Monter sa SCI grâce à l'apport ou l'achat d'un immeuble ?

La société civile immobilière (SCI) permet de gérer facilement un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes. La constitution de ce patrimoine immobilier peut se faire de deux façons différentes : 

• soit par le biais d’un apport, c’est-à-dire qu’un ou plusieurs associés apportent un bien immobilier qu'ils possèdent au capital de la société ; 
• soit par le biais d'une acquisition du bien par la SCI après sa constitution
  
  

Dans cet article, Captain Contrat vous présente ces deux cas de figure et leurs avantages et inconvénients.

L'apport, étape essentielle à la constitution d'une SCI : on vous explique

L’apport d’un bien immobilier au capital d'une SCI 

L’apport est une opération préalable à la constitution de la SCI. 

L’apport d’un bien immobilier est un apport en nature, c’est un bien détenu en propre par un ou plusieurs associés. L’associé recevra en contrepartie des parts sociales proportionnellement à la valeur de cet apport. Il y a un certain nombre d'étapes à respecter pour apporter un bien immobilier au capital de la société. 

Le transfert de propriété 

Un apport en nature implique un transfert de propriété. 

L’étendu de ce transfert est proportionnel à la nature des droits apportés à la SCI : 

1. Soit vous cédez la pleine propriété du bien, ce qui signifie que la SCI en deviendra propriétaire.
2. Soit vous procédez à un démembrement de la propriété du bien immobilier. Dans ce cas, vous pouvez céder : 

• Uniquement l’usufruit : vous conserverez la propriété du bien, mais vous devrez en laisser la libre jouissance à la SCI. Elle pourra ainsi le louer et percevoir les revenus locatifs. 
• Uniquement la nue-propriété : la SCI disposera du droit de propriété, mais devra respecter votre droit d’usufruit, c’est-à-dire habiter l’immeuble ou le louer et en percevoir les revenus. 

L’évaluation de l’apport 

Pour déterminer le nombre de parts sociales attribués à l'associé, l’évaluation du bien apporté est nécessaire. 

La SCI étant une société civile, l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Vous pouvez décider avec les autres associés d’évaluer vous-même le bien immobilier apporté. 

Dans ce cas, vous devrez faire preuve d’objectivité : une sous-évaluation peut défavoriser l’associé apporteur qui aura moins de parts sociales et une surestimation du bien peut engager votre responsabilité à l’égard des créanciers de la société. 

L’intervention d’un commissaire aux apports permet une évaluation objective et désintéressée. Elle peut également éviter un désaccord entre les associés sur ce sujet. 

Les formalités

L’apport d’un bien immobilier à une SCI doit être constaté devant un notaire, qui rédigera un acte sous la forme authentique. Les honoraires du notaire sont donc des coûts à prendre en compte. 

Une fois les statuts signés et avant l’immatriculation de la SCI, l’apport de l’immeuble doit faire l’objet d’une publicité foncière pour être rendu opposable aux tiers. 

Enfin, une taxe, appelée un droit d’enregistrement, est susceptible de s’appliquer si l’apport est effectué à titre onéreux à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou si l’apport est effectué (à titre gratuit ou onéreux)  à une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). 

La fiscalité de l’apport 

L’apport d’un bien immobilier étant assimilée à une cession immobilière, une plus-value peut être constatée au bénéfice de l’associé apporteur. 

Autrement dit, si la valeur des parts sociales qui lui ont été attribuées est supérieure au prix d’acquisition du bien, l’associé sera imposé au taux forfaitaire de 19% en application du régime de l’imposition des plus-values des particuliers. 

Deux cas d’exonération existent : si l’immeuble apporté est la résidence principale de l’associé ou si l’associé est retraité ou en situation d’invalidité. 

L’achat d’un bien immobilier par la SCI

En principe, lorsque plusieurs personnes achètent un bien en commun, ils seront propriétaires indivis. Ils disposeront chacun d’un même droit de propriété et toute décision de gestion devra être prise à l’unanimité, c'est le fonctionnement classique de l'indivision. 

L’achat par la SCI va permettre d’éviter l’application du régime de l’indivision entre les associés et de réaliser un projet immobilier commun. 

Le mécanisme est plus simple qu’un apport, les formalités étant particulièrement allégées.

Le financement de l’achat

La SCI doit disposer des fonds nécessaires pour financer l’achat du bien immobilier. 

Pour cela, plusieurs solutions existent en pratique : 

• Lors de la constitution, les apports en numéraire, c’est-à-dire les apports de sommes d’argent, effectués par les associés sont suffisants pour financer l’acquisition. La SCI utilisera ces fonds, sans recourir à l’emprunt.  
• Au moment de l’acquisition, les associés effectuent des apports en compte courant d’associés afin de permettre à la SCI de financer l’acquisition. 
• Une solution mixte est possible : des apports en numéraire et des apports en compte courant peuvent être effectués. 
• Par recours à l’emprunt : soit les associés empruntent personnellement et reversent l’argent à la SCI; soit la SCI emprunte directement en sa qualité de personne morale et remboursera le prêt grâce aux loyers versés par les locataires.

Les formalités

L’achat d’un bien immobilier par la SCI répond aux mêmes formalités qu’un achat classique. 

L’acte de vente sera signé devant le notaire par le gérant de la SCI et le vendeur ; les frais de notaire seront calculés en fonction du prix de vente du bien. Le notaire publiera l’acte de vente à la conservation des hypothèques et conservera l’original (la « minute »). 

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients 

Quelle est la responsabilité des associés d'une SCI ? 

Les associés de SCI sont responsables personnellement et indéfiniment à l’égard de la SCI des dettes qu’elle a contractées. 

Cela signifie que le prêteur pourra demander à la SCI le remboursement, mais si celle-ci ne peut honorer le paiement, il pourra demander aux associés le remboursement de la dette de la SCI.  La responsabilité des associés n'est donc pas limitée au montant de leurs apports comme dans une SARL ou dans une SAS. 

Cette responsabilité n’est pas solidaire : cela signifie que chaque associé sera tenu au paiement de la créance à proportion de sa détention de parts sociales. Aucun associé ne pourra être tenu de l’intégralité de la créance. 

En résumé :

• Une SCI peut constituer son patrimoine immobilier via un apport en nature des associés ou en achetant directement le bien après son immatriculation. 
• En cas d'apport en nature, l'associé peut être imposé s'il a réalisé une plus-value. 
• Lorsqu'une SCI se porte acquéreur d'un bien, la vente répond aux mêmes formalités qu'un achat classique en nom propre.