Un notaire est-il indispensable pour créer votre SCI ?

Créer une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier de façon simplifiée. La constitution d’une SCI est une étape clé qui nécessite une attention particulière. Dans ce cadre, il vous a certainement été conseillé de faire appel à un professionnel, notamment un notaire. L’intervention d’un notaire est-elle obligatoire ? Pouvez-vous créer votre SCI sans vous faire conseiller ?  Quels sont les risques ou les avantages ? Vous souhaitez vous lancer dans la création d'une SCI en ligne ? L'équipe Captain Contrat répond à vos interrogations.

Création d'une SCI par un notaire : est-ce indispensable ?

Rappel : les formalités de création d'une SCI 

Comment créer une SCI ? Quelles sont les formalités de création d'une SCI ? Comme toute création de société, créer une SCI implique de réaliser un certain nombre de formalités. Le délai de création d'une SCI est donc à anticiper. 

Définir les apports à réaliser 

Les apports vont constituer le capital social de la SCI. En contrepartie, les apporteurs reçoivent des parts sociales leur conférant la qualité d’associé de la SCI.

Dans une SCI, deux types d’apports sont admis :

• L'apport en numéraire : une somme d'argent ;
• L'apport en nature : apport du bien immobilier ou d'un patrimoine immobilier
  
  

L’apport d’un bien immobilier s’assimile à une vente. Cette particularité engendre des implications fiscales non négligeables :

• Le paiement d’un droit de mutation correspondant à 5 % de la valeur du bien immobilier ;
• Le paiement de l’impôt sur l’éventuelle plus-value réalisée ;

Ainsi, il est préférable d’acheter directement un bien immobilier avec la SCI au moyen notamment d’un apport en numéraire ou de vendre un bien à la une SCI. 

Rédiger les statuts 

La rédaction des statuts d’une SCI est essentielle : en plus de définir le fonctionnement de la société, ils permettent d'anticiper les éventuels conflits familiaux. Pour avoir des statuts complets, il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat. 

Prévoir des clauses spécifiques

Certaines clauses statutaires peuvent être mises en place afin de prévenir les conflits entre associés. En voici quelques exemples :

• La clause d’agrément : elle permet d’encadrer la cession des parts sociales de la SCI et peut être adaptée en fonction de chaque situation (cession entre associés, cession à un tiers membre de la famille, cession à un tiers non-membre de la famille, etc) ;
• La clause limitant le pouvoir du gérant : les statuts peuvent prévoir de limiter le pouvoir du gérant, par exemple en soumettant certaines de ses décisions à l'accord préalable des associés ; 
• La clause relative à la nomination du gérant. 

Nommer le gérant 

La SCI est représentée par un gérant, élu par les associés de la SCI. Il gère les affaires courantes de la société et prend les décisions dans la limite des pouvoirs qui lui sont accordés par les statuts.

Faire immatriculer la société

L'immatriculation d'une SCI implique de fournir au guichet unique des formalités les documents suivants :

• Les statuts de la SCI ;
• Le formulaire unique dûment rempli ;
• Une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI :  il s'agit d'une déclaration sur l’honneur indiquant que le gérant ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer ;
• Un justificatif de l’adresse du siège social qui prouve que la SCI est autorisée à occuper les locaux : titre de propriété, bail commercial, contrat de domiciliation, attestation de domiciliation au nom du gérant ;
• L’attestation de la publication d'un avis dans un journal d’annonces légales : cette formalité sert à informer les tiers de la création de la SCI.

Cette étape est indispensable pour créer officiellement la société et démarrer la gestion de la SCI. 

L'intervention d'un notaire 

Notaires, avocats, experts-comptables, plateforme en ligne sont autant de professionnels qui sauront vous conseiller et pourront vous accompagner dans la création de votre SCI. 

Bien sûr, il n’y a aucune obligation à faire appel à une aide extérieure. Mais il y a un certain nombre de points d’attention sur lesquels il convient d’être vigilant lorsque vous créez une SCI.

La présence d’un professionnel à vos côtés lors de leur rédaction va permettre d’éviter une mauvaise répartition des parts sociales, ou des situations de blocage lors de la prise de décisions en assemblée d’associés, ou encore de prévoir des dispositions spécifiques lorsqu’un associé souhaitera céder ses parts sociales à un tiers.

Au-delà des statuts, un professionnel pourra vous conseiller sur le choix du régime fiscal de votre SCI en prenant en compte la situation fiscale personnelle de chacun des associés. 

Se contenter des modèles de statuts disponibles sur internet comporte des risques. La constitution d’une SCI est la réponse à votre projet, qu’il soit locatif ou successoral et il ne faut pas négliger la plus-value d’un conseil expert est indéniable. 

La plus-value du notaire dans le cadre d’une succession

Le notaire est un professionnel qui intervient régulièrement dans le cadre de successions et d’immobilier. Ces deux sujets font partie de son champ d’activité traditionnel. C’est la raison pour laquelle le conseil d’un notaire est particulièrement pertinent lorsque vous souhaitez créer une SCI à vocation successorale. 

La SCI est souvent utilisée comme un outil de transmission successorale. Une SCI permet donc d’anticiper et d’optimiser votre succession.

C’est un mécanisme de prévention d’une situation indivision bloquante, comme cela peut être le cas dans les exemples suivants : 

• Une mésentente entre vos enfants ;
• Un conflit entre vos enfants et votre conjoint ou concubin copropriétaire qui réside dans les lieux ;
• Une famille recomposée avec un patrimoine divisé entre deux familles.

Le notaire saura adapter votre SCI pour privilégier un montage particulier. Par exemple, les parents peuvent donner la nue-propriété aux enfants et conserver l’usufruit des parts sociales afin de profiter pleinement de l’immeuble, afin d’assurer au conjoint survivant la pleine jouissance de l’immeuble en cas de conflit familiale. 

La SCI permet de bénéficier d’un abattement fiscal sur les donations de parts de SCI, avantage fiscal certain qui permet d’alléger les droits de succession dans certaines limites. 

Ainsi, en fonction de votre volonté successorale et de votre situation familiale, les conseils du notaire vous permettront de mettre en place une SCI adaptée.   

L’intervention obligatoire du notaire en cas d’apport d’un bien à une SCI

La création d'une SCI nécessite-t-elle l'intervention d'un notaire ? L'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire pour constituer une SCI. Le recours à un professionnel est toutefois recommandé. 

La création de votre SCI ayant vocation à gérer un patrimoine immobilier, il est possible que vous souhaitiez apporter un immeuble à la SCI au moment de sa constitution. 

Dans ce cas, vous effectuerez un apport en nature, acte assimilé à une vente. Cela signifie que la société devient propriétaire de l’immeuble et vous perdrez en conséquence tout droit sur ce bien. 

Pour réaliser une telle opération au moment de la constitution de la SCI, il est nécessaire de respecter un certain formalisme, dont l’intervention d’un notaire. 

La purge du droit de préemption des communes

Les communes bénéficient d’un droit de priorité en cas de cession de biens immobiliers localisés dans une zone définie. Pour respecter ce droit, vous pouvez vous informer auprès de votre mairie et remplir une déclaration d’intention d’aliéner ; la collectivité devra y répondre dans un délai de deux mois.

L’évaluation de votre apport 

La valeur de l’immeuble que vous apportez va déterminer le nombre de parts sociales que vous allez détenir en contrepartie. Il convient donc d’évaluer la valeur du bien en toute objectivité. En effet, une sous-estimation peut vous défavoriser, car vous aurez moins de parts sociales alors qu’une surestimation engage la responsabilité de tous les associés à l’égard des créanciers. Afin d’éviter ce risque, vous pouvez recourir à un commissaire aux apports. 

L’intervention du notaire 

La transmission de propriété entre vous et la SCI doit être constatée par acte authentique, c'est-à-dire être réalisé par le notaire. Il s’agit d’une obligation légale que vous devez respecter. Le notaire effectuera ensuite les formalités nécessaires au service de publicité foncière. 

L’impact fiscal 

Une taxe, appelée droit d’enregistrement, est susceptible de s’appliquer si l’apport est effectué à titre onéreux à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou si l’apport est effectué (à titre gratuit ou onéreux) est effectué à une SCI à l’impôt sur les sociétés.

N’hésitez plus à contacter notre équipe qui sera toujours disponible pour vous répondre ! Captain Contrat vous accompagne tout au long de la procédure de création de votre SCI. 

En résumé

• L’intervention d’un notaire est nécessaire à plusieurs titres dans le cadre de la création de votre SCI.
• Son expertise en matière successorale et sa compétence obligatoire en cas d’apport d’un immeuble font du notaire l’interlocuteur privilégié des futurs associés de SCI.
• Les honoraires du notaire sont des frais supplémentaires à prendre en compte.
• Pour autant, il ne faut pas que cela soit un frein à la constitution de votre SCI. Il faut savoir que d’autres professionnels peuvent vous aider, tels que les legaltechs, notamment lorsque l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire.