L’indexation du loyer d’un bail commercial

Lors de la conclusion du contrat de bail, le loyer est librement fixé par les parties. En revanche, la loi encadre strictement les révisions ultérieures du loyer. S'il existe une révision légale du contrat de bail, les parties peuvent également prévoir une clause d'indexation qui permet de réviser automatiquement le loyer sur la base d'un indice de référence. Comment fonctionne cette indexation ? Quels sont les indices de référence qui peuvent être utilisés ? Comment rédiger le contrat de bail commercial ? Dans cet article, Captain Contrat répond à toutes vos interrogations relatives à l'indexation du loyer du contrat de bail.

Comment sont fixés les loyers commerciaux ?

Le loyer d’un bail commercial est librement fixé par les parties. Son montant n’est soumis à aucune règle de calcul, et le bailleur n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ni par un quelconque indice de référence. En principe, le loyer du bail commercial est fixé d’après la valeur locative du bien. 

Une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée au bailleur, appelé pas-de-porte. Cette somme, librement fixée par les parties, ne constitue pas un dépôt de garantie : elle est définitivement acquise au bailleur et n’est donc pas remboursée à la fin du bail.

Les révisions ultérieures du loyer sont, quant à elles, encadrées par la loi afin de protéger le locataire d’une augmentation inconsidérée des prix, tout en garantissant au bailleur l’augmentation de son loyer dans le temps. En cours de bail, le loyer peut être révisé à plusieurs occasions. La révision peut ainsi être d’origine légale (elle est prévue par la loi), ou conventionnelle (elle est prévue par le contrat). 

Par ailleurs, le loyer peut également être révisé au moment du renouvellement du bail commercial. 

Qu'est-ce que la révision légale du loyer ?

La révision légale, ou révision triennale, est une modalité de révision du loyer automatique prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce. La révision légale s’applique de plein droit, elle n’a pas à être mentionnée dans le bail. 

Le loyer peut ainsi être révisé à la demande du bailleur (pour une augmentation) ou du locataire (pour une diminution), après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :

• De l’entrée du locataire dans les locaux ;
• De la date du renouvellement du bail commercial ;
• De la précédente révision (le cas échéant). 

La demande de révision triennale doit être signifiée par acte d’huissier, ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer révisé. Attention : toute demande faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle. La révision du loyer prend effet à la date de demande en révision.

La révision triennale du loyer est établie en tenant compte d’un indice trimestriel de référence, publié tous les trois mois par l’INSEE, et qui dépend de l’activité exercée dans les locaux loués. 
La révision triennale est donc plafonnée, et ne peut dépasser la variation de ces indices de référence : 

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, on applique la formule de calcul suivante :

Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur).

Qu'est-ce que la clause d'indexation du contrat de bail ?

Les parties peuvent choisir d’insérer dans le bail commercial une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation, selon laquelle le loyer est révisé de plein droit sur la base d’un indice de référence. L'indice de référence le plus courant est l'indice de révision des loyers (ILC). La révision du loyer s’opère alors selon les modalités fixées par les parties : en général, celles-ci choisissent une révision annuelle. 

Si le contrat de bail comporte une clause d'indexation, la révision est automatique. Les parties n'ont pas besoin de demander l'augmentation ou la diminution du loyer.

Les parties peuvent également choisir d’insérer dans le contrat une clause-recette (ou clause de loyer variable), qui fixe le montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. La structure du loyer peut être binaire : une partie fixe et une partie variable. Dans ce cas de figure, seule la partie variable du loyer est indexée sur le chiffre d'affaires du locataire. 

Qu'est-ce que l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ?

L'indice trimestriel des loyers commerciaux est un indice publié par l'INSEE au journal officiel et utilisé pour réviser le montant des loyers des baux commerciaux. 

Pour calculer cet indice, l'INSEE se base sur deux indicateurs : 

• L'indice des prix à la consommation qui mesure l'évolution du prix moyen des produits et des services ;
• L'indice du coût de la construction qui mesure les évolutions tarifaires dans le secteur du bâtiment.

L'ILC est donc directement corrélé à l'inflation.

Si votre loyer est indexé sur l'ILC du fait de la révision légale ou d'une révision conventionnelle, le montant de votre loyer peut varier en fonction de l'évolution de cet indice. 

Pour le calculer, on utilise la formule suivante : 

Loyer révisé = Loyer actuel x (ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Quelles sont les conditions de validité de la clause d'indexation ?

La loi et la jurisprudence posent deux conditions pour la validité de la clause d'indexation.

D'abord, selon l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier : « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et location de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». 

Ainsi, si la clause d'indexation prévoit une révision du loyer tous les ans, la période de variation prise en compte pour calculer la révision du loyer ne peut être supérieure à un an. 

Ensuite, La Cour de cassation a posé le principe de la nullité d’une clause d’indexation qui ne varierait qu’à la hausse (Chambre civile de la Cour de cassation, 14 janvier 2016).

Cela signifie que la clause d'indexation ne peut pas prévoir que le loyer sera révisé uniquement si l'indice est en hausse. Le loyer doit pouvoir être réduit en cas de baisse de l'indice sur la période de variation. 

L’assistance d’un avocat spécialisé dans les baux commerciaux est essentielle lors de la rédaction d’un contrat de bail commercial, lequel nécessite un soin particulier. Un professionnel du droit pourra vous accompagner et s'assurer que le contrat de bail ne comporte pas d'irrégularités. 

En résumé

• Le loyer d'un bail commercial est librement déterminé par les parties. En revanche, les révisions ultérieures du loyer sont encadrées par la loi. 
• On distingue la révision légale (ou triennale) de la révision conventionnelle qui est prévue par le contrat. 
• Les parties peuvent prévoir une clause d'indexation par laquelle le loyer est révisé de plein droit sur la base d'un indice de référence.