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La SCI construction vente (SCCV) est une forme juridique dont l'activité consiste à construire un bien immobilier dans le but de le revendre et de réaliser une plus-value.
Quelles sont les différences entre une SCI classique et une SCI construction vente (SCCV) ? Comment créer une SCI ? Quelles sont les formalités et les obligations à respecter ? Dans cet article, Captain Contrat répond à toutes vos interrogations.
Qu’est-ce qu’une SCI construction vente ?
La SCI construction vente se distingue de la SCI classique par son objet social : elle a pour objet la construction d'un ou plusieurs biens immobiliers dans l'unique but de les revendre et de réaliser une plus-value.
Cette différence de nature entre la SCI classique et la SCCV a des conséquences : la société civile de construction vente est soumise à un régime fiscal différent de celui des autres SCI. En effet, ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices et non la société elle-même. On parle ainsi de « transparence fiscale ».
Mis à part cette différence de régime fiscal, la SCCV partage avec la SCI les mêmes caractéristiques relatives au nombre d'associés, à la responsabilité des associés ou règles de fonctionnement de la société.
Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo
Quelles sont les caractéristiques de la SCCV ?
Nombre d'associés
La SCI construction vente est constituée par au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Il n'existe pas de nombre maximum d'associés.
Nature de l'activité
Pour être une SCCV, la société civile doit avoir pour unique but de construire un bien en vue de le revendre. Si le but des associés est de faire de la gestion de patrimoine, de restaurer, réaménager ou améliorer un bien immobilier existant, la société civile ne peut pas être une SCCV.
Capital minimum
La loi ne fixe pas de capital social minimum pour la société civile de construction vente. Il est donc possible de constituer une SCCV avec seulement un euro de capital.
Quel est le régime fiscal de la SCI construction vente ?
Normalement, lorsqu'une société civile exerce une activité commerciale, elle est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés. Or, la SSCV exerce une activité dont la nature pourrait être qualifiée de commerciale (construire et revendre un bien pour en tirer un bénéfice). Cependant, la loi permet aux associés de la SSCV de rester soumis à l'impôt sur le revenu.
En effet, l'article 1655 ter du Code général des impôts prévoit que la société civile qui a pour unique but la construction vente est réputée « ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres pour l'application des impôts directs, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière ».
Ainsi, la SCI construction vente est dite « transparente ». Concrètement, cela signifie que les associés vont payer directement l'imposition sur les bénéfices de la société sur leurs propres revenus en fonction du nombre de parts sociales qu'ils détiennent.
Quelles sont les formalités de création de la SCCV ?
Les formalités d'immatriculation d'une SCI construction vente sont les mêmes que pour une SCI classique.
Étape 1 : rédaction des statuts
Les associés de la SSCV doivent en premier lieu rédiger les statuts de la société. Une attention toute particulière doit être donnée à la rédaction de la clause relative à l'objet social. En effet, une société civile ne peut être une SCCV que si son objet social consiste à construire un bien immobilier dans le but de le revendre.
Étape 2 : dépôt du capital social
Les associés doivent déposer le montant qui constitue le capital social sur un compte bloqué, dans une banque ou chez un notaire. Les fonds seront transférés sur le compte bancaire de la société civile une fois que les greffes auront procédé à son immatriculation.
Étape 3 : la publication d'un avis dans un journal d'annonces légales
Cette étape obligatoire permet aux associés de la société d'informer les tiers de l'immatriculation à venir de la SCCV.
Étape 4 : dépôt du dossier d'immatriculation sur le site internet du guichet unique
Les associés doivent déposer sur le site du guichet unique un dossier d'immatriculation. Ce dossier doit notamment comprendre une copie signée des statuts, l'attestation de dépôt des fonds et l'attestation de parution d'un avis dans un journal d'annonces légales.
Étape 5 : immatriculation de la SCCV
Si le dossier transmis par le guichet unique est complet, les greffes du tribunal de commerce procèdent à l'immatriculation de la société civile de construction vente.
Quelle est la responsabilité des associés d'une SCCV ?
La responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que les associés doivent contribuer aux pertes de la société. Ainsi, si la société a des dettes qu'elle n'est pas en mesure de régler, les associés peuvent voir leur patrimoine personnel engagé.
Cependant, la responsabilité des associés est subsidiaire. Les créanciers ne peuvent pas demander aux associés de régler la créance de la société s'ils n'ont pas poursuivi la SCCV au préalable.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCCV ?
| Avantages | Inconvénients |
| Imposition à l'IR : la SCCV permet aux associés d'effectuer des opérations de construction vente tout en étant soumis à l'impôt sur le revenu. |
Responsabilité : la responsabilité des associés est indéfinie. |
| Souplesse : les associés peuvent adapter les statuts de la société pour adapter leur projet immobilier à leurs besoins | Limitation des activités : les activités de la SCCV sont limitées à la construction de biens immobiliers dans le but de les revendre. |
| Absence de capital minimum : une SCCV peut être constituée avec seulement 1 euro de capital social. | Obligation de vendre le bien : la SCCV a l'obligation de vendre le bien dès son achèvement. La SCCV ne peut pas gérer le bien. |
| Transmission : la SCCV permet de transmettre la propriété du bien immobilier par la cession des parts sociales de la société. | Obligations fiscales et comptables : les associés de la société doivent se soumettre à de nombreuses obligations déclaratives. |
En résumé :
- Une société civile construction vente est une société qui a pour unique objet la construction et la vente d'un ou plusieurs biens immobiliers.
- La SCCV bénéficie d'un régime fiscal spécifique. Elle est dite "transparente" car ce sont les associés qui payent l'imposition sur les bénéfices directement sur leurs revenus.
- La responsabilité des associés d'une SCCV est indéfinie. Leur patrimoine personnel peut être engagé si la société n'arrive pas à régler ses dettes.
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