Bail commercial et procédure collective, ce qu'il y a à savoir

Vous êtes locataire d’un bail commercial ou bailleur et vous vous interrogez sur l’impact que peut causer la survenance d’une procédure collective à l’encontre de l’immeuble loué ? Quelles sont les conséquences d’une telle procédure ? 

Rappel de la notion de bail commercial

Pour rappel, on appelle “bail commercial” le contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local commercial vise donc à permettre l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Ainsi, de nombreux commerçants, artisans, ou industriels, sont amenés à exploiter un local commercial pour exercer leur activité professionnelle. 

Qu’est ce qu’une procédure collective sur un bail commercial ?

Malheureusement, dans certains cas il peut arriver que l’activité professionnelle que vous exercez rencontre des difficultés financières importantes de nature à générer l’ouverture d'une procédure collective.

Pour rappel, il existe trois types de procédures collectives dont voici les principales informations : 

• La sauvegarde judiciaire s’adresse aux entreprises qui, sans être en état de cessation de paiement, rencontrent d’importantes difficultés financières, juridiques ou économiques. Pour rappel, la cessation de paiement est la situation dans laquelle la situation financière de l’entreprise ne lui permet pas de couvrir le passif exigible (les dettes et échéances de paiement) avec l’actif disponible (la trésorerie). 

• Le redressement judiciaire est applicable aux entreprises qui rencontrent des difficultés financières majeures caractérisées notamment par l’état de cessation de paiement depuis moins de 45 jours mais dont la situation n’est pas irrémédiablement compromise. L’objectif de cette procédure est d’apurer le passif et maintenir l’activité et les emplois de l’entreprise via un plan de redressement. 
• La liquidation judiciaire correspond aux situations où la survie de l’entreprise est irrémédiablement compromise et qu’il n’est pas possible de la sauver. En effet, cette procédure a vocation à mettre un terme à l’activité et à l’existence de l’entreprise après avoir payé les différentes dettes. 

Quels sont les impacts de la procédure collective sur celui-ci ?

Il est très important de noter que l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire du bail commercial, n’entraîne pas la résiliation automatique du bail. 

À l’instar du sort du bail commercial, l’ensemble des contrats en cours ne sont pas suspendus ou résiliés de manière automatique lors de l'ouverture de la procédure collective. En effet, l’objectif de la procédure collective (particulièrement la sauvegarde et le redressement) est de maintenir l’activité de l’entreprise et redresser sa situation financière. En l’espèce, le bail commercial est un élément indispensable permettant la poursuite de l’activité commerciale et ne doit en aucun cas être suspendu automatiquement. Toute clause prétendant le contraire au sein du bail commercial doit d’ailleurs être réputée non écrite. 

La remise en question du bail commercial et sa contestation par le bailleur ne sont donc légitimes que dans la mesure où le locataire ne serait plus en mesure de régler ses loyers, et d’honorer les obligations que lui impute le bail commercial. Si le preneur cesse de régler ses loyers ou d’honorer ses obligations postérieurement à l’ouverture de la procédure collective à son encontre, le bailleur pourra demander la résolution judiciaire du bail. 

Si le locataire n’a pas réglé ses loyers avant même que la procédure collective ne s’ouvre, le bail commercial n’en est pas pour autant remis en question. Le bailleur devra seulement déclarer sa créance de loyers impayés au sein de la procédure collective. 

Il est d’autre part possible pour l’administrateur judiciaire ou le liquidateur, désigné dans le cadre de la procédure collective pour garantir et protéger les intérêts de la société, de décider de résilier le bail commercial de façon anticipée lorsque cela lui paraît le plus approprié pour la santé de l’entreprise. Cette résiliation anticipée permet de produire ses effets au jour de sa notification par l’administrateur au bailleur. Le bailleur lésé par cette résiliation anticipée peut dès lors prétendre au paiement de dommages et intérêts, qui s’inscriront au passif de la société aux côtés de ses autres dettes. 

Qu’en est-il de la possibilité de rachat ou de reprise du bail à la barre du tribunal ?

L’entreprise faisant l’objet de la procédure collective peut être amenée à subir une liquidation judiciaire dans le cas où le tribunal estime que l’espoir de son redressement est manifestement impossible. Dans ce cas de figure, le tribunal mettra un terme à l’activité de l’entreprise, et procédera à la vente des actifs dont elle dispose afin de rembourser les créanciers impayés. 

Parfois, le fonds de commerce exploité par le preneur peut être proposé à la vente par le liquidateur à la barre du tribunal, c’est-à-dire par le mécanisme de la vente aux enchères. Il est alors envisageable de céder le bail de manière isolée, ou bien avec l’ensemble du fonds de commerce. 

Dans ce cas de figure, si le bail fait l’objet d’un rachat à la barre, l’ensemble des clauses contenues dans celui-ci doivent être respectées par l'acquéreur. Ainsi, le bailleur conserve les privilèges dont il pouvait disposer dans le bail, tels que le respect du principe de spécialité de la destination commerciale. 

En résumé

• Le bail commercial renvoie au contrat de location d’un local commercial servant à exploiter une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les procédures collectives peuvent toucher une entreprise preneuse d’un bail commercial et générer des conséquences.
• Il existe trois types de procédures collectives pouvant toucher l’exploitant d’un bail commercial : la sauvegarde judiciaire, le redressement et la liquidation judiciaire.
• L’ouverture d’une procédure collective n’interrompt pas les contrats en cours, ni même le bail commercial. Si le preneur cesse de payer ses loyers suite à l’ouverture de la procédure, le bailleur pourra demander la résiliation du bail. L’administrateur judiciaire pourra également décider de résilier le bail commercial de manière anticipée.
• Si la société preneuse est liquidée, il sera possible d’organiser le rachat ou la reprise du bail à la barre du tribunal.
• Dans le cadre de ces procédures, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé.