Contrat de sous-location du bail commercial

Le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie des murs moyennant contrepartie. Il faut savoir que la sous-location du bail commercial est interdite en principe, sauf si le bailleur l'autorise. Elle peut être mise en œuvre sous deux conditions : l’autorisation du bailleur et le concours du bailleur à l’acte. Une fois ces deux conditions réunies, la sous-location devient possible et engendre, une fois le contrat signé, des rapports bien spécifiques.

Dans quels cas la sous-location du bail commercial peut-elle être autorisée ?

1ʳᵉ condition : l'autorisation du bailleur 

L'article L. 145-31 du Code de commerce prévoit que la sous-location du bail commercial ne peut être autorisée que si le bailleur a donné son autorisation. 

Cette autorisation peut être directement insérée dans le contrat de bail conclu entre le bailleur et le preneur. Elle peut aussi être donnée postérieurement à la signature du bail, lorsque le preneur envisage la sous-location. 

L'autorisation peut être expresse ou tacite. Cependant, le preneur doit être en mesure de pouvoir apporter la preuve que le bailleur a donné son autorisation. C'est pourquoi il est recommandé de faire signer un écrit au bailleur dans ce cas de figure. 

2ᵉ condition : le concours du bailleur à l’acte de sous-location

L'autorisation du bailleur n'est pas la seule condition à respecter pour que la sous-location soit valide. En effet, l'article L145-31 du Code de commerce prévoit dans son alinéa 2 que : « En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ».

Cela signifie qu'il est nécessaire de proposer au propriétaire de participer à la sous-location. Cela va permettre au bailleur de connaître le contenu du contrat entre le locataire et le sous-locataire et de savoir si le locataire a procédé à une augmentation de loyer. 

C'est le locataire qui doit appeler le bailleur à concourir à l'acte par lettre recommandée avec avis de réception. Cependant, si le locataire n’informe pas le bailleur, le sous-locataire peut effectuer l’appel au concours de sa propre initiative pour rendre l’acte opposable.

Dès la réception de la notification, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour donner son intention de participer ou non au contrat de sous-location. 

Quel est le contenu du contrat de sous-location du bail commercial ?

Le contrat de sous-location doit définir les conditions de la sous-location.

À l’instar d’un contrat de bail commercial, le contrat de sous-location doit par ailleurs mentionner :

• la description du ou des locaux sous-loués ;
• l’affectation des locaux sous-loués (spécialisation du bail, cette clause doit être calquée sur celle liant le propriétaire au locataire principal) ;
• le montant du loyer mensuel ainsi que la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment ;
• les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire vis-à-vis du bailleur ;
• la durée de la sous-location et les règles qui articulent le rapport entre la durée de la sous-location et celle de la location (comme dans le cas d’arrivée à terme, avec une reconduction tacite ou bien une résiliation anticipée).
  
  

La meilleure solution pour une sous-location conforme est de recopier les clauses liant le bailleur au locataire principal.

Il est à noter que le locataire peut envisager une sous-location au moyen d’un bail dérogatoire.

Quels sont les rapports entre le bailleur, le locataire et le sous-locataire ?

Les rapports entre locataire principal et bailleur du local commercial

Le bailleur dispose de moyens de contrôle sur le contrat de sous-location. Il peut par exemple réajuster le loyer de la location principale lorsque le loyer de la sous-location est supérieur.

Par ailleurs, le locataire, tenu par ses obligations envers le bailleur, est responsable des manquements du sous-locataire. Par exemple, le non-respect par le sous-locataire du principe de spécialité du bail engage la responsabilité du locataire principal vis-à-vis du bailleur pouvant entraîner une résiliation des baux commerciaux en cascade.

Il faut également savoir que le locataire perd le bénéfice du statut juridique des baux commerciaux s’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce.

Les rapports entre le sous-locataire et le bailleur du local commercial

Le principe est que le bailleur et le sous-locataire n’ont pas de rapport direct : le bailleur tout comme le sous-locataire ont des contrats distincts avec le locataire principal du bail. Cependant, il existe deux exceptions à cette règle :

• Le bailleur dispose d’un droit d’action contre le sous-locataire en paiement du loyer principal. Cela signifie qu'il peut demander directement au sous-locataire de payer le loyer si le locataire principal ne le fait plus. Mais, le contrat de bail initialement conclu (entre le locataire et le bailleur) est inopposable au sous-locataire. Ainsi, il ne peut pas lui demander de payer l'intégralité du loyer si le bail commercial conclu entre le locataire et le sous-locataire stipule un loyer inférieur.
• À l'expiration du bail, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail si le locataire principal est privé de ce droit. On parle alors de droit direct au renouvellement, il est soumis à plusieurs conditions cumulatives :
  • la sous-location a été autorisée par le bailleur ;
  • le bail principal doit avoir expiré sans que le locataire principal n’exerce son droit au renouvellement ;
  • Le bail commercial du sous-locataire était un bail commercial classique et non un bail dérogatoire non soumis au droit au renouvellement. 
    
    

Les rapports entre le locataire principal et sous-locataire du local commercial

Le contrat de sous-location du bail commercial vaut contrat de bail commercial, ainsi tous les droits et obligations sont les mêmes que ceux d’un bail commercial classique.

Le sous-locataire d’un local commercial dispose des mêmes droits que le locataire. En revanche, le sous-locataire ne peut disposer de plus que droits que le locataire.

De fait, la résiliation du bail principal entraîne obligatoirement l’extinction de la sous-location. Par conséquent, le locataire est responsable à l’égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.

La règle majeure régissant les rapports entre le locataire et le sous-locataire est que ce dernier ne peut se voir consentir plus de droits que le locataire n’en dispose lui-même. 

Le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial auprès du locataire principal. Comme pour un contrat de bail commercial classique, ce dernier ne peut s’y opposer. En cas d'exercice de ce droit, le bailleur doit en être informé.

Sous-location irrégulière du bail commercial : quelles sont les conséquences ?

Il faut savoir que si les conditions cumulatives ne sont pas réunies (autorisation du bailleur + concours du bailleur à l’acte), la sous-location est considérée comme irrégulière. Par conséquence, cela entraîne :

• l’inopposabilité de la sous-location commerciale au bailleur ;
• la possibilité de résilier le bail principal, car le locataire principal a commis une faute dans l'exécution du contrat de bail commercial. Dans ce cas, aucune indemnité d’éviction ne sera due au locataire ;
• la possibilité de refuser le renouvellement du bail au sous-locataire et au locataire principal ;
• la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire. En effet, par la faute du locataire principal, ce dernier n’est plus en mesure d’honorer ses obligations contractuelles à l’égard du sous-locataire.
  
  

Une sous-location irrégulière peut avoir des conséquences très négatives pour le locataire et pour le sous-locataire. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour s'assurer que le contrat de sous-location du bail commercial est valide.

En résumé :

• La sous-location du bail commercial est interdite par principe, mais le bailleur peut l'autoriser.
• Le bailleur peut demander le paiement du loyer au sous-locataire en cas de défaillance du locataire principal.
• Si la sous-location est irrégulière, elle est inopposable au propriétaire. Le sous-locataire peut demander réparation au locataire principal en cas de faute.