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Chaque année, après la clôture de l'exercice comptable, une société civile immobilière (SCI), qu'elle ait réalisé des bénéfices ou des pertes, doit affecter son résultat. Cette étape consiste à analyser sa situation financière, et à décider de l'utilisation des profits ou du traitement des déficits. Avant de pouvoir affecter le résultat, les comptes annuels de la SCI doivent être approuvés. Si cette approbation n'est pas effectuée, la responsabilité du gérant peut être engagée.
Qu’est-ce que l’approbation des comptes en SCI ?
Pour les sociétés civiles immobilières (SCI), l'approbation des comptes est appelée "reddition des comptes". Cette procédure est définie par l'article 1856 du Code civil. Le texte de loi dispose que le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés. L'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation n° 17-31.653 du 23 octobre 2019 confirme cette obligation.
La reddition des comptes doit comprendre un rapport écrit qui présente :
- un bilan des activités de la SCI au cours de l'année ou de l'exercice écoulé ;
- le résultat de l'exercice, c'est-à-dire les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues.
Qui doit approuver les comptes de la SCI ?
L'approbation des comptes en SCI peut se faire lors d'une assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA). Cette assemblée doit réunir tous les associés. Les statuts de la société peuvent prévoir de procéder à la validation des comptes par l'intermédiaire d'une consultation écrite. Les associés donnent alors leur vote par écrit.
Pour approuver les comptes en assemblée générale, les associés doivent avoir reçu, au moins 15 jours avant sa tenue :
- le rapport de gestion de la SCI établi par le gérant ;
- les comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) issus de la comptabilité de la SCI ;
- le texte des résolutions proposées ;
- si la SCI appartient à un groupe de sociétés : les comptes consolidés et le rapport sur la gestion du groupe ;
- s'il y a lieu, le rapport du commissaire aux comptes.
L'inventaire de la société est consultable par les associés au siège social.
Pourquoi approuver les comptes ?
L'approbation des comptes en SCI permet aux associés de :
- Se faire une idée précise de la situation financière de la SCI : l'approbation des comptes est l'occasion de passer en revue les recettes, les dépenses, le résultat net, la trésorerie, etc.
- Approuver la gestion du gérant : en validant les comptes, les associés confirment qu'ils sont satisfaits de la manière dont le gérant a géré la SCI pendant l'année écoulée.
- Déterminer l'affectation du résultat : les associés doivent décider comment utiliser le bénéfice ou combler la perte. Ils peuvent choisir de le distribuer aux associés ou l'utiliser pour financer des investissements immobiliers.
Quelle est la procédure d'approbation des comptes annuels en SCI ?
Il n'existe aucune procédure légale définie pour l'approbation du rapport de gestion en SCI. La marche à suivre dépend donc des statuts de la société. Ils peuvent préciser les modalités de reddition des comptes, comme :
- le mode de consultation des associés : assemblée générale ou consultation écrite ;
- les règles de convocation : délai et forme ;
- la majorité et le quorum requis pour l'approbation du rapport de gestion.
En l'absence de dispositions spécifiques dans les statuts, la procédure d'approbation des comptes annuels se déroule en 5 étapes.
Étape 1 : convocation de l'assemblée générale
Le gérant convoque les associés par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant la date de l'assemblée. La convocation doit mentionner l'ordre du jour, qui comprend l'approbation des comptes annuels.
Étape 2 : tenue de l'assemblée générale
L'assemblée générale est généralement présidée par le gérant de la SCI. Il présente le rapport de gestion et les comptes annuels. Les associés peuvent poser des questions et discuter des finances de la société. Les comptes annuels sont ensuite validés par le biais d'un vote.
Étape 3 : approbation des comptes
Les statuts de la SCI définissent les règles de quorum et de majorité nécessaires pour prendre une décision collective.
S'ils ne les précisent pas, les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant sont prises à l'unanimité des associés présents et représentés. L'unanimité signifie l'accord de tous les associés, sans exception.
- Si les comptes sont approuvés, le gérant est déchargé de sa responsabilité pour l'exercice écoulé.
- Si les comptes ne sont pas approuvés, le gérant peut être amené à les modifier ou à les présenter à nouveau, lors d'une assemblée générale ultérieure.
Étape 4 : rédaction du procès-verbal
À l'issue de l'assemblée générale d'approbation des comptes annuels, un procès-verbal est établi. Il contient les informations suivantes :
- date et lieu de la réunion ;
- nom, prénom et fonction du dirigeant ;
- noms et prénoms des associés présents ou représentés, avec le nombre de parts sociales détenues par chacun ;
- liste des documents et rapports soumis à l'assemblée ;
- résumé des débats ;
- texte des résolutions mises aux voix ;
- résultat des votes.
Le procès-verbal est signé par le(s) dirigeant(s) et le président de séance, s'il y en a un. Il est ensuite ajouté au registre des procès-verbaux de la société.
Étape 5 : répartition du résultat de l'année écoulée
Les bénéfices sont répartis entre les associés selon les statuts (clause d'affectation du résultat). La répartition peut être inégalitaire, mais ne peut pas exclure un associé de tout profit. En l'absence de précisions, elle est proportionnelle aux apports. Les pertes peuvent être imputées sur les réserves, reportées à nouveau ou prises en charge par les associés. À l'inverse des sociétés commerciales, les SCI ne sont pas tenues de constituer une réserve légale.
Quelles sanctions à la charge du gérant en l’absence d’approbation des comptes annuels de la SCI ?
L'article 1850 du Code civil prévoit que "chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers des fautes commises dans sa gestion". La non-communication du rapport de gestion en fait partie. La responsabilité civile du gérant peut donc être engagée. S'ils démontrent un préjudice, les tiers ont la possibilité de lui demander des dommages-intérêts.
En parallèle, le gérant peut se voir sanctionner pénalement. Il encourt, au maximum, une amende de 9 000 €, et une peine de prison de 2 ans.
Enfin, les associés peuvent décider de le révoquer pour cette faute de gestion. Cela doit passer par une décision collective. Elle doit être approuvée par des associés représentant plus de 50 % des parts sociales de la SCI.
En résumé
- La reddition des comptes est une obligation légale en SCI. Cette opération doit être réalisée tous les ans.
- Les associés doivent approuver les comptes de la société lors d'une assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA).
- Le gérant peut être sanctionné s'il n'établit pas le rapport de gestion.
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