Les formalités de création de SCI expliquées en 3 minutes

La société civile immobilière (SCI) présente bien des avantages pour la gestion d’un bien immobilier. Il est possible de créer une SCI classique ou si vous êtes associé avec des membres de votre famille, il vous sera possible de créer une SCI familiale. Vous souhaitez vous lancer dans la création de votre SCI en ligne ? Voici un point sur les formalités de création d’une SCI.

Créer une SCI : on vous explique

Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?

Vous souhaitez vous lancer dans la constitution d'une SCI, mais à quoi sert une SCI ? De quoi s'agit-il ? La SCI a comme son nom l’indique un objet civil : elle permet de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle doit être constituée par au moins deux associés qui doivent constituer le capital social de la SCI. Il n'est donc pas possible de créer une SCI à associé unique. Ce capital est constitué d'apports en numéraire ou en nature pour former le capital social. Celui-ci n’a pas de montant minimum et peut-être fixe ou variable.

Les associés reçoivent ensuite des parts sociales en proportion de leurs apports et demeurent responsables indéfiniment des dettes contractées par la SCI. Nulle condition de nationalité n’est requise et les mineurs peuvent être associés de la SCI, dont la durée de vie ne peut excéder 99 ans.

La SCI peut prendre plusieurs formes :

• La SCI de gestion : la forme la plus classique, qui devient propriétaire des biens immobiliers et permet de les mettre en location.
• La SCI familiale : qui permet de gérer un ou plusieurs immeubles en famille. Les associés doivent être apparentés jusqu’au 4^ème degré.
• La SCI d’attribution : la SCI d'attribution sert à acquérir un important patrimoine immobilier et à le diviser en lots entre les associés.
• La SCI construction-vente : pour acheter un terrain et le revendre immédiatement.
• La SCI à capital variable : la SCI à capital variable permet les variations du capital sans formalisme lourd.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI présente bien des avantages :

• Elle facilite la transmission d’un patrimoine immobilier en optimisant les coûts fiscaux. Il est en effet, possible de pratiquer une décote sur la valeur des parts sociales, en partant du principe qu’il est plus difficile de vendre des titres qu’un immeuble. Les droits de donation seront ainsi calculés sur un montant plus réduit que le prix effectif de l’immeuble.
• Elle permet d’éviter l’indivision lors d’une succession et de continuer à gérer normalement les biens, grâce aux règles de majorité contenues dans les statuts.
• Il est possible d’opter pour une imposition à l’IS, un dispositif intéressant pour les contribuables imposés dans les tranches marginales hautes.
• La SCI permet d’obtenir un abattement sur la plus-value par rapport à la durée de détention lors de la cession de parts. Le point de départ pour la calculer est, en effet, fixé au premier jour de détention des parts et non à la date d’acquisition de l’immeuble, comme c’est le cas pour les particuliers.
  
  

Quelles sont les formalités de création d’une SCI ?

Comment créer une SCI ? Comme toute société, la SCI ne déroge pas à certaines formalités : rédaction des statuts, dépôt de capital social, immatriculation de la SCI, etc. 

Étape 1 : la rédaction des statuts

Vous apporterez un soin tout particulier à cette formalité de création de votre SCI, car les statuts vont régir la vie de l’entreprise, le fonctionnement de la SCI. Concrètement, les statuts vont régir l'ensemble des règles de gestion de votre SCI. 

La loi impose certaines mentions obligatoires comme :

• La forme juridique, ici SCI ;
• La dénomination ;
• L’objet de la SCI ;
• L’adresse du siège social ;
• Son capital social ;
• La durée de vie ;
• Les modalités de fonctionnement,
• Les apports réalisés par les associés.

Il vous faudra préciser les règles de majorité pour les assemblées générales, introduire une clause d’agrément et les modalités de cession des parts sociales (sinon, les cessions devront être autorisées par l’ensemble des associés) ou encore fixer l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI.

Les statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs et chacun en recevra un exemplaire. Si l’un d’entre eux ne peut être présent, il devra mandater une personne pour le faire à sa place, avec une procuration écrite.

Étape 2 : la réalisation des apports

La loi n’impose aucun capital minimal pour la SCI et il peut être fixe ou variable. S’il est effectué par des apports en numéraire, les associés peuvent déterminer librement les modalités de libération de celui-ci.

Étape 3 : la publication dans un journal d’annonces légales

Vous devrez faire paraître un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales du département dans lequel est implanté le siège social. Pour être valable, elle doit comporter certaines mentions comme :

• La forme juridique (SCI) ;
• La dénomination sociale ;
• L’objet social ;
• Le capital social, avec le montant minimum s’il est variable ;
• Le siège social ;
• Le montant des apports en numéraire et le cas échéant, une description des apports en nature ;
• Les conditions de cession de parts sociales ;
• L’identité et l’adresse du gérant s’il est une personne physique, la dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique si le gérant est une personne morale ;
• La ville du greffe du tribunal de commerce compétent ;

Étape 4 : l’immatriculation de la SCI

Vous devrez remplir un formulaire unique pour déclarer la constitution de votre SCI et le faire signer par le gérant. Attention de n’omettre aucune mention, notamment celles relatives au type d’activité de la SCI et son imposition.

Autre formalité de constitution de la SCI, le dépôt d’un dossier complet auprès du Guichet unique qui devra donc comporter :

• Un exemplaire des statuts datés et signés ;
• Le formulaire unique (ex-formulaire M0) ;
• Une attestation de publication dans un JAL ;
• Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de la décision de nomination ;
• Une copie du titre d’occupation des locaux ;
• Une copie de la pièce d’identité des associés non-gérants ;
• Une copie de la pièce d’identité et la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant s’il est une personne physique ;
• La liste éventuelle des bénéficiaires effectifs.

Étape 5 : la déclaration d’existence de la SCI

Si la SCI exerce une activité de location ou qu’elle est soumise à l’IS, vous devrez adresser au guichet unique, respectivement dans les trois mois ou le mois suivant, une déclaration d’existence.

Les formalités de création de la SCI peuvent être compliquées à réaliser seul, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

En résumé

• La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société particulièrement adaptée si vous souhaitez constituer et gérer un patrimoine à plusieurs.
• Il existe plusieurs types de SCI : SCI d'attribution, SCI classique, SCI familiale, SCI de construction-vente.
• Comme pour toute société, la SCI impose des formalités strictes de création : rédaction de statuts, dépôt de capital social, dossier d'immatriculation, etc.