Tout savoir sur le bail mixte

Le bail mixte est un contrat portant sur un local utilisé à la fois pour l'activité professionnelle du locataire et comme lieu d'habitation. Il en existe deux types : le bail mixte à usage professionnel et le bail mixte à usage commercial qui relève du statut des baux commerciaux. Ces contrats de location n'obéissent pas aux mêmes règles.

Qu'est-ce qu'un bail mixte ?

Bail mixte : définition 

Un bail mixte est un contrat de location portant sur un local affecté à deux usages : 

• Une partie est destinée à l'habitation du preneur. Le local constitue sa résidence principale. D'après l'article R. 318-7 du Code de la construction et de l'habitation : "est considéré comme résidence principale, au sens du présent chapitre, un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure".
• L'autre partie est dédiée à l'exercice de son activité professionnelle, libérale, artistique ou artisanale, en l'absence de fonds artisanal. En présence d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, avec exploitation d'un fonds, le bail mixte est dit commercial.
  
  

L’exercice d’une activité professionnelle au sein d'un local d’habitation requiert l’accord du propriétaire. Il peut être obtenu :

• Soit au moment de la signature du bail, qui est alors directement conclu en tant que bail mixte.
• Soit par l'intermédiaire d'une autorisation expresse du bailleur, si un bail d’habitation avait été conclu au préalable.

Quelle est la différence entre le bail mixte professionnel et le bail mixte commercial ?

La principale différence entre un bail mixte professionnel et un bail mixte commercial réside dans la destination des lieux loués.

Le bail mixte commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d'un local et un professionnel exerçant une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale. Il s'adresse donc exclusivement aux commerçants, industriels et artisans exploitant un fonds de commerce ou artisanal, immatriculés au RCS ou au RNE. Le bail mixte commercial est soumis au statut des baux commerciaux.

Le bail mixte professionnel s'adresse quant à lui aux professions libérales réglementées ou non réglementées et aux artistes. Les artisans, industriels ou commerçants exploitant un fonds n'ont pas le droit de signer un bail mixte professionnel.

Dans quels cas peut-on conclure un bail mixte à usage professionnel ?

Il est possible de signer un bail mixte à usage professionnel si : 

• L'activité du locataire est domiciliée ou exercée sur son lieu d'habitation.
• Le local concerné est bien affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Si ce n'est pas le cas, il est possible d'en changer l'usage, en l'affectant en partie à un usage professionnel. 
• La mairie a donné son autorisation préalable au changement d'usage du local (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation). Cette disposition particulière s'applique au sein des communes de plus de 2 000 habitants et les départements suivants : Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis. Soit la mairie autorise le changement total d'usage du local d'habitation, soit un changement partiel. Elle permet alors l'exercice d'une activité professionnelle dans le local.

Quelles sont les caractéristiques du bail mixte professionnel ?

Le bail mixte doit obligatoirement être établi par écrit et intégrer les mentions suivantes : 

• Le nom et la dénomination du propriétaire, l'adresse de son domicile ou siège social ; Le cas échéant, l'identité de son mandataire ;
• La date de prise d'effet du bail mixte ;
• La durée du contrat de location ;
• La description du local, des équipements et accessoires (tant matériels qu'immatériels) de l'immeuble ;
• Le montant du loyer et les conditions de paiement ;
• Les modalités de révision du loyer ;
• Le montant du dépôt de garantie.

Durée du bail mixte

La durée minimale d'un bail mixte varie selon le statut du bailleur :

• 3 ans si le bailleur est une personne physique.
• 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Il est possible de conclure un contrat de bail mixte pour une durée comprise entre 1 an et 3 ans si ces deux conditions sont réunies :

• Le propriétaire est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents.
• Une circonstance justifie que le bailleur a à reprendre le local pour un motif professionnel ou familial.

Montant et révision du loyer

Le locataire et le propriétaire sont libres de fixer le loyer initial. Si une clause le prévoit, il peut être révisé tous les ans, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Lors du renouvellement du bail mixte, le loyer peut être revu à la hausse par le bailleur seulement s'il est "manifestement sous-évalué" par rapport aux loyers appliqués à proximité, pour un local similaire.

Si le propriétaire désire augmenter le loyer, il doit : 

• S'assurer qu'aucun décret ne limite la hausse de loyer dans la commune concernée ;
• Proposer le nouveau montant au preneur au moins 6 mois avant la fin du bail mixte par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice ;
• Préciser le montant du loyer et la liste des références ayant été utilisée pour le déterminer.

Renouvellement du bail mixte

Le locataire d'un local à usage mixte dispose d'un droit au renouvellement du contrat de location pour une nouvelle durée. Elle peut être de 3 ou 6 ans. Le bailleur a le droit de le refuser si :

• Il justifie d'un motif légitime et sérieux. Par exemple, un locataire qui n'exécute pas les obligations lui incombant.
• Le logement est vendu. L'occupant du local a un droit de préemption.
• Il reprend lui-même le local, ou son conjoint, partenaire pacsé, concubin depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin.

Dans ces trois cas de figure, le propriétaire doit adresser au locataire un congé par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice 6 mois avant le terme du bail mixte.

Résiliation du bail mixte

Le locataire a le droit de résilier le bail mixte à tout moment, en se conformant à un préavis de 3 mois. Il doit donner congé au propriétaire par courrier recommandé ou acte de commissaire de justice. Le bail mixte peut être résilié de plein droit 1 ou 2 mois après un commandement d'huissier demeuré infructueux, si le contrat de location le prévoit.

Comment fonctionne le bail mixte commercial ?

Pour rappel, le bail mixte commercial est soumis aux dispositions du Code de commerce, y compris pour la partie utilisée comme habitation. Son fonctionnement est similaire à celui d'un bail commercial : 

• Le contrat est conclu par écrit pour une durée minimale de 9 ans.
• Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans.
• En cas de non-renouvellement du contrat de location, l'occupant du local perçoit une indemnité d'éviction.
• Comme pour le bail 3 6 9, la révision du loyer a lieu tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile.
• Si aucune des parties ne donne congé, le contrat de location est reconduit tacitement.
• Le bailleur et le locataire peuvent s'entendre sur la sous-location ou encore la fixation du loyer initial.

En résumé

• Un local à usage d'habitation et professionnel fait l'objet d'un bail mixte.
• Le régime particulier du bail mixte s'applique si le bail est à la fois un bail à usage d'habitation et un bail à usage professionnel.
• Pour les baux qui sont à la fois à usage d'habitation et à usage commercial, ce sont les règles relatives au bail commercial qui s'appliquent.