Résiliation d'un bail commercial : quelle est la procédure à suivre ?

Qu'est-ce que la résiliation d'un bail commercial par anticipation ?

La résiliation par anticipation est la rupture d'un contrat avant le terme initialement prévu. Dans le cadre d'un bail commercial, ce type de résiliation est encadré par la loi et peut intervenir dans plusieurs cas de figure :

• À l'expiration de chaque période triennale ;
• En cas de résiliation convenue à l'amiable entre le bailleur et le locataire à tout moment du bail ;
• En cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, à condition qu'une clause résolutoire soit prévue dans le bail ;
• En cas de destruction du local loué ou d'un événement spécifique prévu dans le bail, tel que le décès du locataire.

Dans quels cas le locataire peut-il demander la résiliation du bail commercial ?

Quelles sont les conditions d'une résiliation en fin de période triennale ?

Le preneur d'un local commercial peut résilier le bail au terme de chacune des périodes de trois ans, sans avoir besoin de mettre en avant un motif particulier. On parle alors de résiliation triennale du bail. 

Pour résilier le bail, le locataire doit donner congé au propriétaire au moins six mois avant que la période triennale en cours expire. Par exemple, si l'échéance intervient le 30 septembre, il est tenu d'envoyer le congé au plus tard le 31 mars. Il peut le faire par acte de commissaire de justice ou courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette possibilité de résilier le bail tous les trois ans est spécifique au bail commercial, elle ne s'applique pas dans le cadre d'un bail professionnel. En principe, le locataire et le bailleur du bail commercial ne peuvent pas écarter cette possibilité dans le contrat. 

Comment résilier le bail commercial en cas de départ à la retraite, invalidité ou décès du locataire ?

En dehors des périodes triennales, le locataire peut donner congé au propriétaire au moins 6 mois à l'avance si : 

• Il prend sa retraite ;
• Une pension d'invalidité lui est versée par la CPAM.

Cette résiliation est possible si le preneur du bail est : 

• Un commerçant ;
• Le gérant majoritaire depuis plus de 2 ans de la SARL titulaire du contrat de location ;
• L'associé unique d'une EURL.

Le dirigeant d'une SA ou d'une SAS n'a pas la possibilité de résilier le bail commercial avant l'échéance de la période triennale.

Quelles sont les modalités de résiliation en cas de faute du bailleur ?

En cas de non-respect des obligations liées au bail par le bailleur, le preneur peut solliciter la résolution judiciaire du contrat. Il doit la demander au tribunal judiciaire où est situé le local commercial. Le juge apprécie la faute du bailleur, et prononce la résolution s'il estime qu'elle est suffisamment grave. 

Résiliation du bail commercial par le bailleur : quelles sont les conditions ?

La résiliation à la fin d’une période triennale : dans quels cas est-elle possible ?

À l'issue d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local commercial loué si : 

• L'immeuble fait l'objet d'une reconstruction ou d'une surélévation ;
• Il reprend le local d'habitation loué en parallèle du local commercial ;
• Il reprend une partie du terrain à la suite de l'obtention d'un permis de construire ;
• L'usage de l'immeuble existant évolue. Il devient un immeuble d'habitation ;
• Il réalise des travaux ayant été prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière (ORI).

S'il est dans l'un des cas suivants, le propriétaire du local commercial doit donner congé au locataire au moins 6 mois en amont par acte de commissaire de justice.

Quelles sont les modalités de résiliation en cas de faute du preneur ?

Sous-location des lieux sans autorisation, non-règlement des loyers, absence d'exploitation des locaux... Si le preneur n'exécute pas ses obligations, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. Une résolution judiciaire est prononcée par le juge en fonction de l'importance du manquement constaté.

La résiliation amiable du bail commercial est-elle envisageable ?

Au moment de leur choix, le locataire et le bailleur peuvent se mettre d'accord pour résilier le bail. On parle de résolution amiable du contrat. Elle n'exige pas de forme spécifique. L'autre partie doit simplement accepter l'offre de la partie demandeuse. 

La résiliation amiable du bail peut avoir lieu à tout moment. Les parties n'ont pas l'obligation d'attendre la fin d'une période triennale. 

Les parties peuvent convenir que le bailleur versera une indemnité de résiliation en cas de résiliation amiable du bail commercial. Cette indemnité qui ne doit pas être confondue avec une indemnité d'éviction, vient compenser la perte du droit au bail du locataire. 

Qu’est-ce que la clause résolutoire et comment l’actionner ?

La résiliation du bail commercial peut être prévue au sein du contrat si une clause résolutoire y est ajoutée. Elle s'applique en cas d'inexécution d'une obligation par le locataire. Pour la mettre en œuvre, le bailleur est tenu de lui envoyer un commandement par le biais d'un acte de commissaire de justice, l'informant de l'activation de la clause résolutoire.

Le commandement doit préciser : 

• La nature des agissements reprochés au preneur ;
• Le commandement de payer les loyers impayés ou la sommation d'exécuter ses obligations ;
• La mention d'un délai d'un mois pour que le locataire se soumette à ses obligations ou paie ses loyers en retard. S'il exécute ce que lui demande le bailleur, le bail commercial n'est pas résilié. S'il ne fait rien, le bail est automatiquement résilié.

Toute inexécution d'une obligation du locataire ne peut pas permettre au bailleur de mettre fin au bail grâce à la clause résolutoire. Il faut que l'inexécution reprochée au locataire par le bailleur soit inscrite dans le contrat de bail comme une inexécution susceptible de permettre l'activation de la clause. 

Dans quels cas la résiliation du bail oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction ?

Si le bail est résilié suite à l'activation de la clause résolutoire ou suite à une décision judiciaire, le locataire ne peut pas exiger le paiement d'une indemnité. En revanche, si le propriétaire d'un local commercial refuse de renouveler le bail, il est dans l'obligation de verser au preneur une indemnité d'éviction.

L'indemnité d'éviction vise à dédommager le preneur pour le préjudice subi. Son montant peut être fixé à l'amiable entre les parties ou par un expert. En l'absence d'accord, le bailleur et le locataire ont la possibilité de solliciter le tribunal judiciaire pour l'établir. 

Le montant de l'indemnité d'éviction est déterminé en tenant compte de : 

• La valeur marchande du fonds ;
• Les dépenses normales liées au déménagement et à la réinstallation ;
• Les coûts et droits de mutation à régler pour un fonds de commerce de même valeur (négociation d'un nouveau contrat de bail commercial, commission due à un intermédiaire, etc.)

Dans certaines situations, le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans avoir à verser au preneur une indemnité d'éviction : 

• Manquement grave du locataire ;
• Construction ou reconstruction accompagnée de la proposition d'un local en remplacement ;
• Immeuble considéré comme insalubre ou vétuste démoli ;
• Reprise de locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux.

En résumé

• Le locataire peut résilier le bail commercial sans motif spécifique au terme de chaque période triennale.
• Le bailleur a la possibilité de résilier le bail à l'issue de chaque période de trois ans dans certains cas précis.
• Si le contrat intègre une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le bail si le locataire n'exécute pas ses obligations.