Renouvellement d’un bail précaire en 2024 : quelle est la procédure ?

Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est un bail conclu pour une durée de trois ans maximum. Ce type de bail permet au locataire et au bailleur d'échapper aux règles strictes des baux commerciaux. Dans le cadre d'un bail précaire, le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail. Cependant, cela ne signifie pas que le renouvellement d'un bail précaire est impossible. Les parties peuvent convenir d'un renouvellement du bail dérogatoire si la durée totale d'exploitation du fonds de commerce dans le local par le preneur n'excède pas trois ans. 

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Le Code de commerce prévoit que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. De ce fait, aucun entrepreneur ne devrait pouvoir conclure un contrat de bail pour une durée de moins de neuf ans. Mais, cette règle qui vise à protéger le locataire peut lui porter préjudice dans certains cas. En effet, le commerçant qui commence son activité peut avoir envie de s'engager pour une durée plus courte afin de tester la pérennité de son activité. À l'inverse, le commerçant qui prévoit un accroissement rapide de son activité peut avoir envie de conclure un bail précaire afin de déménager rapidement dans des locaux plus grands. 

C’est donc pour couvrir ses situations spécifiques que le législateur a donné la possibilité de conclure un bail précaire de moindre durée. Ce bail précaire est également appelé « bail dérogatoire » car il déroge aux règles classiques applicables aux baux commerciaux. Le bail précaire est prévu par l'article L. 145-5 du Code de commerce. 

La durée maximum du bail dérogatoire est fixée à trois ans. En revanche, le Code de commerce ne fixe pas de durée minimum pour ce type de contrat. Par ailleurs, contrairement au locataire d'un bail commercial classique, le locataire d'un bail précaire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail. 

Renouvellement du bail précaire : conditions et procédure

Conditions de renouvellement

Le bail précaire peut courir pour une durée maximale de trois ans. Il s’agit d’une possibilité donnée par le Code de commerce. Mais le même article précise qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un autre bail précaire pour l’exploitation, dans les mêmes locaux, du même fonds de commerce. Si l’exploitation continue, le bail tombe automatiquement dans le régime des baux commerciaux.

Le renouvellement du bail précaire ne peut être réalisé que si sa durée est inférieure à trois ans. Les parties peuvent donc renouveler le contrat autant de fois qu'elles le souhaitent tant que la durée cumulée n'excède pas trois ans (elles peuvent par exemple signer trois contrats successifs d'un an).

Procédure de renouvellement du bail

Le renouvellement du bail précaire se fait dans les conditions prévues par le contrat en cours. Dans le cas où rien n’est prévu, le locataire doit adresser au bailleur une demande de renouvellement.

Dans le cadre d'un bail commercial classique, la procédure de renouvellement est la suivante : 

• Le locataire adresse une demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit comporter, sous peine de nullité, la mention ci-après : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

• Après réception de la demande, le bailleur doit à son tour répondre à la demande, et ceci dans un délai de trois mois après signification de la demande de nouvellement. Cette réponse est également adressée par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Le bailleur précise donc s’il est favorable ou non au renouvellement. Si aucune réponse n’est donnée, l’entrepreneur pourra considérer que le propriétaire est favorable au renouvellement.

Dans le cadre d'un bail précaire, cette procédure n'est pas applicable, car ce type de bail déroge au régime des baux commerciaux. Le locataire et le preneur doivent s'entendre sur le renouvellement du bail. Si tel n'est pas le cas, le bail précaire prend fin et le locataire doit quitter les lieux sans pouvoir prétendre à une indemnité d'éviction. 

Dans quels cas le bail précaire peut-il être requalifié en bail commercial ?

Il existe plusieurs cas de figure dans lesquels un bail précaire peut être transformé en bail commercial classique : 

• La durée totale du bail excède trois ans. La durée du bail dérogatoire ne peut pas être supérieure à trois ans. Si le bail est prolongé au-delà de cette période, il est requalifié en bail commercial. 
• Le locataire se maintient dans les lieux un mois après la fin du bail précaire. Dans ce cas de figure, si le bailleur ne s'est pas opposé au maintien du preneur dans les lieux, le locataire bénéficie d'un nouveau bail soumis au régime classique des baux commerciaux. 

En résumé

• Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est un bail qui n'est pas soumis au régime des baux commerciaux.
• La durée maximale du bail précaire est fixée à trois ans.
• Un bail précaire peut être renouvelé si la durée totale des baux successifs n'excède pas trois années.