Comptabilité en SCI : quelles sont les charges déductibles ?

Lorsqu'une Société Civile Immobilière (SCI) déclare ses revenus fonciers, elle peut déduire certaines dépenses qu'elle a engagées dans le cadre de son activité.

Qu'il s'agisse de frais liés à des travaux, à des remboursements d'emprunt ou bien de dépenses dans le cadre d'une gestion locative, une société civile immobilière dispose de nombreux avantages fiscaux permettant de réduire son assiette imposable : ce sont les charges déductibles.

Captain Contrat vous dresse la liste des charges déductibles et non déductibles et les distinctions à faire en fonction du régime fiscal de votre SCI.

Charges déductibles en SCI : de quoi parle-t-on ?

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société, gérée par au moins deux associés, dont l'objet est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Contrairement aux sociétés commerciales, les dispositions légales applicables à la SCI se trouvent dans le Code civil. Qu'il s'agisse d'une SCI traditionnelle, familiale ou professionnelle, toutes possèdent des caractéristiques communes :

• Une SCI est gérée par au moins deux associés ;
• Une SCI est représentée par un gérant nommé par les associés ;
• Une SCI a une durée de vie limitée à 99 ans, au-delà, la SCI est dissoute ;
• Par principe, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, mais peut opter pour l'impôt sur les sociétés ;
• Une SCI est une société civile régie par les articles 1832 et suivants du Code civil ;
• Une SCI a pour but la détention et la gestion de patrimoine immobilier ;
• Les associés d'une SCI peuvent réaliser des apports en nature, en numéraire ou en industrie ;
• Les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles aux apports qu'ils ont réalisés ;
• Les parts sociales d'une SCI peuvent être cédées à des associés ou à des tiers.

Qu'est-ce qu'une charge déductible ?

Lorsqu'une personne physique ou morale réalise le bilan de son revenu imposable, une partie peut être retranchée, il s'agit des charges déductibles.

Cette déduction a pour conséquence de réduire le montant de l'impôt dû, car la base même sur laquelle l'impôt est calculé est diminuée.

Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles. Ainsi, la loi encadre le caractère déductible des charges en fonction de plusieurs critères :

• La nature de la dépense et du bénéficiaire de la déduction ;
• Les caractéristiques du bien dont la dépense a été engagée ;
• Le régime d'imposition de la personne physique ou morale souhaitant déduire la charge, etc.

Les charges déductibles en SCI ne faisant pas exception, les articles 31 et 39 du CGI listent ces charges.

Quelles sont les charges déductibles d'une SCI ?

Avant de s'intéresser aux charges déductibles spécifiques à chacune des SCI selon le régime d'imposition qu'elles ont opté, il convient de revenir sur les charges déductibles communes à toutes les SCI.

Les dépenses d'entretien et de réparation

Les dépenses d'entretien et de réparation déductibles sont celles qui correspondent à des travaux nécessaires pour maintenir ou remettre en état le bien immobilier d'une SCI.

Ces travaux ont pour but de conserver le bon état d'usage du bien sans en modifier la structure ou l'agencement. 

Les provisions pour charges de copropriété

Les provisions pour charges de copropriété correspondent aux sommes versées par les copropriétaires pour couvrir les dépenses relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble.

La déduction de ces charges pour une SCI à l'IR est clairement admise par l'article 31 du Code général des impôts, à la condition que ces dépenses soient réelles et nécessaires à la conservation, l'entretien et l'administration des biens loués.

En ce qui concerne une SCI à l'IS, la logique est différente. L'article 209 du Code général des impôts, qui énonce les règles générales de détermination du résultat fiscal d'une société, dispose que les sociétés soumises à l'IS peuvent déduire des charges selon deux critères alternatifs :

• La dépense est engagée dans l'intérêt direct de l'exploitation ;
• La dépense est engagée en vue de conserver ou d'acquérir les bénéfices de l'entreprise.

Par conséquent, les dépenses liées à l'entretien des parties communes d'un immeuble, qu'une SCI à l'IS s'est engagée à réaliser dans l'intérêt direct de son exploitation, peuvent être déduites des revenus fonciers de ladite SCI.

Les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation

En matière de dépenses d'amélioration, les charges déductibles représentent la somme engagée dans des travaux :

• Qui apportent un nouvel élément à l'immeuble, augmentent son usage ou sa valeur ;
• Ne constituent pas des frais de réparation et d'entretien ;
• Ne sont pas des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Les intérêts et les frais d'emprunt

Les intérêts et frais d'emprunt d'une SCI comprennent généralement les prêts contractés pour l'acquisition, la conservation ou la construction des biens immobiliers d'une SCI.

Ils incluent également :

• Les frais de dossier ;
• Les commissions ;
• Les rémunérations ;
• Les frais de garantie.

Les dépenses d'administration et de gestion locative

Les charges déductibles pour une SCI dans le cadre de l'administration et de la gestion locative comprennent généralement :

• Les frais de gestion courante, tels que les honoraires de gérance et les frais de syndic ;
• Les frais de procédure en cas de litige avec les locataires ou les tiers ;
• Les assurances liées à la propriété immobilière ;
• Les dépenses de petite réparation et d'entretien courant du bien immobilier.

Les indemnités d'éviction et de relogement

Les indemnités d'éviction et de relogement peuvent inclure les indemnités versées aux locataires pour les contraindre à quitter les lieux et les coûts associés au relogement de ces derniers.

Toutefois, ces indemnités sont déductibles des revenus fonciers à la condition que ces dépenses :

• soient engagées dans l'intérêt de la gestion du patrimoine immobilier ;
• ne soient pas excessives ou déraisonnables.

Les impôts et les taxes

Ces charges comprennent les taxes foncières et les impôts locaux liés à la propriété immobilière.

Les primes d'assurance

Les primes d'assurance peuvent être déduites si les contrats d'assurance sont bien souscrits au nom de la SCI et non au nom d'un associé.

De plus, les primes doivent correspondre à des risques en lien direct avec l'activité de la SCI.

Quelles sont les charges non déductibles d'une SCI ?

Certaines dépenses qu'une SCI réalise ne peuvent être déduites des revenus fonciers. La liste de ces charges non déductibles n'est pas exhaustive et dépend du régime d'imposition de la SCI.

Pour autant, les principales charges non déductibles peuvent être relevées.

SCI à l'IR vs SCI à l'IS : quelles différences en matière de charges déductibles ?

Il existe une disparité des charges déductibles en fonction du régime fiscal opté par une SCI.

Cette différence peut s'expliquer par le traitement des déficits de la société : dans une SCI à l'IR, les déficits sont imputés sur le revenu des associés, tandis que pour une SCI à l'IS, les déficits sont imputés sur le revenu de la société.

Quelles charges peut déduire une SCI à l'IR ?

Hormis les charges déductibles communes aux deux régimes d'imposition, une SCI à l'IR peut déduire les déficits fonciers. En effet, ce mécanisme de déduction est propre au régime fiscal de l'IR.

En revanche, la SCI à l'IS présente davantage de charges pouvant être déduites de ses revenus fonciers.

Quelles charges peut déduire une SCI à l'IS ?

Contrairement à la SCI à l'IR, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés dispose de plus de charges déductibles en plus de celles communes aux deux régimes d'imposition. Ces charges comprennent notamment : 

• La rémunération du gérant-associé de la SCI ;
• Les frais d’amortissement du bien immobilier ;
• Les droits de mutation et les frais de notaire.

En résumé

• La SCI, qu'elle soit soumise à l'IR ou à l'IS, peut déduire un certain nombre de charges, dont parmi elles : les dépenses liées à la gestion locative, les dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation, etc.
• Certaines charges ne peuvent être déduites des revenus d'une SCI. Ces charges correspondent généralement à des dépenses injustifiées ou de nature à obtenir un avantage de manière déloyale.
• La SCI soumise à l'IS peut déduire davantage de charges, propres à son régime d'imposition, que la SCI à l'IR.