Le guide complet pour vendre un bien avec une SCI

Les associés d'une SCI peuvent décider de vendre le bien appartenant à la société. La vente du bien de la SCI doit obéir à un formalisme particulier et nécessite d'organiser un vote à la majorité ou à l'unanimité des associés. 

Dans cet article, Captain Contrat vous présente les étapes à respecter pour la vente d'un bien en SCI ou en SCI familiale. 

Peut-on vendre le bien immobilier appartenant à une SCI ?

La SCI est une société civile. De fait, son activité doit être de nature civile et non de nature commerciale. Ainsi, la SCI ne peut pas exercer une activité d'achat-revente (acheter des biens immobiliers pour les revendre aussitôt), car cette activité est une activité commerciale.

En revanche, cela n'interdit pas aux associés d'une SCI de revendre le bien immobilier qui appartient à une SCI ayant une activité civile (administrer et gérer des biens, activité de construction-vente, etc).

Quelles sont les règles de majorité pour vendre un bien en SCI ?

La vente du bien immobilier appartenant à une SCI nécessite d'organiser un vote. Selon les cas, il faut réunir une majorité simple, une majorité renforcée ou une décision à l'unanimité des associés. 

Ce sont les statuts de la société civile immobilière qui précisent les modalités de ce vote. Dans la grande majorité des cas, compte tenu de l'importance de cette décision, les statuts prévoient qu'elle ne peut être prise que si tous les associés de la SCI donnent leur accord. 

Par ailleurs, si les statuts sont muets, la décision de vendre un bien immobilier appartenant à la SCI doit être prise à l'unanimité. 

Quelles sont les étapes pour réaliser une cession en SCI ?

Étape 1 : la décision de vendre le bien

Les associés doivent être réunis en assemblée générale pour prendre la décision de vendre le bien. Il appartient au gérant de convoquer les associés au moins 15 jours avant l'assemblée générale.

Les statuts de la SCI fixent les règles de quorum et de majorité applicables à ce vote. 

Étape 2 : le compromis de vente

Une fois que les associés ont pris la décision de vendre le bien appartenant à la SCI, la vente suit le processus classique applicable à toutes les ventes d'un bien immobilier. 

Le représentant de la SCI doit ainsi signer un compromis de vente avec l'acquéreur. Lors du compromis, le représentant de la SCI s'engage à vendre le bien tandis que l'autre partie s'engage à l'acquérir. 

Le compromis peut contenir un dépôt de garantie et des conditions suspensives. Par exemple, le compromis peut prévoir que la vente n'aura pas lieu si l'acquéreur n'obtient pas son prêt immobilier. 

Étape 3 : la réitération devant le notaire

Cette étape consiste à signer l'acte final de vente devant le notaire. À la suite de cette réitération, la propriété du bien immobilier est transférée à l'acquéreur. 

Étape 4 : l'enregistrement et la publication de l'acte vente

La dernière étape consiste à enregistrer et publier l'acte de vente. C'est l'acquéreur du bien qui doit s'acquitter de ces frais d'enregistrement. Dans les faits, c'est le notaire qui procède au paiement et aux formalités de publicité foncière. Une fois que cette étape est réalisée, l'acte de vente devient opposable aux tiers. 

La vente du bien immobilier entraîne-t-elle la disparition de la SCI ?

Si votre SCI a vendu l'un des immeubles qu'elle possédait, elle continue en parallèle à gérer ses autres immeubles et réinvestit éventuellement le prix de cette vente dans des travaux ou dans de nouveaux achats.

Mais que se passe-t-il si votre SCI n'avait qu'un immeuble en gestion ? Sa vente entraîne-t-elle la dissolution automatique de votre société ?

Pas nécessairement. Cela va dépendre des statuts de votre SCI et en particulier de la rédaction de son objet social.

Par exemple, si l'objet de votre SCI inscrit dans les statuts est rédigé ainsi : « Gestion de l'appartement situé au numéro X de la rue Y », la vente du bien désigné va entraîner la dissolution de la SCI puisque cette dernière n'a plus d'objet.

Pour éviter des conséquences aussi extrêmes, vous avez donc tout intérêt à ne pas rédiger un objet social trop restrictif.

Cession du bien ou cession des parts sociales : quelle est la différence ?

Si vous souhaitez vendre un bien appartenant à une SCI, il existe deux façons de procéder. Vous pouvez vendre directement le bien ou vendre les parts sociales de la société civile immobilière. 

En fonction du bien cédé, le vendeur n'est pas le même. Il s'agira de la SCI pour les immeubles et de vous en tant qu'associé concernant les parts sociales. Avec des biens et des vendeurs différents, les démarches et les conséquences de cette cession seront différentes.

Par ailleurs, lorsque ce sont des parts sociales qui sont vendues, il n'y a pas de transfert de propriété. La SCI reste propriétaire du bien immobilier. 

Dans la majorité des cas, les statuts de la SCI prévoient une clause d'agrément. Cette clause permet aux autres associés de la SCI d'empêcher un tiers d'acquérir des parts et de devenir associé de la SCI. Si les associés refusent d'agréer un acquéreur, ils doivent procéder au rachat des parts de l'associé qui souhaite quitter la SCI. 

L'imposition des éventuelles plus-values immobilières

Si vous avez vendu vos parts sociales ou l'immeuble de votre SCI pour un montant plus élevé que le prix d'achat, vous avez réalisé une plus-value. Cette plus-value peut être imposée.

Si votre SCI est transparente, c'est-à-dire soumise à l'impôt sur le revenu, cette plus-value sera taxée selon le régime des plus-values immobilières :

• 19 % à l’impôt sur le revenu,
• 17,2 % des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés,
• une taxe supplémentaire entre 2 et 6 % de la plus-value si celle-ci est supérieure à 50 000 €.

Selon votre situation, vous pourrez bénéficier d'un abattement ou d'une exonération sur la partie de la plus-value vous revenant. C'est notamment le cas si :

• L'immeuble cédé était votre résidence principale à titre gratuit.
• La SCI a vendu une résidence secondaire et vous utilisez le prix de vente pour acquérir ou construire votre logement principal dans les 2 années qui suivent, alors que vous n'aviez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
• Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
• Vous détenez le bien ou les parts dans la SCI propriétaire du bien depuis plus de 30 ans (exonération pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux), ou depuis plus de 22 ans (exonération seulement sur l'impôt sur le revenu).

Dans l'hypothèse où vous avez vendu des parts sociales, vous ne pourrez envisager que 2 exonérations :

• Si la SCI détient votre habitation principale, vous serez exonéré à hauteur de la valeur du logement dans le patrimoine de la société.
• Si vous détenez les parts depuis plus de 30 ans ou plus de 22 ans.

En résumé :

• Une SCI ne peut pas exercer une activité d'achat-revente. En revanche, elle peut tout à fait vendre un bien immobilier lui appartenant. 
• Les statuts précisent les règles de majorité applicables pour la vente d'un bien immobilier. Dans la plupart des cas, la décision doit être prise à l'unanimité. 
• Généralement, la vente du bien n'entraîne pas la disparation de la SCI.
• Si les associés réalisent une plus-value (différence positive entre le prix d'achat et le prix de vente), celle-ci sera imposée.