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Les caractéristiques de l’EURL et de la SCI
La création d'une EURL ou d'une SCI en ligne vous permettra d'investir dans un projet immobilier et d’administrer votre patrimoine.
Les avantages de l’EURL
L’EURL, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, est une société commerciale détenue par un associé unique. À quelques exceptions près, elle fonctionne de la même manière qu’une SARL. Au sein d’une EURL, les décisions sont prises par l’associé unique. Dans une SARL, elles résultent du vote de l’assemblée générale des associés.
En principe, l’associé unique d’une EURL en est également le gérant. On parle alors d’associé gérant. S’il le souhaite, l’associé unique a néanmoins la possibilité de déléguer la gérance de l’entreprise à un tiers.
La popularité de l’EURL s’explique par les avantages qu’elle a à offrir :
- La responsabilité de l’associé est limitée à son apport au capital. Le droit français distingue le patrimoine de l’EURL du patrimoine de l’associé.
- Il s’agit d’une forme juridique évolutive, permettant de passer facilement à la SARL.
- Les règles de gestion de l’EURL sont simplifiées.
- Plusieurs régimes fiscaux existent : possibilité d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés pour réduire les charges.
La société civile immobilière (SCI) : qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une société civile disposant d’une personnalité morale. Elle est tout spécialement adaptée aux entrepreneurs souhaitant investir dans l’immobilier. La SCI permet à plusieurs associés de mettre leur argent en commun pour administrer un patrimoine.
On distingue plusieurs types de SCI en fonction de l’objet social :
- La SCI familiale : dirigée par des associés ayant des liens de parenté, elle facilite la transmission du patrimoine au sein d’une même famille.
- La SCI de gestion et de location d’immeubles : les associés achètent ensemble un bien immobilier, puis ils tirent des revenus de sa location.
- La SCI d’attribution : elle offre aux associés la jouissance du bien à hauteur de leurs parts dans le capital social de l’entreprise.
Contrairement à l’EURL, la SCI est une société civile et non une société commerciale. La SCI relève donc des dispositions du Code civil
EURL et SCI : quelles sont les différences ?
L’EURL et la SCI permettent toutes les deux d’administrer un bien ou un parc immobilier. Ces deux statuts juridiques présentent néanmoins des différences notables. Voici les principales d’entre elles.
| EURL | SCI | |
| Nature de l’activité | Commerciale | Civile |
| Nombre d’associés | Un seul | Au moins 2 |
| Responsabilité des associées | Responsabilité limitée à l’apport au capital | La responsabilité des associés est indéfinie et non solidaire |
| Régime fiscal | Possibilité de choisir entre l’IS et l’IR | L’option à l’IS est soumise à une procédure |
| Statuts | Strictement encadrés | Plus grande souplesse |
Quels sont les avantages et inconvénients de l’EURL et de la SCI pour réaliser un investissement immobilier ?
Vous hésitez encore entre la SCI et l’EURL pour votre projet immobilier ? Ces informations devraient vous permettre d’y voir plus clair.
EURL : avantages et inconvénients
| Avantages de l’EURL | Inconvénients de l’EURL |
| Les décisions sont prises par un associé unique. La gestion est donc facilitée par rapport à une SCI ou à une SARL. | Les statuts de l’EURL sont strictement encadrés. |
| Le patrimoine de l’associé est limité à ses apports au capital social. | La gestion administrative est complexe, bien que simplifiée par rapport à une SARL. |
L’EURL est soumise de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu, mais l'associé unique bénéficie d'une option pour l'IS. |
L’EURL immobilière soumise à l’IS suppose une double imposition :
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SCI : avantages et inconvénients
| Avantages de la SCI | Inconvénients de la SCI |
| Les différentes formes de SCI permettent d’atteindre des objectifs spécifiques : location, gestion, construction, revente. | La création d’une SCI nécessite l'accomplissement de nombreuses formalités. |
| La SCI est un outil efficace de transmission de patrimoine familial. | La SCI est une société civile, elle ne peut pas exercer une activité commerciale. |
| Par défaut, la SCI est transparente fiscalement. Elle ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur quote-part. | La gestion d’une SCI suppose :
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| Les déficits fonciers peuvent être imputés sur les autres sources de revenus de l’associé. | Au sein d’une SCI, la responsabilité de l’associé est « indéfinie », « proportionnelle » et « subsidiaire ». Son patrimoine personnel peut être engagé. |
Vous hésitez entre EURL et SCI pour lancer votre projet ?
Quels sont les éléments à prendre en compte pour choisir entre l’EURL et la SCI ?
Le choix du statut juridique dépendra avant tout des caractéristiques de votre projet. Trois principaux critères devront être pris en compte : le nombre d’associés, la nature de l’activité et la finalité de l’investissement.
Le nombre d’associés
Si vous souhaitez investir seul dans votre projet immobilier, l’EURL est la seule solution possible. La création d’une SCI suppose en effet l’association d’au moins deux associés.
La nature de l’activité envisagée
En SCI, seules les activités civiles sont autorisées. Une SCI ne peut pas, par exemple, exercer une activité d’achat revente de biens immeubles pour réaliser une plus-value. L’EURL, elle, est une société commerciale et peut exercer tous types d’activités.
La finalité de l’investissement : la revente du bien ou sa transmission ?
L’acquisition et la transmission d’un patrimoine immobilier sont généralement plus faciles en SCI qu’en EURL :
- L’association de plusieurs associés favorise l’accès à l’emprunt ;
- Le gérant est habilité à prendre les décisions relatives au bon fonctionnement de l’organisation. Les situations de blocage sont donc moins fréquentes en SCI qu’en indivision ;
- Les associés ont la possibilité de céder de leur vivant à leurs héritiers une partie de leurs parts sociales, tout en bénéficiant des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe.
En revanche, si la temporalité de votre investissement est plus courte, l’EURL est une solution à envisager. Elle pourrait notamment être intéressante dans le cadre d’un projet d’achat-revente.
En résumé
- L’EURL et la SCI sont deux formes juridiques permettant aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier. Le choix du statut dépendra avant tout de la nature du projet.
- L’EURL est particulièrement adaptée aux projets d’achat-revente. Son principal avantage réside dans la protection du patrimoine personnel de l’associé unique.
- La SCI facilite l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle est notamment recommandée pour les investissements de long terme.
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