respecte pas l’échéancier de paiement fixé par le juge ; et
• à condition que le juge ait fixé une clause dite de “déchéance du terme”. 
  
  

Dans ce cas, le bailleur pourra signifier directement la déchéance du terme par voie d’huissier et faire jouer la clause résolutoire. 

Une fois l’ordonnance en référé rendue par le juge, vous pourrez, en tant que bailleur, signifier la décision d’expulsion au locataire par voie d’huissier et sous le contrôle de l’avocat en charge de votre dossier. La signification de cette décision fait alors démarrer les délais de recours (délai de 15 jours en cas de référé). Dès expiration de ces délais, l’huissier pourra procéder à l’exécution forcée de la décision et à l'expulsion du locataire.  

Pourquoi se faire accompagner par un avocat 

Vous l’aurez compris, la procédure d’expulsion d’un locataire peut être longue et complexe. Il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux. 

Outre le soutien dans la constitution de votre dossier, l’assurance de respecter les délais de la procédure, l’avocat saura vous conseiller dans la meilleure stratégie à aborder. 

Parmi les conseils pour agir rapidement dès les premiers signes d’impayés, nous pouvons citer la procédure de saisie conservatoire. C’est l’un des avantages du bail commercial. Dès la survenance des premiers impayés, le bailleur pourra pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du locataire. 

De plus, comme nous l’avons précisé précédemment, le juge peut être amené à autoriser des délais de paiement à votre locataire. En cas de non-respect de ces délais, vous n’avez pas à repasser devant le juge. Vous pourrez, en tant que bailleur, signifier directement la déchéance du terme par voie d’huissier et faire jouer la clause résolutoire.

En outre, l’avocat, grâce à son expérience, bénéficie des bons réflexes à avoir devant le tribunal pour tenter d’accélérer la procédure. Il pourra vous accompagner afin de communiquer rapidement les pièces de votre dossier ou encore demander à ce que le juge accompagne sa décision d’une mesure d’astreinte dans le but d'inciter le locataire à s’exécuter. 

Enfin, vous remarquerez qu’il est primordial de ne pas négliger la rédaction de votre contrat de bail et de vous faire accompagner par un avocat dès sa signature. Un certain nombre de précautions doivent être prises en amont afin d’éviter les difficultés en cas d’impayés. Il est très important de bien faire apparaître les clauses qui pourront vous protéger en cas de litige : la clause résolutoire, la clause de solidarité (vous permettant de garder l’ancien locataire en qualité de garant), la clause de solidarité inversée (vous permettant d’obtenir les loyers impayés de la part du repreneur si votre locataire a fait l’objet d’une procédure collective : redressement ou liquidation), ou encore de souscrire à une assurance en garantie des loyers impayés. 

En résumé :

• Avant d'envisager l'expulsion du locataire, le bailleur doit tenter de trouver une solution amiable. 
• Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut expulser plus facilement le locataire qui ne paye pas son loyer.

• Si le locataire ne s'exécute pas dans un délai d'un mois après avoir reçu un commandement de payer, le bailleur peut demander son expulsion.