Comment fonctionne un bail commercial saisonnier ?

Les commerçants qui exercent une activité saisonnière ont la possibilité de signer un bail commercial saisonnier. Le bail saisonnier est moins encadré que le contrat de bail commercial classique et peut être conclu pendant la saison touristique, en été ou en hiver. Sa durée ne peut pas être supérieure à six mois. 

Qu’est-ce qu’un bail commercial saisonnier ?

Bail saisonnier : définition

Le bail commercial saisonnier est un contrat de location conclu entre un locataire et le propriétaire d'un local pour le temps d'une saison hivernale ou estivale. Il est utilisé par les professionnels qui exercent leurs activités à une certaine période de l'année. C'est par exemple le cas des gérants de boutiques ou de restaurants dans une station balnéaire ou dans une station de ski.

Quelle est la durée du bail commercial saisonnier ? 

Le bail commercial saisonnier s'applique seulement pendant une partie de l'année. Il ne peut pas être conclu pour une durée supérieure à six mois. Généralement, sa durée est calquée sur celle de la période touristique. Elle varie de 3 à 6 mois suivant la saison et la situation géographique du local. 

La durée du bail saisonnier est donc déterminée, avec une date de début et une date de fin. Cette dernière est matérialisée par la restitution des clés. Le contrat se termine automatiquement à la date convenue, sans congé à donner pour le propriétaire ni préavis à respecter pour le preneur.

À la fin du bail saisonnier, le locataire n'a plus la jouissance du local commercial. Il est contraint de le libérer, en retirant le matériel et les marchandises lui appartenant, sauf accord contraire prévu dans le contrat. S'il ne se soumet pas à cette obligation, le propriétaire peut réclamer son expulsion immédiate.

Le bail saisonnier peut-il être renouvelé ?

Le bail commercial saisonnier peut être renouvelé chaque année, pour la même saison. Le e bail saisonnier est renouvelable pour deux saisons au cours de la même année (hiver et été par exemple).

Le renouvellement du bail n'est pas limité dans le temps. Ainsi, même si un local est loué à la même personne chaque année pour la même saison, il reste une location saisonnière.

La forme et le contenu du contrat de bail saisonnier

Comme pour tous les contrats, l'écrit est à privilégier. En cas de conflit, il apporte la preuve des engagements pris entre les parties. Le bail saisonnier contient les informations suivantes : 

• La durée d'occupation (6 mois au maximum) ;
• Le loyer (parfois versé intégralement en début de saison) ;
• Les charges et leur répartition ;
• La description du local commercial et de son emplacement.

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail saisonnier ?

Un bail saisonnier a des points forts, comme la flexibilité contractuelle, mais aussi des points faibles liés à son exclusion du statut des baux commerciaux.

Pourquoi faire un contrat de location saisonnière ? 

En signant un bail commercial saisonnier, le preneur ne s'engage que pour la durée de la saison. Il n'a pas besoin de payer des loyers lors des périodes creuses ou de fermeture.

Par ailleurs, le bail saisonnier présente des avantages pour le bailleur. C'est notamment le cas si le local en question est situé dans une zone qui ne connaît une forte activité que quelques mois par an. Le bailleur pourra trouver facilement un locataire pendant cette période. 

Quels sont les inconvénients du bail commercial saisonnier ?

Le bail saisonnier est exclu du statut des baux commerciaux. Or, il est très protecteur pour le locataire. En signant ce type de contrat, l'occupant du local est plus vulnérable face au bailleur, notamment en cas de litige. Il ne bénéficie pas des avantages octroyés au propriétaire d'un fonds de commerce ayant conclu un bail commercial, comme : 

• Le droit au renouvellement du bail ;
• Le versement d'une indemnité d'éviction si le contrat de location n'est pas renouvelé par le bailleur ;
• La possibilité de résilier le contrat de bail.

Dans quels cas le bail saisonnier peut-il être requalifié en bail commercial ?

La signature d'un contrat de location saisonnière peut être motivée par la seule envie d'échapper au statut des baux commerciaux. Il arrive alors que le bail saisonnier soit requalifié en bail commercial.

Le fonds de commerce est exploité entre deux locations saisonnières

La durée de la location doit impérativement se limiter à une saison. Si le locataire conserve la libre disposition du local entre deux saisons, il ne s'agit pas d'une location saisonnière. Ce principe s'applique même s'il n'exploite pas son fonds de commerce durant les périodes creuses.

Dans cette situation précise, le contrat de bail saisonnier peut être requalifié en bail commercial par le tribunal, à la demande de l'une des parties.

La location saisonnière se prolonge

Une location saisonnière qui se prolonge sans interruption ni intervention des parties pour renouveler le contrat ou le prolonger légèrement risque d'être requalifiée en bail commercial.

Quels sont les éléments pris en compte pour requalifier le bail ?

Pour juger d'une requalification ou non du bail saisonnier en bail commercial, le juge va pouvoir s'appuyer sur un certain nombre de documents qui vont prouver que l'exploitation du fonds dans le local n'est pas limitée à six mois. Il s'agit notamment : 

• Du contrat d'assurance couvrant l'activité (RC Pro) ;
• Du contrat d'énergie ;
• Du contrat téléphonique ou internet ;
• Des contrats de travail des salariés (un CDD correspondant à la durée de la saison ou un CDI).

Les juges prennent aussi en considération le montant du loyer d'une saison. Il ne doit pas correspondre à un loyer annuel, sous peine de requalification en bail commercial.

Quelle est la différence entre le bail saisonnier et le bail précaire ?

La différence entre les deux contrats de location réside dans leur durée maximale.

• Le bail précaire, bail dérogatoire ou bail de courte durée est conclu pour trois ans maximum à partir de la signature du contrat, renouvellement inclus (article L145-5 du Code de commerce).
• La durée maximale d'un bail saisonnier est quant à elle fixée à six mois, le temps d'une saison touristique.

En résumé

• Le bail saisonnier permet aux professionnels ayant une activité saisonnière de s'engager pour une durée moins longue (6 mois maximum) que le bail commercial classique (9 ans).
• Si le contrat de location saisonnière est signé pour une durée supérieure à une saison, il risque d'être requalifié en bail commercial.
• À la différence d'un bail saisonnier, un bail dérogatoire est conclu pour une durée de trois ans maximum.