Résiliation judiciaire du bail commercial : comment ça marche ?

La résolution judiciaire du bail commercial est une procédure qui se déroule devant les juges. Le but étant de faire constater par le tribunal une inexécution par l'une des parties d'une obligation contractuelle ou d'une obligation issue du statut des baux commerciaux. La résiliation judiciaire permet ainsi au locataire ou au bailleur de mettre fin au contrat en dehors des périodes triennales (3, 6 et 9 ans). 

Dans quels cas la résolution judiciaire du bail commercial peut-elle être demandée ?

Pour obtenir la résolution judiciaire du bail, il faut être en mesure de prouver que le cocontractant n'a pas respecté ses obligations et que ce manquement est suffisamment grave pour mettre fin au contrat. 

La résolution judiciaire du bail commercial demandée par le locataire

Le locataire a le droit de demander la résiliation judiciaire du bail commercial si le propriétaire ne respecte pas les obligations pour lesquelles il s'est engagé en signant le contrat.

La demande de résiliation judiciaire doit être adressée au tribunal du lieu où est situé l'immeuble. Le juge apprécie le manquement, et prononce la résolution s'il présente une certaine gravité.

La résolution judiciaire du bail commercial demandée par le bailleur

Le bailleur peut réclamer en justice la résolution du bail commercial 3 6 9 si le preneur commet une faute. Le juge accepte ou refuse la demande faite par le bailleur en tenant compte de l'importance de cette dernière.

Absence d'assurance

Le locataire d'un local faisant l'objet d'un bail commercial peut être obligé de souscrire une ou plusieurs assurances en fonction de l'activité exercée. En l'absence de production des attestations d'assurances, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail. 

Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire

D'après l'article L. 145-31 du Code de commerce, "sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite". Le locataire est tenu d'obtenir l'accord préalable (écrit ou tacite) du bailleur avant de sous-louer son local. 

Sous-louer sans autorisation peut engendrer la rupture du contrat de bail commercial du locataire et du sous-locataire. Cette dernière est prononcée par le juge. De plus, l'occupant des lieux peut être astreint à verser au bailleur le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages-intérêts, en cas de préjudice.

Absence d'exploitation du fonds de commerce

Le défaut d'exploitation des locaux peut être un motif de résiliation du bail commercial si le contrat oblige le preneur à exploiter de façon permanente son fonds de commerce. 

Non-paiement des loyers

Les modalités de paiement du loyer sont définies librement entre le bailleur et le locataire. Le règlement peut avoir lieu en début ou en fin de mois, mensuellement ou trimestriellement, etc. Il fait partie des obligations légales du preneur (article 1728 du Code civil).

En cas de non-paiement des loyers, le premier réflexe à avoir est de se rapprocher du locataire pour obtenir des explications de sa part. Si la négociation de solde par un échec, le bailleur est en droit de l'assigner devant le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial. 

Changement de destination du bail 

L'activité exercée au sein d'un local commercial doit correspondre à celle stipulée dans le contrat de location. En cas d'ajout ou de changement d'activité, le locataire est tenu d'obtenir l'accord du bailleur et de se conformer à la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. S'il ne la respecte pas, il risque de se voir opposer un refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.

Quelles sont les conséquences de la résolution judiciaire du bail commercial ?

La résiliation judiciaire du bail commercial a plusieurs effets : 

• Le contrat de bail commercial prend fin ;
• Le locataire est dans l'obligation de verser une indemnité d'occupation au bailleur s'il demeure dans le local après la résolution judiciaire du contrat. Elle vise à rémunérer la jouissance des lieux, mais aussi à réparer le préjudice subi par le propriétaire, lié à l'occupation sans droit ni titre du local. L'indemnité d'occupation joue tant que la remise des clés au bailleur n'a pas été faite ;
• Des dommages-intérêts peuvent être mis à la charge de la partie défaillante. 

Quelle est la différence entre la résolution judiciaire et la clause résolutoire ?

Si le locataire manque à ses obligations, le bailleur a deux possibilités : 

• Saisir le tribunal judiciaire, comme nous l'avons vu précédemment. 
• Activer la clause résolutoire du bail commercial. 

La résolution judiciaire est la procédure qui est suivie lorsque le bail ne comprend pas de clause résolutoire. Si le bail contient une telle clause, le bailleur qui souhaite mettre terme au contrat va suivre une autre procédure. 

Qu'est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire stipule les engagements du locataire dont l'inexécution provoque la résolution du contrat de location. Le propriétaire du local peut l'invoquer à tout moment, même après le terme du bail, s'il a été prolongé tacitement. 

Lorsque le bailleur invoque la clause résolutoire, la résiliation du contrat est de plein droit. Cela signifie que le juge qui va intervenir pour confirmer la résiliation du contrat ne va pas se pencher sur la gravité de la faute. Il va simplement vérifier que les conditions de mise en application de la clause résolutoire sont remplies.

À l'inverse, dans le cadre d'une résolution judiciaire, le juge va évaluer la gravité du manquement du locataire avant de se prononcer.

Comment faire jouer la clause résolutoire d'un bail commercial ?

D'après l'article L. 145-41 du Code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai."

Ce commandement peut être assimilé à une mise en demeure. 

Pour déclencher la clause résolutoire, le propriétaire du local doit donc envoyer au locataire un commandement par acte de commissaire de justice. Le document mentionne obligatoirement : 

• Les faits reprochés au preneur.
• Le commandement de payer ses loyers en retard ou la sommation d'exécuter ses obligations, en cas de non-respect du contrat de location. Le preneur a la possibilité de solliciter en justice des délais de paiement.
• La mention d'un délai d'un mois pour que l'occupant du local exécute ce que lui demande le bailleur.

Comme le précise l'article L. 145-41 du Code de commerce, "la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Ainsi, si le preneur exécute ce qui est réclamé dans le commandement, la résiliation du bail n'a pas lieu.

Si le locataire ne s'exécute pas, le bail est résilié automatiquement. Le propriétaire peut alors engager une procédure en justice dans le but d'obtenir l'expulsion du locataire du local commercial et/ou la perte du fonds de commerce exploité.

En résumé :

• La résolution judiciaire est une procédure devant le juge qui permet d'obtenir la résiliation du contrat de bail commercial. 
• Lors d'une résolution judiciaire, le juge va vérifier qu'une partie n'a pas respecté ses engagements et que le manquement est suffisamment grave pour justifier de mettre fin au contrat.
• Si le contrat de bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut mettre fin au contrat sans avoir à passer par la procédure de résolution judiciaire.