Créer une SCI : découvrez notre guide 2024

L'essentiel de l'article

Vous souhaitez acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs ? La société civile immobilière (SCI) offre de nombreux avantages : simplifier la prise de décision, éviter les pièges de l'indivision, optimiser la transmission du patrimoine. Créer une SCI est à la fois simple et abordable. Il suffit de rédiger les statuts, déposer le capital, publier un avis de création, puis immatriculer la société.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI : les caractéristiques

Une SCI est une société civile dont l'objet social est l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier.

Elle est constituée d'au minimum 2 associés. Ils détiennent des parts sociales proportionnellement à leur apport au capital. Leur répartition détermine les droits de chacun d'entre eux dans la SCI, notamment en ce qui concerne les votes, les dettes et les bénéfices. 

La SCI est dirigée par un gérant, qui est désigné par les associés. Il est responsable de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société.

Quels sont les différents types de SCI ?

La SCI se décline en plusieurs formes pour répondre à des besoins spécifiques :

• SCI classique : la forme la plus courante, pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
• SCI familiale : pour faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers.
• SCI professionnelle : pour acquérir, gérer et exploiter un patrimoine immobilier à usage professionnel.
• SCI construction-vente : pour acheter un terrain, construire un immeuble et le revendre dans l'objectif de générer une plus-value.
• SCI d'attribution : pour attribuer des fractions de biens immobiliers aux associés en fonction de leurs apports au capital social.
• SCI de jouissance à temps partagé : pour profiter d'un bien immobilier en alternance avec les autres associés.

Créer une SCI : on vous explique en vidéo

Pourquoi créer une SCI ?

Avantage n°1 : simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier

Dans une SCI, les dettes et bénéfices tirés par le patrimoine immobilier possédé par la société sont répartis équitablement, et les décisions importantes prises collectivement. Lorsque des travaux sont nécessaires sur un bien, les frais sont partagés entre les associés en fonction de leur participation au capital.

La SCI protège également votre patrimoine en cas de mésentente entre associés. Pour céder un bien, l'accord des associés représentant la majorité des parts est requis. Vous pouvez ainsi gérer sereinement un patrimoine familial, en partageant les responsabilités et en préservant l'harmonie entre vous et vos proches.

Avantage n°2 : anticiper la transmission de votre patrimoine

La SCI offre une grande flexibilité pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers. Vous pouvez céder des parts de la SCI progressivement, selon vos souhaits. Cela vous permet d'anticiper les conflits, tout en minimisant les droits de succession. Vous profitez d'abattements fiscaux importants lors de la transmission de parts de SCI à vos enfants (10 000 € par donation, renouvelable tous les 15 ans).

Avantage n°3 : optimiser sa fiscalité

 La SCI présente plusieurs avantages fiscaux significatifs :

Le choix entre les régimes fiscaux de l'IR ou l'IS 

Par défaut, la SCI est soumise à l'IR, ce qui signifie que les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts. Ce régime est avantageux lorsque les bénéfices sont faibles ou que la SCI génère des déficits, car ces derniers peuvent réduire l'imposition des associés.

La SCI peut opter pour l'IS, ce qui permet de déduire l'amortissement des biens immobiliers et de certaines charges (frais de notaire, intérêts d'emprunt, etc.). Les associés ne sont alors imposés que sur les dividendes perçus. Cependant, cette option est irrévocable.

La déduction des charges et des travaux

Les travaux d'amélioration, de réparation ou d'entretien des biens immobiliers détenus par la SCI sont déductibles des revenus fonciers. Cela inclut les travaux occasionnés par la vétusté ou la force majeure et ceux engagés pour faciliter la location.

Si les charges déductibles sont supérieures aux recettes (loyers), la SCI peut générer un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global des associés.

Les avantages en cas de succession

En cas de transmission des parts sociales, les droits d'enregistrement sont de 5% du montant des parts, contre jusqu'à 60% du patrimoine transmis en l'absence de SCI.

Il est possible de procéder à des donations successives des parts sociales en respectant les abattements (exemple : 100 000 euros par enfant tous les 15 ans), ce qui permet d'éviter les droits de succession.

L'imposition des plus-values immobilières

Quelles sont les 4 étapes pour créer une SCI ?

Créez votre SCI en suivant ces étapes.

Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI

Ce document officiel définit :

• son objet social ;
• le montant du capital social ;
• les règles de fonctionnement de la SCI ;
• la répartition des parts sociales ;
• les pouvoirs du gérant.

Il est important de rédiger les statuts avec soin ou de faire appel à un professionnel pour s'assurer qu'ils soient conformes à la loi.

Étape 2 : Constituer le capital social

Le capital social d'une SCI est librement fixé par les associés. Il peut être apporté en numéraire ou en nature (apport d'un bien immobilier, par exemple). Le capital doit être déposé sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI.

Étape 3 : Publier un avis de création de la SCI

Cette publication est obligatoire. Elle doit être effectuée dans un journal d'annonces légales (JAL). L'avis de création doit mentionner certaines informations importantes sur la SCI, comme sa dénomination sociale, son siège social, son capital social ou le nom de son gérant.

Étape 4 : Immatriculer la SCI en ligne

La dernière étape consiste à immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette démarche peut être effectuée en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises.

Quel est le coût de création d'une SCI ?

Le coût de création d'une SCI varie selon le niveau d'accompagnement choisi :

Si vous créez une SCI vous-même, vous devez payer des frais obligatoires : annonce légale, immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE). Cette solution est la plus économique. En revanche, les démarches administratives sont complexes et chronophages.

En ayant recours à un service de création de société en ligne comme Captain Contrat, vous créez simplement et rapidement votre SCI. Seul inconvénient : le budget à prévoir est plus élevé.

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel du droit. Vous bénéficiez alors d'un accompagnement personnalisé. En contrepartie, l'avocat, le notaire ou l'expert-comptable perçoit des honoraires, dont le montant peut vite grimper.

Quel est le délai de création d'une SCI ?

Découvrez une estimation des délais à prévoir pour créer une SCI, démarche après démarche.

Vous pouvez gagner un temps précieux en passant par une plateforme de création de société en ligne. La création de votre SCI prend moins d'une semaine, au lieu de plus d'un mois si vous réalisez les démarches seul ou les confiez à un professionnel du droit.

En résumé

• La SCI est une solution avantageuse pour l'achat et la gestion immobilière à plusieurs.
• Créer une SCI est facile. 4 étapes suffisent pour obtenir un extrait Kbis, et lancer son activité.
• Les délais de création d'une SCI diffèrent selon l'accompagnement. Le plus rapide est de passer par un service de création de société en ligne.