Bail de location : les règles du contrat de location à respecter

Vous êtes entrepreneur et avez besoin de louer un local, un immeuble ou un appartement pour démarrer votre activité ? Pour cela, vous devrez forcément signer un contrat de location. La rédaction de ce document permettant de gérer la relation entre un bailleur et son locataire est encadrée par loi. Point sur le bail de location.

Qu'est-ce qu'un bail de location ?

En signant un contrat de location, également appelé bail, vous convenez avec le propriétaire d'un appartement d'utiliser son bien durant une certaine période en contrepartie, notamment, du paiement d'un loyer.

La type de bail dépend de la nature de la location. La bail peut donc être personnel, professionnel ou mixte.

Parmi les divers contrats de location, vous pourrez signer :

• un contrat de location de locaux vides à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).

Il est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Par ce biais, vous pourrez exercer votre activité professionnelle dans une partie de votre résidence principale. Cela n'est envisageable que si vous ne recevez pas de clientèle ni de marchandise, et si le règlement de copropriété et le contrat de bail de location ne l'excluent pas expressément (article L631-7-3 du code de la construction et de l'habitation).

• un contrat de location meublée pour une résidence principale. Il correspond à un logement équipé d'un mobilier suffisant (lit, équipements de cuisson, table, chaises, vaisselle, etc.) pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.

Son régime a été harmonisé par la loi ALUR de 2014, et est désormais proche du contrat de location vide.

• un bail professionnel. Il permet l'exercice d'une profession libérale (médecin, expert comptable, etc.).
• un bail commercial (articles L145-1 et suivants du code de commerce). Il concerne la location d'un immeuble ou local exploité pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Chaque contrat de location est encadré par un formalisme spécifique. Cependant, certaines règles, communes à toutes les locations, doivent être connues pour préparer au mieux votre dossier.

Le dossier du locataire

Avant la signature d'un bail de location, vous devrez faire des recherches et des visites de biens. Pour cela, il vous sera demandé de fournir un dossier complet permettant au bailleur, ou à l'agence immobilière mandatée pour louer le bien, de vérifier notamment votre solvabilité.

La justification des revenus

Si vous faites le choix d'une location uniquement professionnelle, il pourra vous être demandé de fournir les documents liés à votre entreprise, comme l'extrait Kbis ou le certificat d'identification de l'INSEE, ainsi que les documents justifiant de ses résultats (les 2 derniers bilans, le dernier avis d'imposition, etc).

Si vous recherchez une résidence principale au sein de laquelle vous réserverez une partie à votre activité professionnelle, les documents justifiant les revenus de votre ménage seront demandés (bulletin de salaire, avis d'imposition, etc.).

Soyez cependant vigilant car le bailleur ne peut pas réclamer tous les documents. Ainsi, vous ne devez pas lui fournir vos relevés bancaires.

Des garanties supplémentaires : caution et/ou dépôt de garantie

Le bailleur peut vous demander des garanties financières supplémentaires sous la forme d'un acte de cautionnement et/ou d'un dépôt de garantie. L'acte de cautionnement, par lequel une tierce personne prend l'engagement de payer les loyers si vous faites défaut, devra obligatoirement être écrit.

Le dépôt de garantie correspond à une somme versée au bailleur qui permet de compenser les éventuels manquements du locataire, tels que des dégradations ou des loyers impayés.

Selon le type de location son montant est variable :

• 1 mois de loyer hors charges maximum pour les locations vides à usage d'habitation,
• 2 mois de loyer hors charges maximum pour les locations meublées.

Une obligation d'assurance

Pour louer valablement un bien, le locataire doit fournir au bailleur la preuve qu'il a assuré le local ou l'appartement. Il s'agit d'une obligation prévue par la loi pour les locaux à usage d'habitation, qu'ils soient meublés ou non. Cette assurance est également le plus souvent prévue dans les clauses des baux commerciaux ou professionnels.

Si tel n'est pas le cas, la souscription d'une assurance reste fortement recommandée. Vous serez ainsi couvert en cas de sinistre impactant votre activité professionnelle, comme un incendie ou un vol des stocks.

Les documents nécessaires pour valider un bail de location

Une fois le bien choisi et votre dossier validé par le bailleur, le bail de location doit être rédigé, signé et accompagné de certaines annexes. Élément essentiel qui entraîne des obligations réciproques du propriétaire et du locataire, vous devez être particulièrement vigilant à cette étape.

Le bail de location

Selon le type de location, les clauses du contrat peuvent différer. Cependant, certaines sont toujours nécessaires. Dans le cadre d'une location meublée ou vide à usage de résidence principale, un contrat-type est prévu par les annexes 1 et 2 du décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

Le bail de location doit notamment préciser :

• les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• la date de prise d'effet et la durée de la location, avec l'éventuelle tacite reconduction ;
• la surface du bien loué et sa destination ;
• la description des locaux et des équipements ;
• le montant du loyer ainsi que les règles de révision éventuelle ;
• les modalités de règlement des charges récupérables ;
• le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un ;
• le détail et la répartition des honoraires de l'agence immobilière, s'il y a lieu.

Au contraire, certaines clauses sont interdites. C'est le cas de celle obligeant le locataire à payer le loyer par prélèvement bancaire automatique, ou encore de celle lui imposant de souscrire un contrat d'assurance habitation auprès d'une compagnie déterminée.

Les autres documents fournis par le bailleur

En plus du contrat de location, le bailleur doit notamment vous fournir :

• l’état des lieux effectué en double exemplaire de façon contradictoire, ou par voie d'huissier ;
• le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l'état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

Les règles d'exécution de la location

La durée de la location

Cette durée dépend du type de bail de location signé. Elle est de :

• 3 ans pour un bail à usage d'habitation vide lorsque le bailleur est une personne physique, et 6 ans s'il est une personne morale ;
• 1 an, tacitement reconductible, pour un logement meublé, et 9 mois s'il s'agit d'un étudiant ;
• 9 ans minimum pour les baux commerciaux, 3 ans maximum pour les baux précaires (également appelés baux dérogatoires), et quelques mois pour les activités saisonnières ;
• 6 ans minimum pour les baux professionnels.

La résiliation du bail de location

Les conditions de résiliation diffèrent selon le bail de location signé. Dans la plupart des cas, le congé, qu'il soit délivré par le locataire ou le bailleur, doit être adressé en lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, la résiliation d'un bail commercial par le bailleur, et par le locataire dans certaines conditions (notamment lors de la fin du bail), se fait obligatoirement par acte d'huissier.

La durée du préavis est, en principe, de :

• 6 mois minimum, avant la fin du bail de location ou avant la fin d'une période triennale, pour les baux commerciaux ;
• 3 mois minimum pour le locataire d'un bien vide ;
• 6 mois pour le bailleur d'une location vide, qui doit, en outre, justifier sa demande de résiliation (reprise du bien pour y habiter, motif légitime comme des impayés) ;
• 1 mois pour le locataire d'un bien meublé ;
• 3 mois pour le bailleur d'un bien meublé ;
• 6 mois pour un bail professionnel.

Parce qu'il est difficile de s'y retrouver entre les différents baux de location et leurs dispositions spécifiques, notre équipe vous accompagne pour constituer votre dossier et vérifier la conformité du bail.