La promesse de bail commercial : ce qu'il faut savoir

Avant la signature formelle du bail commercial, il est possible de conclure une promesse de bail commercial. La promesse de bail est un acte par lequel les parties — le bailleur et le locataire — s’engagent à donner ou à prendre en location, un local donné. Cette promesse est dite unilatérale si elle est signée par une seule partie ou synallagmatique s'il s'agit d'un contrat conclu entre les deux parties. Mais que représente concrètement une promesse de bail commercial ? En quoi consiste-t-elle ? Quelles informations doit-elle contenir ? Cet article vous éclaircit sur ces différents points.

Qu'est-ce que la promesse unilatérale de bail commercial ?

On parle de promesse unilatérale lorsque l’engagement n’est pris que par une seule partie. Soit c’est le propriétaire qui s’engage à mettre ses locaux en location au profit de l’entrepreneur, soit c’est ce dernier qui promet de prendre en location les locaux du bailleur. Dans ce cas, la personne qui s’engage est appelée « promettant » tandis que l’autre est qualifiée de « bénéficiaire ». Dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire n'est engagé que lorsqu’il choisit de lever l’option. Si le bénéficiaire lève l'option dans le délai prévu par le promettant, ce dernier est engagé et ne peut pas revenir en arrière.

Qu'est-ce que la promesse synallagmatique de bail commercial ?

La promesse de bail est dite synallagmatique lorsque les deux parties aux contrats s’engagent réciproquement. Le propriétaire s’engage à louer son bien à l’entrepreneur qui s’engage à son tour à prendre le bien en location.

Contrairement à la promesse unilatérale, la promesse synallagmatique crée donc des obligations réciproques pour les deux parties. Elle apparaît comme un véritable contrat. Étant donné qu’il est considéré par la jurisprudence que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail » ; la promesse synallagmatique devient un contrat de location dès lors que sa durée et le prix de location sont déterminés.

Quelles sont les conditions de validité d’une promesse de bail commercial ?

Les mentions obligatoires

Pour être valable, une promesse de bail commercial doit laisser apparaître certaines mentions essentielles. Il s’agit de :

• L’identité des parties ;
• Les locaux concernés ;
• Le prix de location ;
• L’usage des locaux ;
• La durée du futur bail.

Dans une promesse unilatérale, la durée est une donnée très importante en ce sens qu’elle permet de connaître le moment à partir duquel la promesse devient caduque. Les parties peuvent aussi convenir d’une indemnité d’immobilisation au profit du bailleur, en contrepartie de l’indisponibilité temporaire du bien entre ses mains.

De la même manière, les parties qui conviennent d’une promesse synallagmatique ont la possibilité d’insérer dans leur contrat, une ou plusieurs conditions suspensives (par exemple la réalisation de travaux). Ainsi, en cas de non-réalisation de l’une des conditions, le bail ne prendra pas effet et aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

Le formalisme à respecter pour une promesse de bail commercial

La promesse de bail peut être matérialisée par :

• Un bail commercial qui est assorti d’une ou plusieurs conditions suspensives. Ainsi, le bail prendra effet au moment de la réalisation de la condition suspensive ou à la date prévue dans le document. Les parties n’ont pas besoin de revenir sur les modalités du contrat.
• Une promesse de bail commercial et un projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse de bail commercial inclut la condition suspensive et les modalités autour de leur réalisation. La promesse va également prévoir une réaffirmation de la volonté des parties de signer définitivement le contrat de bail commercial. Ce contrat qui va reprendre les modalités prévues dans le projet de bail commercial.
  

Quelle est la différence entre une promesse de bail commercial et de cession de fonds de commerce ?

La promesse de bail commercial est à distinguer de la promesse de cession du droit au bail et de la cession du fonds de commerce. Dans le cadre de la promesse de cession du droit au bail, les parties peuvent prévoir un avant-contrat qui prendra la forme d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de cession du bail.

La promesse de cession de droit au bail

Dans une promesse de cession de droit au bail, l’une des parties accepte de céder à l’autre son droit au bail, en contrepartie d’un paiement de prix. Cette cession est assortie d’une condition suspensive. Une promesse de droit au bail n'est pas conclue entre un bailleur et un locataire, mais entre le locataire du bail et un entrepreneur qui souhaite reprendre le bail.

La promesse de cession du droit au bail est presque similaire à une cession définitive. En effet, les parties ont déjà prévu les obligations réciproques au moment de la réalisation de la cession.

Le bailleur peut, cependant, interdire la cession du droit au bail. Cette faculté du bailleur doit être prévue au contrat de bail. Pour que la cession soit possible, il faut l’accord du bailleur. Ainsi, l’accord du bailleur peut être une condition suspensive à la promesse de cession du bail.

La promesse de cession du fonds de commerce

La cession du fonds de commerce doit être distinguée de la cession du droit au bail. Le droit au bail permet seulement à l'acquéreur de récupérer le contrat de bail du locataire pour exercer sa propre activité. En revanche, la cession du fonds du commerce comprend le droit au bail, mais aussi la clientèle et le nom commercial du vendeur. 

Si le bailleur peut empêcher la cession du droit au bail seul, il ne peut pas prévoir une interdiction pour le locataire de céder son fonds de commerce.  Par ailleurs, la clause qui impose une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les trois premières années du bail ne peut empêcher le locataire de céder son fonds de commerce.

Si la cession du fonds de commerce est libre, des restrictions peuvent tout de même exister. Ainsi, il est possible de prévoir une promesse de cession du fonds pour que les conditions suspensives soient purgées.

En résumé

• Un bailleur et un locataire peuvent précéder leur contrat de bail d’une promesse de bail.
• La promesse de bail commercial pourra être établie par l’une des parties au contrat de bail (promesse unilatérale) ou par les deux parties (promesse synallagmatique). 
• La promesse de bail commercial est distincte de la promesse de cession du droit au bail ou de fonds de commerce.