Dans quels cas le bailleur ne peut-il pas s’opposer à la cession du droit au bail ?

Le propriétaire n'a pas le droit de s'opposer à la cession du droit au bail si : Il est cédé dans le cadre de la vente du fonds de commerce. Le locataire sortant part à la retraite. Le cédant est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité.

Quelles sont les sanctions en cas de cession irrégulière du droit au bail ?

Le locataire s'expose à plusieurs sanctions s'il ne respecte pas les clauses relatives à la cession du droit au bail : L'inopposabilité de la cession. Le bailleur considère le repreneur comme un occupant sans droit ni titre du local, et peut demander son expulsion. Le locataire sortant demeure un locataire en place pour le propriétaire. Il doit notamment continuer de régler le loyer et les charges. La résiliation du bail commercial. Le bailleur procède à la résolution du bail, soit en appliquant la clause résolutoire, soit en demandant une résiliation judiciaire. Le refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction.

Cession du droit au bail : mode d'emploi 2024

Un commerçant peut envisager, au cours de son activité, de céder son droit au bail commercial. En cédant son droit au bail, le locataire transmet à un autre professionnel le droit d'occuper le local commercial et d'exploiter un fonds de commerce. Le nouveau locataire se substitue alors au vendeur du droit au bail sans qu'il soit nécessaire de rédiger un nouveau contrat avec le bailleur. En revanche, le bailleur peut s'opposer à cette cession du droit au bail commercial.

Sommaire

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?
Le bailleur peut-il interdire ou limiter la cession du droit au bail ?
Quelles sont les étapes pour céder le droit au bail ?
Comment calculer le prix d’un droit au bail ?

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?

Droit au bail : définition

En cas de cession d'un bail commercial, le locataire entrant achète le droit au bail au locataire sortant. Il lui verse la somme convenue à son entrée dans les lieux. Le nouvel occupant du local reprend le contrat en cours conclu entre le précédent occupant et le bailleur, pour la durée qui reste à courir. Il n'y a pas de transfert des dettes et des contrats.

Le droit au bail fait partie intégrante des éléments constituant le fonds de commerce. Il appartient au locataire du bail commercial. Il lui octroie :

La jouissance du local dans les mêmes conditions que locataire précédent.
Un droit au renouvellement du bail.

Le droit au bail a donc une valeur patrimoniale.

En cédant son droit au bail, le locataire sortant transmet des obligations au cessionnaire à l'égard du bailleur. Il est notamment tenu de :

Payer le loyer.
Exercer l'activité autorisée par le contrat.
Exécuter les conditions de la location prévues au contrat.

Le nouveau locataire profite du loyer préalablement négocié par le cédant pendant la durée restante du bail cédé. Plus le montant du loyer est bas et la durée du bail restant à courir importante, plus le prix du droit au bail est haut.

Quelle est la différence entre le droit au bail et le fonds de commerce ?

En acquérant un fonds, le cessionnaire achète un droit au bail, mais aussi les clients de son prédécesseur, les équipements, l'enseigne, etc. La valeur du fonds de commerce est donc plus élevée par rapport à celle d'un simple droit au bail.

Si, en principe, la cession du droit au bail peut être interdite par le bailleur, celle du fonds de commerce est libre. En effet, toute clause insérée dans le contrat interdisant la cession du droit au bail lors de la vente du fonds n'est pas valable (article L145-16 du Code de commerce). Toutefois, l'opération peut être soumise à certaines conditions. Par exemple, une clause autorisant la cession du droit au bail seulement si le fonds est vendu en totalité.

Le bailleur peut-il interdire ou limiter la cession du droit au bail ?

La clause interdisant la cession du droit au bail

Le locataire et le bailleur ont la possibilité de prévoir une clause interdisant toute cession portant sur le droit au bail seul (indépendamment de la vente globale du fonds de commerce). Si une telle clause existe, l'occupant du local commercial n'a pas la possibilité de vendre le bail seul, sauf s'il obtient l'autorisation expresse du propriétaire.

À noter :

Le propriétaire n'a pas le droit d'interdire la cession du bail seul si le locataire part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité. Deux conditions doivent être satisfaites pour que l'opération puisse se réaliser :

Le locataire est l'associé unique d'une EURL ou gérant majoritaire de la SARL titulaire du contrat de location depuis 2 ans au minimum.
La nouvelle activité exercée dans local est compatible avec sa destination, ses caractéristiques et sa situation.

Les clauses limitant la cession du droit au bail

Différentes clauses peuvent restreindre la cession du droit au bail, sans pour autant l'interdire.

Clause d'agrément

Cette clause oblige le preneur à obtenir l'accord du bailleur (le plus souvent écrit) avant de céder son droit au bail. Soit le propriétaire du local commercial accepte le candidat à l'acquisition, soit il le refuse. En cas de refus, il doit être capable de le justifier par un motif légitime.

Clause exigeant l'information du propriétaire

Le bailleur doit être averti de la cession du droit au bail, et de l'identité du repreneur. Si la vente a lieu en sa présence, il n'a en revanche pas à donner son accord.

Clause limitant le choix de l'acheteur

Sur la base de l'article L145-16 du Code de commerce, une clause peut autoriser la cession du droit au bail :

Au seul acquéreur du fonds de commerce exploité par le cédant.
À un successeur dans le commerce. Autrement dit, à un commerçant exerçant la même activité que celle du locataire sortant.

Clause restreignant les activités autorisées

Si le locataire entrant exerce une activité différente de celle précisée dans le bail, il doit demander une déspécialisation du bail au propriétaire. En présence d'un bail "tous commerces", le cédant peut librement transmettre son droit au bail.

Droit de préemption du bailleur

Le bail commercial 3 6 9 peut réserver un droit de préemption au propriétaire si le droit au bail est cédé lors de la vente du fonds de commerce. Ce droit lui permet de se porter acquéreur en priorité. Si le locataire ne respecte pas cette disposition contractuelle, cela peut entraîner la résiliation du contrat de location, sans droit à une indemnité d'éviction.

Point de vigilance :

Avant de céder son droit au bail à un repreneur, le locataire doit s'assurer que le local n'est pas situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Si c'est le cas, il est tenu d'informer la mairie de son projet de vendre le bail. Il doit lui demander si elle désire ou non le racheter, en faisant valoir son droit de préemption.

Quelles sont les étapes pour céder le droit au bail ?

La cession du droit au bail se déroule en 4 grandes étapes.

1. Établir le contrat de cession du bail commercial

Le contrat de cession du droit au bail peut :

Être rédigé par écrit avant d'être signé par les parties.
Prendre la forme d'un acte notarié.
Prendre la forme d'un avenant au contrat de bail commercial initial.

2. Effectuer un état des lieux

Le bailleur et le cessionnaire réalisent un état des lieux eux-mêmes, ou mandatent un tiers (article L145-40-1 du Code de commerce).

3. Informer le propriétaire du local commercial

La cession du droit au bail doit être notifiée par le cédant ou le cessionnaire au bailleur par acte de commissaire de justice, sauf s'il l'a acceptée par acte authentique. Il est aussi nécessaire d'informer les créanciers.

L'acte de commissaire de justice doit stipuler les informations suivantes :

L'identité du repreneur du droit au bail.
Les coordonnées du cessionnaire.
La date de la transmission de la jouissance du local.

4. Enregistrer et publier la cession du droit au bail

L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré au service des impôts des entreprises (SIE). S'il prend la forme d'un acte authentique, il convient de l'enregistrer au service des impôts du notaire dans un délai d'un mois à partir de sa signature.

Le locataire entrant règle des droits d'enregistrement. Ils sont calculés sur la base du prix de vente du droit au bail :

0 % si le prix de cession est inférieur à 23 000 €.

3 % si le prix est compris entre 23 001 € à 200 000 €.

5 % si le prix est supérieur à 200 000 €.

Comment calculer le prix d’un droit au bail ?

La méthode de calcul la plus utilisée pour déterminer la valeur du droit au bail est celle de l'économie de loyer. Elle consiste à calculer l'économie que pourra faire le nouveau locataire s'il reprend le bail commercial. Pour la calculer, il faut faire la différence entre :

Le loyer plafonné qui aurait été réglé si le contrat de location avait été renouvelé aux mêmes conditions.
Le loyer qu'il faudrait payer au prix du marché pour un local commercial similaire.

On applique au résultat obtenu un coefficient de commercialité pour prendre en compte la situation du local, sa visibilité et la densité de la population. Ces différents éléments permettent d'apprécier la capacité du local à générer du chiffre d'affaires pour le nouveau locataire.

En résumé

Le droit au bail accorde au locataire la jouissance d'un local commercial pendant une certaine durée.
Contrairement à la cession du fonds de commerce, la cession du droit peut être interdite par le propriétaire.
Des clauses du contrat de bail commercial peuvent limiter la cession du droit au bail : accord du propriétaire, droit de préemption, etc.
La cession du droit au bail suit 4 étapes : rédaction du contrat, état des lieux, information du propriétaire et enregistrement.

Faites vous accompagner dans votre projet par un avocat spécialisé.

📌 Dans quels cas le bailleur ne peut-il pas s’opposer à la cession du droit au bail ?
Le propriétaire n'a pas le droit de s'opposer à la cession du droit au bail si :
- Il est cédé dans le cadre de la vente du fonds de commerce.
- Le locataire sortant part à la retraite.
- Le cédant est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité.
Quelles sont les sanctions en cas de cession irrégulière du droit au bail ?
Le locataire s'expose à plusieurs sanctions s'il ne respecte pas les clauses relatives à la cession du droit au bail :
- L'inopposabilité de la cession. Le bailleur considère le repreneur comme un occupant sans droit ni titre du local, et peut demander son expulsion. Le locataire sortant demeure un locataire en place pour le propriétaire. Il doit notamment continuer de régler le loyer et les charges.
- La résiliation du bail commercial. Le bailleur procède à la résolution du bail, soit en appliquant la clause résolutoire, soit en demandant une résiliation judiciaire.
- Le refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction.