Dissolution d’une SCI : quelle procédure suivre ?

Plusieurs raisons peuvent conduire à fermer une Société Civile Immobilière (SCI) : qu’il s’agisse d’une insuffisance d’actif, d’une dissolution volontaire des associés ou d’un autre événement entrainant la dissolution de la société, la fermeture d’une SCI peut s’avérer complexe.

La dissolution d’une SCI nécessite de suivre une procédure précise. Captain Contrat revient en détail sur les étapes de la fermeture d’une SCI et sur ses conséquences.

Pourquoi fermer une SCI ? 

Les motifs légaux de la fermeture d'une SCI

Contrairement aux sociétés commerciales, les sociétés civiles sont régies par le Code civil, qui énumère dans son article 1844-7 les motifs de dissolution d’une SCI :

• L’expiration de la durée de vie de la SCI : dissolution automatique (après 99 ans) ou expiration selon la date butoir par les statuts ;
• La réalisation ou l’extinction de l’objet social ;
• L’annulation du contrat de société ;
• La dissolution anticipée de la SCI par les associés ;
• La dissolution anticipée de la SCI par décision judiciaire ;
• La réunion des parts sociales entre les mains d’une seule personne ;
• Toute autre situation convenue dans les statuts de la SCI.

La cessation des paiements en cas de difficultés financières d'une SCI

Lorsqu’une SCI rencontre des difficultés financières et que les procédures amiables s’avèrent inopérantes, le cadre des procédures collectives permet à la société de trouver une issue favorable.

Qu’il s’agisse d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire (suite à un jugement), les associés de la SCI doivent obligatoirement déclarer la cessation des paiements avant d’entamer une procédure collective.

Comment fermer une SCI ?

Dans le cadre d’une fermeture volontaire, la déclaration de cessation des paiements n’est pas obligatoire. Sans cette démarche, la fermeture d’une SCI peut se réaliser en 5 étapes clés.

1ère étape : voter la dissolution en assemblée générale

Pour déclencher la procédure de dissolution d’une SCI, les associés doivent acter la prise de décision lors d’un vote en assemblée générale extraordinaire. Le gérant doit adresser une convocation à la demande d’un des associés.

2ème étape : nommer un liquidateur

Le liquidateur est un mandataire judiciaire dont la fonction principale est de vérifier les créances et d'organiser la liquidation des biens d’une société.

Lorsque la liquidation de la SCI est volontaire, le liquidateur est nommé à l’unanimité des associés. Enfin, si l’unanimité n’est pas atteinte, le tribunal compétent pourra désigner le liquidateur.

3ème étape : publier une annonce légale de dissolution

À la suite de l'assemblée générale extraordinaire, un procès-verbal est dressé par le gérant de la SCI.

Grâce à ce procès-verbal, le liquidateur pourra ensuite :

• Enregistrer la dissolution de la SCI auprès du service des impôts ;
• Publier une annonce auprès d'un journal d'annonce légale ainsi qu’auprès du BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) ;
• Enregistrer la dissolution de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.
• Réaliser les formalités de dissolution auprès du guichet unique.

4ème étape : liquider les biens de la SCI

La liquidation

Le liquidateur doit procéder à la liquidation de la SCI, pour ce faire, il doit :

• Dresser un inventaire de l'actif et du passif de la SCI ;
• Procéder à la vente des biens à l'actif, qu'ils soient meubles ou immeubles, afin d'épurer le passif de la SCI ;
• Établir les comptes de clôture de la SCI, permettant de relever un boni de liquidation ou un mali de liquidation ;
• Publier un avis de liquidation auprès d'un journal d'annonces légales.

Le boni de liquidation

À la suite de la liquidation de la SCI, si le produit net de la liquidation est supérieur au passif épuré, un boni de liquidation est dégagé. Il s'agit de la somme que les associés se partagent au prorata de leur participation au capital de la société.

5ème étape : procéder à la radiation de la SCI

La radiation constitue la dernière étape de la fermeture d'une SCI.

Le liquidateur doit déposer un dossier de radiation sur le guichet unique dans un délai de 30 jours, avec les éléments suivants :

• Le formulaire de radiation complété et signé ;
• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• Un acte de clôture des opérations de liquidation ;
• Un exemplaire des comptes de clôture

Que deviennent les biens après la fermeture d'une SCI ?

Si un ou plusieurs biens subsistent à l'actif de la SCI après la liquidation, les associés doivent en décider la répartition. Pour ce faire, plusieurs choix s'offrent à eux :

• Les associés peuvent décider de vendre les biens et de se partager le produit de la vente.
• Restituer le bien apporté en nature par un associé.
• Attribuer le bien à un associé, sous conditions.
• Attendre la saisine du juge, en cas de désaccord, qui décidera du partage entre les associés.

Quelles sont les conséquences de la fermeture d’une SCI ?

Les conséquences sur les plus-values des biens de la SCI

Les associés doivent s’acquitter d’un impôt suite aux plus-values réalisées sur la vente des biens de la SCI lors de la dissolution.

Les conséquences sur les résultats de la SCI

Les associés de la SCI doivent également s’acquitter :

• d'un impôt sur les bénéfices réalisés au cours de l'année de la dissolution ;

• d'un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation en cas de bénéfice lors de la dissolution.

Quel est le coût de la fermeture d’une SCI ?

La fermeture d’une SCI s’accompagne de frais administratifs dont les associés doivent nécessairement s’acquitter.

Ces frais comprennent :

• la publication dans les journaux d’annonces légales ;
• les formalités administratives réalisées sur le guichet unique ;
• les frais de radiation.

Dans quel délai peut-on fermer une SCI ?

Le délai de fermeture d’une SCI est extrêmement variable. Comptez au minimum 4 mois pour réaliser toute la procédure de dissolution en dehors de l’étape de la liquidation.

Cette dernière peut être effectuée en quelques mois seulement, mais elle peut prendre plus d’un an dans les cas les plus compliqués.

✍️ En résumé

• La procédure de dissolution d'une SCI diffère en fonction du caractère volontaire ou non de la fermeture de la SCI.
• Il est possible de fermer volontairement une SCI si cette fermeture est justifiée par l'un des motifs légaux issus de l'article 1844-7 du Code civil.
• La fermeture volontaire d'une SCI entraîne des conséquences fiscales sur le résultat et les plus-values de la SCI.