Résiliation d’un bail précaire avant son terme : est-ce possible ?

Un entrepreneur qui décide de prendre une location pour y installer son entreprise peut choisir de signer directement un bail commercial ou de passer par un bail précaire. Le bail précaire déroge au bail commercial et permet au bailleur et au locataire de ne pas être tenu par la durée minimale de neuf ans du bail commercial.

D'autres différences existent entre le bail commercial et le bail précaire (ou bail dérogatoire). En effet, la procédure de résiliation dans le cas d’un bail précaire ne suit pas les mêmes règles que dans le cas classique des baux commerciaux. 

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Encore appelé bail dérogatoire, le bail précaire est un contrat de location dont la durée ne peut excéder trois ans. Il s’agit d’une dérogation au régime du bail commercial, car conformément aux dispositions du Code de commerce, aucun bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans.

Pour diverses raisons, les parties au contrat peuvent ne pas vouloir conclure directement un bail sur neuf années. Par exemple, un entrepreneur peut avoir envie de tester son activité dans un local de taille modeste avant d'envisager de s'installer dans un local plus important. De la même manière, un bailleur peut vouloir signer un contrat de plus faible durée s'il envisage de récupérer le local à moyen terme.

C’est pour donner une chance aux parties de pouvoir signer un bail de courte ou moyenne durée que le législateur a mis en place un aménagement à la règle : le bail précaire. Consacré par le Code de commerce, ce bail peut être signé pour une durée maximale de trois ans. Les parties peuvent décider de signer un seul contrat de trois ans ou plusieurs baux dérogatoires successifs. Dans le dernier cas, la durée totale des différents contrats ne pourra pas dépasser trois ans.

Notons que le renouvellement d'un bail précaire ne peut s'effectuer après les trois ans. En effet, le Code de commerce prévoit que si le contrat se poursuit après trois ans, le statut des baux commerciaux devient applicable si aucune des parties ne se manifeste un mois après le terme. 

La résiliation d'un bail précaire

En raison du fait qu’il échappe au statut des baux 3-6-9, le bail précaire ne prévoit pas de résiliation anticipée avant la fin du terme convenu. Cela signifie que ni le bailleur, ni l’entrepreneur locataire ne peuvent en temps normal donner un congé anticipé. Le locataire n’a donc pas autre choix que de quitter les locaux à la fin du contrat. Si le terme n’est pas atteint et qu’il quitte les lieux, il devra quand même continuer à payer le loyer normalement, jusqu’au terme convenu.

Cependant, si la loi ne prévoit pas de résiliation anticipée, les parties peuvent tout à fait prévoir cette possibilité dans le contrat de bail. En effet, la loi n’interdit pas explicitement aux parties de convenir de telles clauses. Par conséquent, elles sont libres de les insérer ou non, en vertu du principe de liberté contractuelle.

Dans le contrat, les parties peuvent définir :

• Les échéances de la résiliation anticipée (tous les six mois, à tout moment…) ;
• La durée du préavis (un mois en zone tendue et deux mois minimum dans les autres cas) ;
• La ou les parties autorisées à résilier.

En résumé

• Un bail précaire est conclu pour une durée maximale de trois ans.
• La loi ne prévoit pas de résiliation anticipée du bail précaire.
• Les parties peuvent insérer dans le contrat de bail une clause de résiliation pour permettre aux parties de mettre fin au contrat avant son terme.