La clause résolutoire du bail commercial : le guide

L'encadrement réglementaire du bail commercial vise à protéger le locataire exploitant un fonds de commerce. Si le statut des baux commerciaux est largement favorable au preneur, les parties peuvent convenir de l’insertion de clauses complémentaires, qui vont venir protéger le bailleur dans certaines situations. C’est le cas de la clause résolutoire qui permet au bailleur de demander l'expulsion du locataire si ce dernier ne paye pas le loyer ou s'il ne respecte pas une clause de son bail.

Qu'est-ce que la clause résolutoire du bail commercial ?

Clause résolutoire : définition

La clause résolutoire permet au bailleur de faire cesser les effets du bail de plein droit en cas de manquement du locataire. Par exemple, lorsque ce dernier ne paie plus son loyer, dégrade les locaux ou les utilise à d’autres fins que celles convenues au contrat.

Dans la pratique, cette clause a pour but de faciliter la résiliation d’un bail. Elle donne au propriétaire un fondement contractuel explicite, le protégeant contre un locataire défaillant. En prévoyant la clause résolutoire dans le bail commercial, le propriétaire n’a pas à attendre l’échéance initialement prévue au contrat pour le rompre.

Quelle est la différence entre la clause résolutoire et la résolution judiciaire du bail commercial ?

La résolution judiciaire est un autre moyen de résilier un bail commercial à tout moment. Elle peut être demandée au tribunal judiciaire par : 

• Le locataire, si le bailleur ne respecte pas certaines obligations en lien avec le contrat de location. Par exemple, il refuse de prendre en charge de grosses réparations. 
• Le bailleur, si le locataire commet une faute : ne pas être assuré, sous-louer les locaux sans avoir recueilli au préalable l'autorisation du propriétaire, ne pas exploiter le commerce de façon effective, ne pas régler les loyers.

En fonction de la gravité du manquement, le juge peut accepter ou refuser la demande en résolution. 

Clause résolutoire du bail commercial : quelles sont ses conditions de mise en œuvre ?

L'insertion d'une clause résolutoire peut placer le locataire dans une situation d'insécurité. C’est pour cette raison que sa mise en œuvre est étroitement encadrée par la loi.

L’existence d’un manquement grave du preneur

Pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre :

• Le locataire ne doit pas avoir respecté une ou plusieurs obligations du bail commercial ;
• Le manquement concerné est prévu au sein de la clause résolutoire ;
  
• Le bailleur n'a pas renoncé à bénéficier de l'application de ladite clause ;
• La clause est invoquée de bonne foi par le propriétaire du local. Est par exemple de mauvaise foi un bailleur réclamant des sommes indues ou sollicitant l'accomplissement de travaux dans un délai impossible à respecter.

La délivrance d’un commandement de payer ou d'une sommation d'exécuter 

Le Code de commerce indique que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (article L. 145-41 du Code de commerce).

Avant que le propriétaire n'envisage la résiliation du bail, il doit mettre en demeure le locataire de remédier à son manquement. Le locataire a un mois pour se mettre en conformité après réception du commandement de payer des loyers en retard ou de la sommation d'exécuter ses obligations. Notons qu’il s’agit là du délai minimum légal. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long dans le contrat de location.

Ce n’est que si le locataire ne se manifeste pas à l’issue de ce délai que le propriétaire peut entamer la procédure de résiliation de plein droit du bail. Il doit alors faire constater la résiliation par le tribunal de grande instance ou le juge des référés compétents.

La forme et le contenu de la mise en demeure

Le propriétaire doit adresser le commandement de payer ou la sommation d'exécuter au preneur par le biais d'un acte de commissaire de justice. Le document précise : 

• Le détail des agissements reprochés au preneur ;
• La reproduction de la clause résolutoire ou la page du contrat de location la mentionnant ;
• Le commandement à cesser de ne pas respecter le bail commercial ;
• La mention d'un délai d'un mois pour que le preneur respecte ses obligations.
  

Clause résolutoire du bail commercial : quels sont les recours du locataire ?

La régularisation de la situation du preneur

Le Code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » (article L. 145-41 alinéa 2)

Ainsi, le locataire a la possibilité de saisir le juge pour demander un délai supplémentaire pendant lequel les effets de la clause seront suspendus. Il s’agit pour lui d’un moyen d’échapper à la résiliation de plein droit du bail commercial. Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le preneur peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux ans.

Après la suspension judiciaire de la clause résolutoire, si le preneur obtempère dans le délai imparti par le juge, l'effet du commandement ou de la sommation s'annule. La clause ne jouant pas, le contrat n'est pas résilié.

À l'inverse, si le locataire n'exécute pas l'obligation, la clause s'applique à la date d'expiration du délai d'un mois stipulé dans la mise en demeure. La résiliation de plein droit du bail commercial est définitivement acquise. Cela signifie que le preneur n'a pas la possibilité de solliciter l'accord de nouveaux délais auprès du juge.

Quels sont les effets de la clause résolutoire vis-à-vis du bailleur et du locataire ?

Les conséquences de l'application de la clause résolutoire sur le propriétaire

Si la clause résolutoire est acquise, le bailleur peut : 

• Contraindre le locataire à exécuter ses obligations après avoir saisi le juge compétent ;
• Demander le bénéfice de la clause résolutoire avec les impacts en découlant : expulsion du locataire, perte du fonds de commerce exploité dans le local loué ;
• S'opposer au renouvellement du bail pour de graves motifs légitimes (article L. 145-17 du Code de commerce). Le propriétaire n'est alors pas tenu de payer une indemnité d'éviction au locataire. 

Les conséquences de l'application de la clause résolutoire sur le preneur

Le locataire risque l'expulsion s'il n'exécute pas ses obligations :

• Dans le délai d'un mois prévu par la mise en demeure ;
• À la suite du délai accordé par le juge (suspension judiciaire).

Le preneur s'expose aussi à des sanctions complémentaires comme le remboursement des frais de justice engagés ou la récupération de l'intégralité du dépôt de garantie au profit du bailleur, à titre d’indemnité.

En résumé

• L'insertion d'une clause résolutoire dans le bail confère au propriétaire le droit de résilier le contrat de plein droit si le preneur manque à ses obligations.
• La loi prévoit la possibilité pour le locataire de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai donné, pour qu'il puisse se mettre à jour de ses obligations.
• Si le locataire se soumet à ses obligations, le bail commercial n'est pas résilié.
• Si le preneur n'obtempère pas malgré la mise en demeure et les éventuels délais accordés par le juge, le contrat de location est résilié de plein droit.