Peut-on cumuler SCI et LMNP ?

La location meublée non-professionnelle (LMNP) est un régime qui permet aux bailleurs de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

La location meublée étant une activité commerciale, la SCI ne peut pas bénéficier de ce statut compte tenu de sa nature civile. Cependant, il existe un seuil de tolérance si les revenus générés par cette activité ne dépassent pas 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI. 

Peut-on cumuler SCI et LMNP ?

Une société civile immobilière (SCI) doit avoir un objet civil : par conséquent, elle ne peut exercer une activité commerciale comme la location meublée.

Cependant, il existe un seuil de tolérance qui permet à la SCI d'exercer cette activité à titre accessoire. Pour en bénéficier, il faut respecter 3 conditions : 

• Les loyers et charges locatives de la SCI issus de la LMNP sont inférieurs à 23 000 euros par an. 
• Les revenus issus de l’activité de la LMNP représentent moins de 10% du montant total du chiffre d’affaires annuel de la SCI. 
• La location meublée est exercée à titre occasionnel. 

Si les profits réalisés au titre de l’activité de location meublée respectent ces conditions, la SCI peut conserver son avantage fiscal.

En revanche, si ces plafonds sont dépassés, la SCI bascule à l'IS (impôt sur les sociétés). Cela emporte de nombreuses conséquences et oblige la SCI à tenir une comptabilité complète. 

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

Quels sont les avantages du régime LMNP ?

Amortissement du bien

L’amortissement tient compte de l’usure naturelle du bien et des meubles loués. Il s’agit du principal levier pour réduire de façon significative les revenus imposables. 

En effet, l’amortissement en LMNP permet de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs.

Pour les biens immobiliers, l’amortissement se fait sur une durée comprise entre 25 et 40 ans, avec un taux d’amortissement de 2,5 % à 4 % par an. 

Pour les meubles, la durée d’amortissement est généralement comprise entre 5 et 10 ans.

Le bénéfice du régime des plus-values des particuliers

Les plus-values réalisées par les LMNP sont imposées à un taux forfaitaire de 19%, avec un abattement progressif à partir de la sixième année d'acquisition. Ce dispositif aboutit à une exonération totale après 22 ans de détention. 

Cette mesure offre aux investisseurs LMNP une perspective de rentabilité à long terme et une certaine stabilité fiscale dans la gestion de leur patrimoine immobilier.

Déficit fiscal reportable

Sous le régime réel simplifié, si les charges d'exploitation du bien immobilier, hors amortissement, excèdent les recettes locatives, cela crée un déficit pour le Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Ce déficit peut être reporté d'une année sur l'autre, de manière illimitée. Cette possibilité permet aux investisseurs de compenser les pertes éventuelles sur une période prolongée. 

Que se passe-t-il si la SCI dépasse les seuils de revenus ?

Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle bascule automatiquement vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et perdra les avantages du mode d’imposition à l’IR.

Lorsque la SCI est soumise à l'IS, les bénéfices font l'objet d'une double imposition (à l'IS au niveau de la société et à l'IR lorsque les bénéfices sont distribués). C'est pourquoi le cumul SCI et LMNP n'est pas toujours avantageux. 

LMNP : quelles sont les alternatives à la SCI ? 

L'indivision

L’indivision correspond à une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement la propriété d’un bien sans division matérielle de celui-ci et sans constituer de personne morale. 

Voici les principes à retenir concernant l’indivision : 

1. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, qui peut être égale ou inégale selon les accords entre les indivisaires. Il est imposé de façon individuelle sur les revenus générés par sa quote-part dans le bien. 
2. Les décisions qui concernent la gestion du bien requièrent généralement un consensus entre les indivisaires, voire l’accord de tous en cas de décision importante. 
3. En indivision, la transmission des parts peut s’avérer plus complexe que dans une SCI. Les formalités de mutation peuvent aussi être plus lourdes.

La SARL de famille

Lorsqu'une SARL est constituée par les membres d'une même famille, les associés peuvent opter pour l'imposition sur les revenus sans limitation de durée. 

La SARL de famille doit être distinguée de la SCI familiale :

• Une SCI se focalise exclusivement sur les activités immobilières. 
• Une SARL de famille permet d’exercer toutes les activités d’une SARL, à l'exception des activités libérales. Elle peut donc exercer une activité immobilière et commerciale.

La SARL de famille est donc la seule société qui peut bénéficier du régime LMNP tout en étant assujettie à l'imposition sur le revenu. 

En résumé

• La location meublée non-professionnelle est une activité commerciale. Elle n'est donc pas compatible en principe avec la SCI.
• Il existe un seuil de tolérance si les revenus générés par cette activité ne dépassent pas 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI.
• Si la SCI dépasse ce seuil, elle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés. Ce basculement est irréversible.