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L'essentiel de l'article
La SCCV : qu’est-ce que c’est ?
Les sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles sont des sociétés ayant pour objet la construction puis la revente immédiate d’un bien immobilier. Les associés vont évidemment tout faire pour dégager une plus-value sur l’opération sur l’immeuble. L'immeuble en question peut être à usage d’habitation, commercial ou encore mixte. De plus, la revente de l’immeuble peut se faire soit en totalité, soit par lots.
Par exemple, dans le cas d’un immeuble à usage d’habitation, dès que la construction est terminée, les logements le composant vont être vendus. Cette vente peut par ailleurs se faire de différentes façons puisque les logements vont pouvoir être cédés soit sous la forme d’un contrat de vente d’immeuble à construire ou alors sous la forme d’une location accession.
L’objectif de la SCCV étant certes la construction, mais également la revente de l’immeuble, les associés ne peuvent pas demander à ce que l’immeuble nouvellement construit leur soit attribué.
Enfin, sachez qu’une opération de rénovation ne rentre pas dans le champ de l’objet social de la SCCV. Toutefois, une opération de reconstruction peut être assimilée à une construction.
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Qui peut créer une SCCV ?
Si la constitution d’une SCCV nécessite, a minima, la présence de deux associés, il n’existe aucune limite concernant le nombre maximum d’associés pouvant appartenir à une SCCV. De plus, il n’existe aucune condition particulière quant à la qualité ou la nationalité des associés. Il s’agit la plupart du temps de personnes ayant une expérience dans l’immobilier. En outre, et à la différence par exemple de la société anonyme qui requiert un apport minimal de 37 000 €, il n’est pas demandé d’apporter un capital minimum à la société.
Mais alors pourquoi constituer une SCCV ? Grâce à la particularité de son objet social. En effet, si en principe une société peut choisir son objet social, dans le cadre d’une SCCV, l’objet ne peut être lié qu’à la construction-revente de biens immobiliers. Ainsi, l'objectif doit être de construire puis de revendre le bien immobilier. Si les associés poursuivent un autre objectif comme la location du bien, ils doivent choisir une autre société.
Les associés sont tenus de répondre indéfiniment et solidairement aux dettes de la société et ceci en fonction des parts qu’ils détiennent au sein du capital social. Cela veut dire qu’un créancier va pouvoir demander à un associé de régler l’ensemble de la dette lui évitant ainsi de devoir démultiplier les poursuites individuelles. Ainsi, l’associé ayant réglé la totalité de la dette va pouvoir ensuite se retourner contre ses coassociés afin de demander paiement de leurs parts. Par exemple, l’associé qui possède 20% de parts sera redevable au prorata de sa part et donc à uniquement de 20% de la dette sociale. Toutefois, un créancier doit avoir épuisé l’ensemble des voies de recours contre la société avant de pouvoir poursuivre les associés de la SCCV.
Comment créer une SCCV ?
Pour la constitution de la SCCV, il faudra respecter les formalités classiques liées à la constitution d’une société civile.
Quel capital social pour une SCCV ?
Tout d’abord, chaque personne voulant prendre part au capital social de la SCCV et ainsi devenir associé va devoir réaliser un apport qui va pouvoir se faire :
- En numéraire : il s’agit d’une somme d’argent. Notez qu’il n’est pas obligatoire de procéder à la libération de la totalité des apports lors de la création de la SCCV.
- En nature : il s’agit ici d’un apport plus particulier puisque cela consiste à apporter un bien meuble ou immeuble au capital (des locaux, du matériel informatique, un brevet ou encore une marque). Les associés vont devoir procéder à l’évaluation de ces apports.
- En industrie : consiste pour l’associé à apporter un savoir-faire ou des connaissances particulières. Pour ce type d’apport un peu particulier, notez que la responsabilité de l’associé apportant l’apport en industrie sera calquée sur celle de l’associé ayant la plus petite part sociale au capital.
En outre, il est tout à fait possible de mettre en place un capital variable, c'est-à-dire un capital dont le montant va pouvoir varier sans qu’il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Il sera pour cela nécessaire de rédiger une clause de variabilité qui sera statutairement limitée grâce à un capital plancher (capital minimal) et un capital plafond (capital maximal).
Ainsi, l’ensemble des apports réalisés par les associés va constituer le capital social de la SCCV. En échange et en fonction du niveau de l’apport de chacun, les associés vont recevoir des parts sociales porteuses de droits dont le droit de vote et le droit de percevoir une rémunération.
Quelles sont les formalités pour immatriculer la SCCV ?
Il faut également plusieurs formalités administratives pour immatriculer une SCCV :
- rédiger les statuts de la société : il s’agit d’une étape indispensable qui doit rigoureusement être réalisée. Notez que dans le cadre de la constitution d’une SCCV, la rédaction des statuts peut se faire soit par acte notarié (c’est-à-dire avec l’assistance d’un notaire) soit par un acte sous seing privé (entre les associés) ;
- veiller à ce que les associés réalisent bien leurs apports ;
- déterminer le lieu du siège social de la société ;
- nomination du (ou des) gérant(s) ;
- déterminer la durée de vie de la société ;
- publier l’avis de constitution au journal d’annonces légales (JAL) : cette publication doit correspondre au siège social de la SCCV ;
- déposer un dossier d'immatriculation sur le guichet unique : la société va ainsi recevoir un extrait K-bis et va pouvoir bénéficier de la personnalité juridique
Fonctionnement d'une SCCV : comment ça marche ?
La SCCV va se calquer sur les modalités de fonctionnement d’une société civile « classique ». Son fonctionnement est donc caractérisé par la souplesse. La SCCV va être administrée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être associés ou bien des tiers à la société, personnes physiques ou morales de nationalité française ou bien étrangère. Les actes réalisés par le gérant au nom et pour le compte de la SCCV vont engager cette dernière à condition que les actes entrent bien dans l’objet social. Il faudra penser à nommer le gérant statutairement.
Les associés ont le droit de percevoir une rémunération qui interviendra à la suite de la vente du bien immobilier selon la quote-part qu’ils détiennent au sein du capital de la SCCV. En outre, ils bénéficient d’un droit à l’information puisqu’ils devront être tenus informés des activités de la société et recevoir des documents particuliers comme les bilans comptables.
Les décisions doivent être prises par la collectivité des associés lors des assemblées générales. En principe, elles sont prises à l’unanimité, mais il est possible de modifier les règles de majorité dans les statuts.
De plus, en cas de cession des parts sociales de l’un des associés, le nouvel associé va devoir être agréé, c'est-à-dire accepté par la collectivité des associés grâce à un vote. Il est toutefois possible de déroger à cette règle dans les statuts.
Le régime de la SCCV
La SCCV est caractérisée par une fiscalité particulière puisque s’il s’agit d’une société civile qui a un objet social à caractère commercial. Normalement, elle devrait être imposée à l'impôt sur les sociétés. Mais l'article 239 ter du Code général des impôts permet à la société civile qui a pour objet la construction et la vente d'immeubles d'être imposée à l'impôt sur le revenu.
Ainsi, la SCCV est fiscalement transparente. Ce sont les associés eux-mêmes qui sont en réalité redevables de l’impôt (IR) à hauteur de leur quote-part dans le résultat de la SCCV et en fonction du barème progressif de l'impôt sur le revenu.
La dissolution de la SCCV
Comme nous avons pu le voir, la SCCV cessera d’exister à partir du moment où son objet social aura été réalisé, c'est-à-dire à la conclusion de l’opération immobilière. Toutefois, notez que si les SCCV sont en principe constituées pour une durée de 99 ans, il est toutefois possible de prévoir dans les statuts une durée précise dans laquelle l’opération devra être réalisée.
Pourquoi est-il nécessaire de se faire accompagner par un avocat ?
Ainsi, la constitution d’une SCCV est une opération complexe demandant de nombreuses connaissances précises en la matière. L’assistance d’un avocat spécialisé est donc indispensable. En effet, un avocat est le professionnel le plus à même de vous aider lors des différentes étapes liées à la constitution de la société comme la rédaction des statuts ou la complétion des différentes formalités administratives.
En résumé
- La SCCV est une société civile ayant pour objet la construction et la revente d'un ou plusieurs biens immobiliers.
- La construction et la revente du bien immobilier doit être l'activité de la société. Cette dernière ne peut pas faire de la location.
- Les avantages de la SCCV sont nombreux : elle ne requiert pas de capital minimum, la gérance peut être partagée et la société est soumise à l'impôt sur le revenu.
- Pour créer une SCCV, il faut rédiger les statuts de la société, constituer les apports, publier un avis dans un JAL et déposer un dossier sur le guichet unique.
