Litige bail commercial : que faire ?

Le bail commercial est un accord contractuel entre le propriétaire et un locataire pour un local commercial. Les règles qui régissent ces contrats sont totalement différentes des locations pour les habitations. Les engagements sont notamment beaucoup plus longs et l’impact d’un litige sur votre activité n’est pas minime. Afin de vous prévenir des embarras qu’un litige pourrait vous apporter, nous redéfinissons dans cet article les grandes lignes du contrat de bail commercial et vous présentons les litiges les plus courants.

Un contrat de location encadré par la loi

Le bail commercial a la spécificité de disposer de loyers encadrés jusqu’à 12 ans de location. Ce contrat appliqué aux locaux exploités pour une activité artisanale, industrielle et commerciale est toujours établi pour une durée de 9 ans. Tous les trois ans, le contrat peut être réévalué en ce qui concerne le loyer et les conditions qui l’accompagnent. Le montant est cependant légiféré et limité. Mais lorsqu’après un renouvellement le local est loué depuis plus de 12 ans, le propriétaire est en droit de demander un loyer indexé sur la valeur locative réelle du local.

Plus qu’une simple location de local

Pour une activité commerciale, disposer d’un local n’est pas anodin. Vous disposez non seulement d’un point de travail et de vente, mais l’implantation dans votre secteur métier et géographique fait que vous disposez d’un véritable fonds de commerce.

Les litiges liés au bail commercial

Perdre le contrôle de votre local loué, ou devoir déménager de manière forcée aura donc un véritable impact pour votre entreprise. Les principaux conflits autour des baux commerciaux concernent ce sujet. En effet, un contentieux avec le propriétaire peut avoir de véritables conséquences notamment en cas d’éviction ou d’augmentation du loyer qui ne correspond pas aux valeurs autorisées.

Les obligations des parties au contrat de bail

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de respecter une obligation de délivrance, qui se décompose en deux volets :

• la délivrance matérielle, qui implique la remise effective des clés du local, lequel doit être en bon état, sauf stipulation contraire dans le contrat ;
• la délivrance juridique qui suppose le respect par le bailleur des prescriptions légales et réglementaires nécessaires pour permettre au preneur d'exercer son activité.

En plus de cette obligation, le bailleur doit :

• fournir au locataire une garantie de jouissance paisible des lieux jusqu’à l’expiration du bail ;
• garantir les vices cachés du local ;
• assurer les « grosses réparations » des locaux.

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire est tenu au respect de plusieurs obligations :

• le paiement du loyer ;
• le respect de l’usage et de l’affectation des lieux ;
• être diligent vis-à-vis du local (le respecter des lieux) ;
• la restitution des locaux en bon état.

Le bail 3 6 9, est-ce différent ?

On parle de bail commercial, professionnel, et 3 6 9. Parmi ces termes, il est essentiel de se repérer dans les notions juridiques qui vous engagent pour plusieurs années.
Le bail commercial et le bail 3 6 9 sont en fait les mêmes. Le terme « 3 6 9 » désigne les périodes triennales lors desquelles le contrat de location est renégociable. Les deux expressions sont couramment utilisées. Chaque partie a une responsabilité indiquée dans le contrat avec des clauses qui permettent à l’un ou à l’autre de demander des recours lorsqu’une ou plusieurs conditions ne sont pas respectées.

La différence entre bail commercial et bail professionnel concerne l’activité exercée dans le local. Le second concerne des sociétés qui ne sont ni commerciales, ni agricoles ni industrielles ou artisanales. Il s’adresse surtout aux baux des professions libérales telles que les avocats ou les médecins. Sa durée minimum est de 6 ans au lieu de 9 ans pour le bail commercial. Contrairement au bail commercial, celui-ci ne bénéficie pas d’un plafonnement des loyers.

Il existe également pour les professionnels le bail dit mixte. Il s’agit des contrats de location pour les locaux utilisés par des libéraux, mais qui sont également employés en tant qu’habitation.

Le litige d’éviction de bail commercial

L’éviction du bail commercial est une des premières causes de contentieux entre le propriétaire et le locataire. Comme nous vous l’avons exposé, les deux parties peuvent demander une réévaluation du contrat de bail à la fin de chaque période triennale. En ce qui concerne la reconduction du bail, celui-ci se termine tous les 9 ans. Le locataire doit faire une demande afin de signer un nouvel accord pour utiliser le local. L’éviction étant l’action de retirer par la joie juridique l’usage d’un objet, ici il arrive que le propriétaire reprenne le local et empêche le locataire de l’utiliser. Or ceci a un impact majeur sur l’activité de l’entreprise, et peut même être réellement handicapant. Perdre son fonds de commerce implique notamment une perte de clientèle et un travail de fidélisation vain.

C’est la raison pour laquelle il est prévu une indemnisation de l’éviction de bail commercial versée au locataire. Le propriétaire indique à ce dernier qu’il souhaite une prise de congé. Il faut que cette requête soit justifiée, le courrier précise obligatoirement qu’une contestation est possible dans un délai de 2 ans auprès du tribunal. La question de la possibilité de percevoir une indemnité, et son montant, sont des questions traitées par voie juridique.

Le montant de l’indemnité correspond concrètement à la perte occasionnée par l’éviction. Si l’activité peut être poursuivie simplement dans un autre local, alors il s’agira d’une indemnité de déplacement ou de transfert de fonds. Lorsque l’éviction entraîne l’impossibilité totale de récupérer sa clientèle, alors l’indemnité doit remplacer cette valeur.

En revanche, il existe des cas dans lesquels aucune indemnité n’est versée au locataire. Ce sont des cas où l’éviction est entièrement justifiée par une raison grave, ou la nécessité expresse de faire des travaux dans les locaux en raison d’une insalubrité.

D’autres indemnités dites accessoires sont prévues par la loi. Le licenciement de personnel, les frais de mutations, ou tout simplement les coûts engendrés par le déménagement.

Les loyers impayés des baux commerciaux

De plein droit, le propriétaire dispose de cas dans lesquels il peut rompre un contrat de location sans verser d’indemnités au locataire. Parmi ces situations, les loyers impayés justifient entièrement la volonté de résilier le bail. Selon le contrat, payer son loyer est une obligation du locataire. Naturellement avant d’entamer une démarche de rupture, il est demandé au locataire par un avis d’huissier de payer son loyer. Cette démarche permet d’officialiser auprès du locataire et devant l’administration qu’il y a eu un manquement aux obligations. Un délai pour réguler sa situation est alors donné au locataire.

Sans paiement dans les conditions proposées pour une conciliation, le propriétaire-bailleur demande de faire valoir la clause de résiliation du bail pour non-paiement du loyer après du juge des référés du Tribunal de Grande Instance. Pour éviter une exclusion, le locataire a la possibilité de se présenter à l’audience dans le but de demander un délai pour un paiement qu’on appelle une clause résolutoire. Ainsi plusieurs recours sont à la disposition du locataire afin de ne pas être exclu et, et permettre à l’entreprise de poursuivre son activité. Cependant, ce sont des procédures juridiques qui ont également un certain coût et qui nécessitent d’y consacrer du temps.

Pour un litige relatif à un bail commercial, à qui faut-il s'adresser ?

La saisine de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux

Champ de compétence de la commission

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie en cas de litige mettant en cause :

•  la détermination du loyer pour un bail renouvelé et la révision du loyer en cours de bail commercial (causes de déplafonnement du loyer du bailleur relevées sur la base d'une modification notable des composantes de la valeur locative ou du calcul du plafond et de ses modalités d'application),
•  les montants des charges locatives, des travaux et des réparations. 

Objectif de la commission 

En matière de baux commerciaux, la commission départementale de conciliation a pour objectif d'aider le bailleur et le locataire à parvenir à un compromis sur le montant d'un nouveau loyer et à éviter ainsi à une action en justice. Elle émet un avis que ni le bailleur ni le locataire ne sont tenus de suivre.

Procédure de saisine de la commission

À tout moment, la commission est susceptible d'être saisie, sans toutefois pouvoir intervenir avant l'expiration du bail. Le requérant doit transmettre un dossier à la commission par lettre recommandée avec accusé de réception. Par la suite, la commission convoque les parties pour une réunion de médiation.

La représentation devant la commission par un avocat ou un mandataire reste possible. Toutefois, dans certains cas, la commission impose la présence des parties.

La commission émet un avis sur la base des informations fournies, même si l'une des parties n'est pas présente et n'est pas représentée.

Si elle parvient à concilier les deux parties, elle consigne l'accord par écrit. Sinon, la commission rend un rapport décrivant les arguments en litige et recommandant un nouveau loyer. 

La saisie de la commission ne représente qu'une possibilité : le bailleur et le locataire peuvent choisir de saisir le tribunal judiciaire.

Le recours au juge

La compétence du Président du tribunal judiciaire

Le président du tribunal judiciaire est compétent lorsque le litige porte sur la détermination du loyer d'un bail révisé ou renouvelé. Le président est aussi appelé le juge des loyers commerciaux.

Ce magistrat peut se prononcer sur tous les litiges relatifs au loyer qui surviennent en cours de bail, tels que :

• la concrétisation de la clause d'échelle mobile ;
• la détermination du loyer en matière de révision triennale ;
• la majoration du loyer du bail principal en cas de sous-location ;
• le changement du loyer en raison d'une déspécialisation plénière ;
• le montant du loyer du bail renouvelé ;
• la détermination du loyer des locaux de remplacement au cas où le bailleur exerce son droit de reprise ;
• la détermination du loyer des locaux reconstruits quand le renouvellement du locataire a été rejeté en raison de la précarité ou de la dangerosité des locaux précédents.

La saisine du Président du tribunal judiciaire

Les parties s'échangent initialement un memorandum, un document comprenant les arguments et les pièces justificatives. Au préalable, la partie qui conteste doit transmettre son mémoire à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le juge des loyers peut être saisi à l'expiration du délai d'un mois suivant la réception du premier mémorandum. Les pièces échangées, accompagnées d'un plan des lieux, seront déposées au greffe du tribunal par l'une des parties ou son conseil. Le greffier fixe l'audience. À l'aide d'un huissier, la partie contestante doit alors amener son adversaire devant le juge.

Si le tribunal considère que les mémoires ne sont pas suffisamment éclairées, il peut exiger des actes d'instruction tels qu'une expertise.

Lors des procédures devant le juge des loyers, l'une des parties peut demander au tribunal de fixer un nouveau loyer à titre provisoire. Le nouveau loyer prend effet immédiatement. Dans le cas contraire, le locataire continue à payer le loyer précédent.

Après la fixation définitive par le juge des loyers du loyer du bail renouvelé, le nouveau bail doit être signé dans le mois qui suit le jugement définitif (lorsqu'aucun recours n'est possible). À défaut de fournir le projet de bail dans ce délai et si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, le jugement du juge se substitue au bail.

Saisir le tribunal judiciaire et la commission en même temps

Pouvoir saisir en même temps le tribunal et la commission départementale de conciliation des baux commerciaux est permis et conseillé car la présentation de l'affaire devant la commission de conciliation est sans effet sur la prescription.

La juridiction des loyers est tenue d'attendre l'avis de la commission, qui doit être rendu dans les trois mois de la confiscation du bien (article L 145-35, alinéa 3 du code de commerce). Faute de quoi, la commission se dessaisit et le juge des loyers intervient.

Et si le désaccord porte sur un autre point ?

La juridiction judiciaire connaît de tous les litiges qui ne concernent pas la fixation du loyer en cours de bail, à savoir :

• Les modalités dans lesquelles s'applique le statut des baux commerciaux ;
• Les contestations relatives au droit au renouvellement du bail, y compris les motifs sérieux et légitimes de refus de renouvellement ;
• La détermination du montant de l'indemnité d'éviction ;
• La détermination du montant de l'indemnité d'occupation ;
• La forclusion et la prescription ; les demandes de reprise de locaux d'habitation ;
• Les demandes de déspécialisation.
• Les cessions et sous-locations ;
• Les réclamations relatives à la clause résolutoire ; 
• Les réclamations relatives à la fixation du loyer et directement liées aux activités susmentionnées Par exemple, un locataire qui s'oppose à l'applicabilité de la clause résolutoire et s'en sert pour obtenir une révision du loyer.
  

La procédure commence par une assignation, qui est une convocation de la partie adverse devant le tribunal où se trouvent les locaux. Un huissier de justice délivre cette assignation. L'assistance d'un avocat est nécessaire.

Combien de temps faut-il pour qu'une action en justice relative à un bail commercial soit prescrite ?

Une prescription de deux ou cinq ans

Pour la grande majorité des actions, le délai de prescription est de deux ans. Cette durée court à compter d'un congé assorti d'une offre de renouvellement, du rejet d'un renouvellement, de la requête en modification du loyer…

En revanche, toutes les procédures mettant en cause la responsabilité du bailleur et du locataire sont soumises à une prescription de cinq ans. Il s'agit notamment des cas suivants :

• une demande d'indemnisation pour occupation illégale ;
• l'expulsion d'une personne qui n'a pas le droit ou la prétention de se trouver là ;
• l'émission d'un avis de résiliation non contesté ;
• la rupture du bail pour défaut d'exécution d'une obligation conventionnelle, telle que le paiement du loyer ;
• les obligations en matière de maintenance et de réparation
• la garantie du bailleur contre l'expulsion ;
• l'obligation du bailleur de fournir les locaux ;
• le non-paiement du loyer et des charges.
  

Un délai de prescription peut être suspendu ou interrompu

Une action judiciaire, y compris en référé, ou la notification du mémoire par l'une des parties à l'autre peut interrompre le délai de prescription.

Le jour de la décision de justice ou celui de la notification du mémoire, un nouveau délai de même durée commence en principe à courir.

Si l'une des parties dépose une nouvelle demande auprès du juge, celle-ci peut également être arrêtée. Lorsqu'il y a un désaccord sur la notion et la portée du bail principal, par exemple, l'action en calcul du loyer de la sous-location renouvelée est arrêtée.

Par ailleurs, le locataire qui réclame une indemnité d'éviction au tribunal verra son affaire reportée le temps d'instruire les motifs présentés par le bailleur qui refuse le renouvellement sans indemnité.

L'événement met fin à la contrainte de temps sans demander combien de temps s'est déjà écoulé. L'ancien délai sera rétabli après que le tribunal aura statué sur la nouvelle demande.

Les désaccords entre propriétaire-bailleur et locataire pour un bail commercial se règlent par la voie juridique. Avant cela, une conciliation est possible, cependant nous vous conseillons de respecter les démarches officielles afin de faire valoir vos droits devant l’administration dans le cas où vous seriez obligé d’engager des poursuites. Un juriste spécialisé est à même de vous informer des procédures à suivre. Elles sont essentielles, car elles vous protègent et limitent les risques pour votre entreprise.

En résumé

• La juridiction judiciaire est compétente pour les litiges relatifs à un bail commercial.
• Il est possible de saisir la commission départementale de conciliation avant de porter l’affaire devant le juge.
• Le délai de prescription d'une action en justice est de 2 à 5 ans.