Associés d’une SCI : quelle est leur responsabilité ?

Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé si la société civile n'est pas en mesure de payer ses dettes. C'est l'une des différences principales entre la SCI et les sociétés commerciales. En effet, dans une SAS ou dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. 

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Qu'est-ce que la responsabilité indéfinie des associés d'une SCI ?

La responsabilité des associés d'une SCI a trois caractéristiques principales : elle est indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. 

Responsabilité indéfinie : définition 

Dans une SCI, la responsabilité des associés n'est pas limitée au montant de leurs apports. Ainsi, si la société civile immobilière rencontre des difficultés financières, le patrimoine personnel des associés peut être engagé. Cela est le cas même si les associés n'ont pas commis de faute. 

La responsabilité indéfinie (ou illimitée) est définie par l'article 1857 du Code civil qui dispose :  « À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ».

Concrètement, si une SCI est en difficulté, les créanciers peuvent se retourner contre les associés de la société civile pour obtenir le paiement de leur créance. 

La responsabilité des associés est non-solidaire

Si la responsabilité des associés est illimitée, les associés ne sont pas solidaires. Cela signifie que les associés sont responsables des dettes selon leur quote-part, correspondant aux parts dont ils disposent dans le capital social de la SCI. En conséquence, un créancier ne peut pas exiger le recouvrement auprès d'un seul associé au nom de tous les autres. À l'inverse, il doit s'adresser à chaque associé pour obtenir le remboursement d'une part de la créance totale en fonction de leur participation au capital. 

Si un associé est défaillant et ne peut pas rembourser sa partie de la dette, les autres associés n'ont pas l'obligation de payer à sa place. 

La responsabilité des associés est subsidiaire

Le créancier qui souhaite obtenir le remboursement de sa créance ne peut pas s'adresser aux associés sans avoir demandé à la SCI dans un premier temps. En effet, la responsabilité des associés d'une société civile immobilière est dite "subsidiaire". Ainsi, les créanciers doivent d'abord déclencher une procédure de recouvrement à l'encontre de la société. Ce n'est que si cette procédure a échoué que les associés peuvent se retourner vers les associés. 

Responsabilité des associés de SCI : que se passe-t-il lors d’une cession de parts ?

Lorsqu'un associé de la SCI cède ses parts, le nouvel entrant devient responsable de façon indéfinie des dettes de la société. Cependant, il faut distinguer deux situations : 

• La dette est devenue exigible avant la cession des parts sociales : dans ce cas, c'est la responsabilité de l'ancien associé qui peut être engagée. 
• La dette est devenue exigible après la cession des parts : dans ce cas, c'est la responsabilité du nouvel entrant qui peut être engagée. 

L'ancien associé est responsable des dettes devenues exigibles avant son départ pendant 5 ans. Après ce délai, les créanciers ne peuvent plus engager sa responsabilité. 

Les statuts peuvent-ils limiter la responsabilité des associés ?

La responsabilité indéfinie des associés est un principe cardinal de la société civile immobilière. Les statuts ne peuvent pas prévoir que la responsabilité des associés sera limitée au montant de leur apport. 

En revanche, les statuts peuvent prévoir une répartition différente de la responsabilité des associés. Ainsi, les associés peuvent décorréler la responsabilité des associés du pourcentage du capital détenu. Par exemple, un associé qui détient 30% des parts peut décider d'être responsable des dettes à hauteur de 50%. Ce mécanisme est notamment utilisé dans les SCI familiales pour protéger le patrimoine des descendants.

Quelle est la responsabilité du gérant d'une SCI ?

Le gérant qui est également associé de la SCI est responsable des dettes de la société au même titre que les autres associés. Cependant, il est également responsable de la gestion de la société à l'égard des tiers et à l'égard des associés. 

Ainsi, l'article 1850 du Code civil dispose : « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ».

Si le gérant commet une faute de gestion, la société ou les associés peuvent engager sa responsabilité pour obtenir une réparation équivalente au préjudice subi. 

La responsabilité du gérant peut également être engagée par les tiers s'il a commis une faute personnelle qui peut être détachée de ses fonctions. Si ce n'est pas le cas, les tiers doivent engager la responsabilité de la SCI elle-même.

En résumé :

• La responsabilité des associés d'une SCI est indéfinie, elle n'est pas limitée au montant de leur apport. 
• La responsabilité des associés est non-solidaire, les associés n'ont pas l'obligation de rembourser la dette d'un associé défaillant. 
• Les créanciers ont l'obligation de se tourner vers la SCI avant de pouvoir engager la responsabilité des associés. 
• Les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition spécifique de la responsabilité des associés.