SCI familiale de location : définition et caractéristiques

La SCI familiale de location est une société constituée par les membres d'une même famille qui a pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers dans le but de les mettre en location. Quels sont les avantages et les inconvénients la SCI location ?  Comment créer une SCI ? Dans cet article, Captain Contrat répond à vos interrogations.

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

Quels sont les avantages de la SCI familiale de location ?

La société civile immobilière (SCI) de location a de nombreux avantages ; 

• elle permet d'investir à plusieurs dans un bien immobilier sans relever du mécanisme de l'indivision ; 
• la SCI est un outil de transmission du patrimoine très performant ; 
• elle est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu ; 
• Les frais relatifs à la gestion de la SCI de location sont déductibles de ses revenus.

Quels sont les inconvénients de la SCI familiale de location ?

La responsabilité des associés

Dans une SCI, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales de celle-ci. En effet, les créanciers peuvent se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels s’ils la SCI n'est pas en mesure de faire face à ses dettes. 

À l'inverse, dans les sociétés commerciales (SAS, SARL, etc), la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.

La nature civile de l'activité

La SCI est une société civile. Son activité doit correspondre à cette nature civile, la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. Ainsi, la SCI ne peut pas exercer une activité d'achat revente à titre habituel.

Par ailleurs, elle ne peut pas non plus exercer une activité de location meublée compte tenu de la nature commerciale de cette activité. En effet, si la SCI exerce cette activité, elle bascule automatiquement au régime de l'impôt sur les sociétés et perd tous ses avantages. 

En revanche, une SCI peut exercer les activités suivantes : 

• acquérir des biens immobiliers ; 
• gérer et transmettre un patrimoine immobilier ; 
• location non meublée ; 
• construction vente.

Comment financer une SCI familiale de location ?

Si vous souhaitez créer une SCI familiale de location pour acheter un immeuble et le louer, il existe plusieurs modes de financement possibles. On distingue deux cas de figure : vous pouvez apporter le bien au capital de la SCI ou faire un apport en numéraire (une somme d'argent) et acquérir un bien directement avec la société.

Vos apports peuvent provenir d’argent personnel ou d’un emprunt. L’emprunt vous permet de déduire les intérêts des revenus fonciers. Vous pouvez définir un capital social fixe ou un capital variable tout en empruntant par l’intermédiaire de la SCI. Vous pouvez également prêter l’argent à la SCI en procédant à une avance en compte courant. Les revenus perçus de la location du bien pourront ensuite rembourser les emprunts ou les avances.

Quelles sont les démarches à effectuer pour créer une SCI familiale de location ?

Les étapes de création d'une SCI familiale sont les mêmes que pour une SCI classique.

D'abord, vous devez commencer par rédiger les statuts de la SCI familiale. Les statuts permettent de déterminer les règles de fonctionnement de la société. Il faut insérer un certain nombre de clauses obligatoires (dénomination sociale, siège social, montant du capital social, etc).

Ensuite, les associés doivent constituer le capital social de la SCI. 

Il faut également publier un avis de création de la SCI au sein d’un journal habilité à recevoir des annonces légales. Cette formalité permet d'avertir les tiers de la création de la société. 

Enfin, vous devez demander l’immatriculation de la SCI en déposant un dossier sur le guichet unique des formalités. Le greffe procèdera à l’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et vous délivrera un extrait Kbis.

En résumé

• La SCI familiale de location permet de gérer et transmettre facilement un patrimoine immobilier.
• L'activité la plus commune pour une SCI familiale de location est la location non meublée. 
• La SCI est une société civile et ne peut pas exercer d'activité commerciale. La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si la SCI familiale exerce cette activité, elle bascule automatique à l'impôt sur les sociétés.