Comment immatriculer une SCI en 2024 ?

Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) pour simplifier la gestion de vos biens et transmettre votre patrimoine ? L’immatriculation de la SCI est indispensable pour donner une existence juridique à votre société. Étapes à suivre, justificatifs à fournir, coûts et délais : voici tout ce qu’il faut savoir pour immatriculer votre société civile immobilière.

Les fondamentaux de la création d'une SCI : on vous explique

Quelles sont les 3 étapes pour immatriculer une SCI ?

Étape 1 : Réalisation des apports au capital social

L'étape initiale pour immatriculer une SCI consiste à réaliser des apports au capital social. Ces apports permettent à la société de disposer d'un patrimoine initial. Deux types d'apports sont possibles :

• L’apport en numéraire correspond au virement d'une somme d'argent vers un compte bancaire ouvert au nom de la SCI ou de l’un des associés. Ce montant peut être symbolique, avec la loi ne fixant aucun montant minimum requis. Une fois le virement effectué, les associés reçoivent un certificat de dépôt des fonds.
• L’apport en nature consiste à transférer à la société des biens meubles ou immeubles, matériels ou immatériels. Pour déterminer la valeur de ces biens, une estimation précise doit être réalisée pour chaque bien apporté. Cette valeur doit être mentionnée dans une clause des statuts de la SCI.

Étape 2 : Rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts de la SCI représente une étape cruciale dans le processus d'immatriculation. Ces documents déterminent les règles fondamentales de fonctionnement de la société et doivent être conformes aux objectifs fixés par les associés.

Les statuts doivent être établis par écrit et contenir plusieurs informations obligatoires, telles que :

• L'identité de chaque associé et la nature de leurs apports ;
• La forme de la société, à savoir "société civile immobilière" ;
• L'objet social de la société, définissant les activités qu'elle pourra exercer ;
• La dénomination sociale de la SCI ;
• L'adresse du siège social de la SCI ; 
• Le capital social de la SCI, qui peut être fixe ou variable ;
• La durée de vie de la SCI (limitée légalement à 99 ans) ;
• Les modalités de fonctionnement de la SCI, telles que les règles de convocation et de délibération des assemblées générales.

Étape 3 : Publication de l'avis de constitution dans un support d'annonces légales

La publication d'un avis de constitution dans un support d'annonces légales est incontournable dans le processus d'immatriculation d'une SCI. Cet avis a pour objectif d'informer les tiers de la naissance de la société.

Conformément au décret du 4 janvier 1955, cet avis doit être publié dans un délai maximum d'un mois à compter de la signature des statuts de la société, dans un support édité dans le département où la société sera immatriculée.

L'avis de constitution doit contenir plusieurs mentions obligatoires, dont :

• La dénomination sociale de la SCI ;
• La forme juridique de la société (SCI) ;
• Le montant du capital social, ainsi que le montant minimum du capital pour les SCI à capital variable ;
• L'adresse du siège social de la société ;
• L'objet social de la SCI, résumé de manière succincte ;
• La durée de vie de la société, qui ne peut excéder 99 ans ;
• L’identité et les coordonnées des associés responsables indéfiniment des dettes sociales ;
• L’identité et les coordonnées des associés ou des tiers exerçant la fonction de gérant ;
• L’identité et les coordonnées des personnes autorisées à engager la société envers les tiers ;
• Le greffe du Tribunal de commerce où la SCI sera immatriculée.

Après la publication de l'annonce, la société reçoit une attestation de parution dans le support d'annonces légales, à joindre au dossier de demande d'immatriculation remis au greffe pour obtenir l'immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Quelles sont les pièces justificatives pour immatriculer une SCI ?

Lors de la constitution du dossier d'immatriculation de votre SCI, vous devrez fournir des documents : 

• Le formulaire unique (ex-formulaire M0) de déclaration d’immatriculation d’une société civile (cerfa n°13958*05) ; 
• Un exemplaire des statuts de la SCI, datés, signés et paraphés par les associés ; 
• L'acte de nomination du gérant (s’il n’est pas désigné par les statuts) ; 
  La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ; 
• Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social ; 
• L'attestation de parution de l'annonce légale ; 

Ensuite, d’autres pièces varient selon que le gérant est une personne physique ou morale : 

• Si le gérant est une personne physique, il faudra fournir des pièces d'identité et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant. 
• S’il s’agit d’une personne morale, il faudra fournir un extrait Kbis de moins de 3 mois.

Combien coûte l'immatriculation d'une SCI ?

Lorsque vous décidez de créer une SCI, vous avez deux options pour procéder à son immatriculation : effectuer cette étape seul ou faire appel à un service professionnel en ligne. Voici un aperçu des coûts associés à chaque option :

Immatriculer la SCI soi-même

Pour la création de votre SCI en autonomie, vous devrez assumer certains frais incontournables :

• La publication de l'annonce légale : environ 222 euros TTC, pour annoncer la création de votre SCI dans un journal habilité ;
• Les frais de greffe : environ 66,88 euros TTC, lors du dépôt de la demande d’immatriculation de la SCI ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs : environ 21,41 euros TTC.

Faire appel à un professionnel

Faire appel à un service en ligne comme une plateforme présente plusieurs avantages, notamment une prise en charge complète de toutes les formalités d'immatriculation de votre SCI. En outre, ces services garantissent la conformité de vos démarches et vous font gagner du temps.

Le prix des services professionnels en ligne varie généralement entre 300 et 600 euros TTC pour un pack complet incluant la rédaction des statuts, la publication de l'annonce légale et le dépôt de la demande d’immatriculation.

Quel est le délai d'immatriculation de la SCI ?

Le délai d’immatriculation d'une SCI est d'environ 1 à 2 semaines du temps de traitement du greffe du tribunal de commerce compétent.

Une fois que vous avez rassemblé toutes les pièces nécessaires et déposé votre dossier complet sur le site de l'INPI, l'administration vérifie la conformité de votre demande.

Le greffe du tribunal de commerce est tenu d’immatriculer la société dans un délai de 24 heures dès la constatation d’un dossier valide. Cependant, il est important de noter que ce délai peut être prolongé si le greffe est confronté à un volume important de demandes.

En résumé

• L’immatriculation d’une SCI impose certaines formalités préalables à la constitution du dossier de demande d’immatriculation : rédaction des statuts, nomination du gérant, publication de l’annonce légale de constitution, etc.
• Des documents sont requis pour immatriculer votre SCI : assurez-vous de pouvoir fournir notamment les statuts signés, un justificatif de domiciliation, l'attestation de parution de l'annonce légale.
• Que vous optiez pour l'immatriculation en autonomie ou via un service professionnel en ligne, des frais incontournables sont à prévoir, avec une fourchette estimative entre 300 et 600 euros TTC.