Comment ouvrir un hôtel ?

L'essentiel de l'article

Pour ouvrir un hôtel, plusieurs conditions préalables sont indispensables : disposer d'un apport personnel d'au moins 30 % de l'investissement total, avoir une expérience significative en gestion hôtelière ou suivre une formation spécifique, constituer un dossier solide pour les banques comprenant une étude de marché détaillée et un business plan sur 3 ans minimum. Les démarches essentielles incluent l'immatriculation au Registre national des entreprises (RNE), l'obtention des licences nécessaires auprès de la mairie et le respect des normes de sécurité et d'accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP).

Étape 1 : définir le concept de son hôtel

Analyser le marché local

La définition du concept commence par l'analyse précise des besoins non satisfaits sur le marché local. Par exemple, dans une ville d'affaires moyenne, un hôtel 3 étoiles de 40 chambres, orienté bleisure (mélange business et loisirs) peut répondre à une demande croissante. Ce positionnement implique des chambres spacieuses équipées d'un espace de travail ergonomique, un lobby (hall d'accueil) transformable en coworking et un restaurant bistronomique ouvert midi et soir.

Prévoir les investissements liés au concept choisi

L'identité de l'établissement doit se construire autour d'éléments distinctifs concrets. Un concept slow hospitality peut se traduire par :

• des chambres insonorisées (d'un minimum de 25 m²) avec une literie haut de gamme ;
• un spa avec des thérapeutes locaux ;
• un jardin méditatif ;
• des ateliers bien-être ;
• une décoration qui met en valeur l'artisanat régional avec du mobilier sur mesure.
  
  

Le développement durable devient central dans la conception. Cela implique des choix précis :

• panneaux solaires pour l'eau chaude ;
• récupération des eaux de pluie pour les espaces verts ;
• tri sélectif en chambres ;
• produits d'accueil éco-labellisés ;
• petit-déjeuner 100 % local.

Ces investissements, bien que plus coûteux initialement, permettent de réduire les charges d'exploitation et d'attirer une clientèle sensible à ces enjeux.

Étape 2 : réaliser l'étude de marché et le business plan

Effectuer l'étude de marché

L'étude de marché requiert une analyse approfondie des données clés :

• le revenu moyen des habitants dans un rayon de 5-20 km ;
• le nombre de touristes ;
• la présence d'entreprises de plus de 50 salariés ; 
• les projets d'aménagement locaux sur 5 ans ; 
• le taux d'occupation mensuels des concurrents : gîtes, chambres d'hôtes, hôtels, etc ; 
• le prix moyen des chambres sur la zone.
  
  

Rédiger le business plan

Votre business plan doit démontrer la maturité de votre projet, en intégrant votre étude de marché, votre équipe et votre stratégie. 

Les finances vont également être un aspect essentiel de votre plan d’affaires. Posez le budget des investissements, le plan de financement, le compte de résultat, le prévisionnel, en étant le plus précis possible sur les chiffres.

Enfin, un business plan peut également contenir un plan d’actions, avec une stratégie de communication associée et les objectifs pour les 3 premières années de l’hôtel.

Étape 3 : choisir entre franchise, reprise ou création

Pour ouvrir un hôtel et le faire vivre, il est possible de créer son propre hôtel, d’en reprendre un déjà existant, de l’exploiter de manière indépendante, sous contrat de gestion ou en franchise.

Reprendre ou créer un hôtel

Reprendre ou créer, un hôtel laisse toute autonomie à son propriétaire. Il contrôle lui-même la gestion de son propre établissement. Côté clientèle, ce mode permet d’être plus réactif face aux demandes, et le service a une touche plus personnelle. Le défi reste pourtant plus gros qu’une gestion externalisée ou qu’une franchise, sur un plan financier, comme sur le plan du savoir-faire et des compétences : l’hôtellerie est un domaine complet, qui demande des savoir-faire multiples et pointilleux.

La reprise d'un hôtel existant exige une analyse approfondie avant toute décision. Un audit complet doit porter sur les éléments suivants :

• vérification du classement en étoiles et sa validité ;
• état détaillé du bâtiment ;
• conformité aux normes actuelles relatives aux ERP ;
• examen des contrats de travail en cours ;
• analyse des performances financières sur 3 ans ;
• étude des avis clients sur les 12 derniers mois.
  
  

En cas de reprise d'un hôtel classé, la distinction "Hôtel de tourisme" reste valable jusqu'à son terme, permettant de maintenir la clientèle existante. Les démarches de renouvellement doivent être initiées avant la fin de la période de 5 ans pour garantir la continuité du classement.

Ouvrir son hôtel en franchise ou sous contrat de gestion

Dans ce sens, la franchise a l’intérêt d’accompagner l’exploitant dans la tenue de son établissement, de le guider sur de nombreux éléments. L’exploitant peut aussi profiter d’une renommée, d’une référence connue.

Il est également possible d’établir un contrat de gestion avec une chaîne hôtelière ou avec une société indépendante. Cela permet au propriétaire de l’hôtel d’externaliser sa gestion à des professionnels.

Les coûts varient significativement selon l'option choisie :

• Franchise : apport personnel (par exemple, 600 000 € chez Akena en 2024), droits d'entrée par chambre (par exemple, 230 € HT chez Comfort, jusqu'à 2 500 € HT chez Ibis en 2024), redevances directes 3-8 % du CA, redevance marketing, honoraires d'accompagnement.
• Reprise : 24-36 mois de CA pour le fonds de commerce.
• Création : investissement de 2 500 à 10 000 € par m².

Étape 4 : obtenir des licences et autorisations nécessaires à l'ouverture d'un hôtel

Vous avez prévu des travaux de rénovation, des transformations du bâtiment existant, une construction ? Vous avez besoin d’une autorisation, sous forme de déclaration préalable de travaux ou de demande de permis de construire, à solliciter auprès de la mairie.

La majorité des hôtels ont un service de bar ou de vente de boissons. Pour pouvoir les proposer, il est obligatoire d’obtenir une licence :

• La licence de 3^ème catégorie, pour les boissons sans alcool et boissons fermentées non distillées et vins doux naturels, allant de 1,2 à 3 degrés d’alcool.
• La licence de 4^ème catégorie ou « licence de plein exercice » pour la consommation sur place des autres alcools.

Étape 5 : réaliser les formalités pour créer son entreprise 

Comment choisir une forme juridique ?

Le choix de la forme juridique dépend de nombreux critères comme : 

• la taille de l'hôtel ;
• le nombre d'associés ;
• le niveau de responsabilité souhaité ;
• les objectifs de développement, etc. 

Il existe plusieurs formes juridiques adaptées à l'ouverture d'un hôtel, en fonction des objectifs et de la situation financière du porteur de projet :

• L'entreprise individuelle : cette forme juridique est adaptée aux projets de petite envergure, où une seule personne est responsable de l'activité. Elle ne nécessite pas de capital minimum et les formalités d'enregistrement sont simples et peu coûteuses. Le patrimoine privé de l'entrepreneur est protégé automatiquement.
  
  
• La société à responsabilité limitée (SARL) : cette forme juridique est adaptée aux projets de taille moyenne, où plusieurs personnes souhaitent s'associer pour développer une activité. Elle offre une responsabilité limitée des associés au montant de leurs apports, ce qui réduit les risques personnels en cas de difficultés financières. Le capital minimum pour créer une SARL est de 1 euro. Les formalités d'enregistrement sont plus complexes que pour une entreprise individuelle : il est nécesssaire de rédiger des statuts et de déposer le capital social sur un compte bancaire.
  
  
• La société par actions simplifiée (SAS) : cette forme juridique est adaptée aux projets de taille moyenne à grande envergure, où plusieurs personnes désirent s'associer pour développer une activité. Elle offre une grande liberté de fonctionnement et permet de lever des fonds auprès du public. Le capital minimum pour créer une SAS est libre. Les formalités d'enregistrement sont similaires à celles d'une SARL.
  
  
• La société anonyme (SA) : cette forme juridique est adaptée aux projets de grande envergure, où les investissements nécessaires sont importants. Elle offre une responsabilité limitée des actionnaires au montant de leurs apports et permet de lever des fonds auprès du public. Le capital minimum pour créer une SA est de 37 000 €. Les formalités d'enregistrement sont plus complexes que pour une SARL ou une SAS et le coût de création est plus élevé.

Voici un tableau comparatif des différentes formes juridiques pour ouvrir un hôtel :

Quelles sont les formalités de création pour un hôtel ?

Une fois la forme juridique choisie, il est nécessaire de procéder à l'immatriculation de l'entreprise pour obtenir un extrait Kbis. Cette étape cruciale se fait via le guichet des formalités des entreprises de l'INPI, qui centralise toutes les démarches administratives requises pour la création d'une entreprise.

Si vous créez une entreprise individuelle, ce qui est moins fréquent pour ouvrir un hôtel, il sera nécessaire d'effectuer une déclaration d'activité. En revanche, si vous créez une société, plusieurs formalités seront à réaliser : 

• la rédaction des statuts, qui consiste à formaliser les règles de fonctionnement de l'entreprise, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de prise de décision au sein de la société. Ce document est essentiel et doit être rédigé avec soin ;
• le dépôt de capital social, qui implique de rassembler les fonds nécessaires pour constituer le capital de l'entreprise. Ce capital est déposé sur un compte bancaire bloqué jusqu'à l'immatriculation de la société, garantissant ainsi la solvabilité initiale de l'entreprise et la crédibilité auprès des partenaires financiers ;
• la publication d'un avis de constitution auprès d'un journal d'annonces légales, une étape obligatoire qui permet d'informer le public de la création de l'entreprise. Cet avis doit contenir des informations clés telles que la dénomination sociale, la forme juridique, le montant du capital social, l'adresse du siège social, et l'identité des dirigeants, assurant ainsi la transparence et la légalité de la nouvelle structure.

Avant d'être transmis au guichet unique, le dossier de création devra être complété de divers documents, tels que les statuts de l'entreprise, une déclaration de non-condamnation pour les dirigeants, et une attestation de dépôt des fonds pour le capital social. 

Étape 6 : accomplir les démarches administratives pour ouvrir son hôtel

Un hôtel n’est pas une entreprise comme les autres, sa création exige de nombreuses formalités.

La déclaration d’exploitation

Il faut avant tout déclarer le futur établissement auprès de la préfecture du département où il sera implanté. Cette déclaration d’exploitation est à réaliser obligatoirement avant l’ouverture de l’hôtel. Certains départements exigent en plus une déclaration sanitaire comme mesure préventive contre les risques sanitaires.

Les assurances

Avant l’ouverture, il faut également penser aux assurances spécifiques à l’hôtellerie. L’assurance Responsabilité civile professionnelle est obligatoire, et d’autres sont recommandées face aux risques spécifiques :

• La garantie Perte d’exploitation : lorsqu’un sinistre provoque une perte notable de chiffre d’affaires, cette garantie assure un capital pour compenser la perte.
• L’assurance Homme-clé : En cas de perte significative due à l’absence du gérant, du chef cuisinier ou de tout autre salarié, l’assurance Homme-clé garantie également une compensation.
• La garantie ALEA : la garantie Atteinte aux liaisons, à l’environnement et à l’activité garantie un fond face aux événements extérieurs à l’hôtel pouvant être dommageables sur son activité : catastrophes naturelles, voies d’accès sinistrées, etc ;
• La RC Pro : couvre les dommages qui ont été causés à autrui (tiers et clients) par vos produits ou vos prestations ;
• L'assurance dommages aux biens : elle couvre la reconstruction à neuf après sinistre.

Étape 7 : préparer l'exploitation et la gestion de son hôtel

L’hôtel est désormais ouvert, il s’agit maintenant de lui assurer un bon fonctionnement, par une bonne gestion.

Les règles de sécurité et d’accessibilité

En tant qu’établissement recevant du public – ERP -, un hôtel doit répondre à un ensemble de normes, contre les risques d’incendie, pour une alerte optimale du public, et son évacuation ou pour faciliter l’intervention des secours. Ils doivent obligatoirement être conçus pour que toute personne souffrant d’un handicap puisse accéder à tous ses services, dans les parties ouvertes au public.

Les obligations administratives

Chaque client doit obligatoirement recevoir une note, comprenant l’identité de l’établissement, son classement, le numéro de la chambre, la totalité des prestations fournies, le total à payer, avec une identification claire et précise du service, en hors taxes (HT) et TTC.

Enfin si l’hôtel accueille des clients étrangers, il est dans l’obligation de tenir un registre de police avec des fiches individuelles comportant :

• l'identité complète ;
• les dates d'arrivée et de départ prévues ; 
• le domicile habituel ; 
• le numéro de téléphone et l'email.
  
  

Chaque hôtel doit mettre en place des affichages réglementaires précis. À l'extérieur, près de l'entrée principale, doivent figurer le prix de la prochaine nuitée en chambre double et les informations sur les prestations incluses. À la réception, l'affichage doit préciser les heures d'arrivée et de départ, ainsi que les suppléments éventuels pour départ tardif. Dans chaque chambre, un récapitulatif des prix des prestations annexes doit être accessible.

La fiscalité de l’hôtel

En hôtellerie, chaque prestation a une fiscalité spécifique. Pour la location de la chambre, soit l’hébergement, le taux de TVA appliqué est de 10 %, soit un tarif réduit, alors que toutes les autres prestations ont leur propre taux de TVA plein, hormis les prestations accessoires.

La taxe de séjour est quant à elle mise en place par les communes, de manière forfaitaire. Elle est intégrée au prix de vente payé par le client, et n’a pas obligation à figurer sur la facture.

La gestion quotidienne

Pour optimiser les revenus d’un hôtel, plusieurs leviers stratégiques doivent être actionnés. Le yield management, par exemple, joue un rôle crucial en optimisant le revenu par chambre grâce à des ajustements tarifaires basés sur la demande réelle et les prévisions de remplissage. Cette approche dynamique permet de maximiser l’occupation tout en maintenant une rentabilité élevée.

Pour continuer, une stratégie tarifaire seule ne suffit pas. Elle doit être soutenue par une distribution multicanale efficace, ancrée dans une stratégie digitale complète. Le site internet de l’hôtel, en plus d’être une vitrine, doit offrir une expérience de réservation fluide, grâce à un moteur performant et sécurisé.

Enfin, une attention particulière doit être portée à l’expérience client. Celle-ci se construit à travers chaque point de contact, qu’il soit digital ou physique. Ainsi, le personnel joue un rôle clé : il doit être formé aux standards de service propres à l’établissement, avec des procédures détaillées pour gérer efficacement les différentes situations. En parallèle, la digitalisation des services, via une application mobile pour le check-in et le contrôle de la chambre, peut aussi contribuer à améliorer l'expérience client. 

Recruter des salariés

La rédaction d'un contrat de travail est une étape cruciale dans le processus d'embauche au sein d'un hôtel. Ce document formalise la relation entre l'employeur et l'employé, définissant clairement les droits et obligations de chaque partie. Il doit inclure des informations essentielles telles que la description du poste, les responsabilités spécifiques, le lieu de travail, et les horaires.

De plus, le contrat doit respecter les dispositions légales et conventionnelles en vigueur, notamment celles de la convention collective nationale des hôtels, cafés et restaurants (HCR), qui encadre les conditions de travail dans le secteur. Les principales dispositions concernent 3 domaines majeurs :

1. Rémunération et compensations :

• Salaire minimum supérieur au SMIC (101 %).
• Prime de tuteurage de 2 % pour l'encadrement de contrats de professionnalisation.
• Compensation pour le temps d'habillage/déshabillage (temps de repos ou indemnité).
  
  

2. Gestion du temps de travail :

• Majoration progressive des heures supplémentaires :
  • 10 % (36-39 h).
  • 20 % (40-42 h)
  • 25 % (43 h).
  • 50 % (44 h et plus).
• Plafond annuel : 360 h (établissements permanents) ou 90 h par trimestre (saisonniers).
• Possibilité de convertir les heures supplémentaires en repos compensateur.
  
  

3. Avantages en nature :

• Obligation de fournir les repas ou une indemnité compensatoire lorsque l'horaire de repas coïncide avec le temps de travail.
  
  

Il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour s'assurer que le contrat est conforme à la législation et protège les intérêts de l'hôtel tout en garantissant les droits de l'employé.

Le classement « hôtel de tourisme » : obtenir une étoile

De manière facultative, il est possible de faire classer son hôtel comme « hôtel de tourisme » : à l’issue d’une évaluation par un organisme agréé, un nombre d’étoiles entre 1 et 5 est attribué à l’hôtel, pour noter la qualité de son service. Le classement est valable pour 5 ans, et répond à des critères précis. La demande est gratuite, mais l’évaluation est payante.

En résumé

• Comme pour toute entreprise, il est essentiel de poser les chiffres en amont. Lancer son affaire dans le domaine de l’hôtellerie engage d’importants besoins en financement, et un business plan solide.
• Ouvrir un hôtel implique des formalités précises : déclaration d'exploitation, choix de la forme juridique, rédaction de statuts, assurances...
• Attention à obtenir les autorisations et licences nécessaires à l'ouverture de votre hôtel.
• L'exploitation d'un hôtel implique de respecter des règles de sécurité, d'accessibilité, des obligations administratives afin notamment de prétendre à l'obtention d'un classement (étoile).