SCI : imposition à l'IS ou à l'IR ?

Au moment de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), la question du choix du régime fiscal se pose nécessairement. En effet, bien que la SCI soit en principe soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), il est possible pour les associés d'opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Il est donc important d’avoir en tête les avantages et inconvénients de chacun de ces statuts préalablement à la création de votre SCI. Le point sur le régime d'imposition de la SCI avec cet article.

Régime fiscal de la SCI : l’IR par principe

La SCI est une société de personnes dont l’objet est la gestion par plusieurs propriétaires d’un bien immobilier. L’objet de la société porte donc sur un bien immobilier, dont la gestion est simplifiée par effet de la société. Cette société permet notamment d’éviter certains effets de l’indivision lors de la transmission du bien immobilier.

En tant que société de personnes, la SCI est donc par principe soumise à l’IR. Chaque associé de la SCI déclare sa quote-part de résultat imposée, de la même façon que les autres traitements et salaires des particuliers. L’imposition de chaque associé dépendra donc de son propre statut.

Les bénéfices de la SCI 

À l’IR, la SCI est généralement imposée selon le régime réel. Les bénéfices ne sont imposés qu’une fois, au niveau des associés, mais sont nécessairement imposés, même si les associés ne disposent pas effectivement de l’argent tiré des revenus de la SCI. Par ailleurs, le régime d’imposition au réel permet de déduire :

• les frais de travaux ;
• l'assurance ;
• les intérêts d’emprunt ;
• la taxe foncière ;
• les charges courantes de la société.
  
  

Chaque associé déclare sa part de résultat net de revenus fonciers lors de sa déclaration de revenus et est taxé selon sa tranche d’imposition. Les conséquences fiscales diffèrent en fonction du résultat :

• Pour un résultat net positif : au total de vos revenus annuels s’ajoutent les revenus locatifs de la SCI, proportionnellement à vos parts.
• Pour un résultat net négatif : au total de vos revenus annuels est soustrait le déficit foncier, dans la limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la part restante est reportée sur les 10 années suivantes.
  
  

Ainsi, si vous appartenez à une tranche élevée du barème fiscal, vous serez lourdement taxé sur votre part de revenus de la SCI. Ces revenus peuvent également vous faire basculer dans une tranche supérieure du barème fiscal.

Enfin, la rémunération du gérant associé est imposée, sans être déductible, car cette rémunération est considérée comme une avance sur bénéfices.

La vente des biens immobiliers et des parts de la SCI

Lors de la vente de l’un des biens immobiliers ou de parts de la SCI, les associés sont taxés sur la plus-value effectuée avec l’opération. Avec une imposition de la SCI à l’IR, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique, avec un abattement pour chaque associé en fonction de la durée de détention.

Le montant imposable des plus-values immobilières diminue annuellement à partir de la 5e année de détention. Une exonération totale de l’impôt sur la plus-value est prévue après 22 années de détention.

Ainsi, pour une SCI créée avec un projet de détention du bien immobilier pendant plus de 5 ans, en vue d’une revente avec plus-value, l’IR est plutôt avantageux. En revanche, si vous appartenez à une tranche élevée du barème fiscal, le régime de l’IR peut entraîner une taxation encore plus lourde.

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

Choisir l’IS pour votre SCI : avantages et inconvénients

En tant qu’associé d’une SCI, vous pouvez choisir l’IS lors de la création de votre SCI ou au cours de vie de cette dernière. Cette option est désormais révocable, sous conditions.

SCI à l’IS : un choix intéressant pour les tranches fiscales élevées

L’application de l’IS pour une SCI peut s’avérer être un choix intéressant en raison des charges déductibles. C’est notamment le cas si vous appartenez à une tranche fiscale élevée ou que vos biens immobiliers peuvent vous faire basculer vers une tranche fiscale plus élevée, et que les charges déductibles de la SCI peuvent vous permettre de conserver une tranche fiscale plus avantageuse.

En effet, sont déductibles du résultat imposable :

• la rémunération du gérant associé ;
• l’amortissement ;
• les frais d’acquisition d’immeubles par la SCI ;
• les droits d’enregistrement.
  
  

Par ailleurs, en cas de déficit, l’IS permet d’effectuer des reports de déficit.

Quant aux bénéfices, ils sont imposés au niveau des associés, uniquement s’ils sont distribués. Ainsi, si vous choisissez de constituer des réserves pour la SCI et de ne pas vous verser de dividendes, les associés ne seront pas taxés sur les bénéfices.

Au niveau de la SCI, les bénéfices sont imposés selon un taux réduit à 15% pour la part des bénéfices inférieurs à 38.120 €, puis 26,5% jusqu’à 500.000 € et enfin 26,5% au-delà.

Enfin, si vous choisissez de distribuer des dividendes, ces derniers seront donc taxés deux fois, au niveau de la SCI et au niveau des associés.

Une taxation lourde sur les plus-values

Désavantage important du régime de l’IS pour la SCI : l’exclusion du régime fiscal des plus-values immobilières. Ce régime est disponible uniquement si votre SCI est à l’IR. Ici, les plus-values sont intégrées au résultat.

Avec l’IS, le taux d’imposition applicable aux plus-values lors d’une revente est donc très lourd puisqu’il est de 26,5% de la plus-value. Contrairement à l’IR, aucun abattement en fonction de la durée de détention n’est ici appliqué.

De plus, le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’achat diminué de l’amortissement. Si le bien est déjà amorti, son prix d’achat est donc considéré comme nul et la plus-value correspond donc au prix de vente. Avec une taxation à 26,5%, l’impôt dû peut donc être très élevé.

Révocabilité sous conditions de l’option IS

Auparavant, le choix de l’IS pour votre SCI était irrévocable. En d'autres termes, après avoir choisi l’IS lors de la création de votre SCI ou au cours de la vie de cette dernière, il n’était plus possible de revenir à l’IR. Cette irrévocabilité pouvait poser problème, notamment si vos bénéfices s’avéraient plus faibles que prévu.

Désormais, suite à la loi de finances 2019, le choix de l’IS pour les SCI est révocable dans un délai de 5 ans. Ainsi, vous pouvez décider de revenir à l’IR, au plus tard à la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’IS pour le 5e exercice suivant celui au titre duquel l’IS a été exercé. 

Par ailleurs, le régime de l’IS est appliqué de plein droit aux SCI dont les opérations relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, il reste possible de conserver un régime à l’IR si ces activités représentent moins de 10% du chiffre d’affaires.

Enfin, pour faire appliquer l’IS pour votre SCI, vous devez notifier votre choix à la fin du troisième de l’exercice pour lequel vous souhaitez l’IS pour la première fois.

Dans quels cas choisir l’IS pour votre SCI ?

Choisir l’IS peut permettre à votre SCI de pratiquer des opérations commerciales comme la location meublée, la conclusion de baux commerciaux et de baux professionnels.

Par ailleurs, l’IS est un choix intéressant si vous avez la possibilité de déduire des charges importantes pour réduire le montant de l’impôt de votre société. Il est notamment possible de déduire l’amortissement, ce qui signifie que l’IS est fiscalement plus avantageux pour la SCI pendant la période d’amortissement. En revanche, un immeuble acquis par la société en vue d’une revente sera lourdement taxé, en particulier si la plus-value est importante. Le régime de l’IR est alors plus intéressant pour une revente au-delà de 25 ans.

Il est également intéressant de choisir l’IS si vous prévoyez de ne pas distribuer les bénéfices. Ainsi, vous évitez la double imposition, et l’imposition au niveau de votre SCI bénéficie des taux réduits de 15 et 26,5%.

L’IS est donc plutôt avantageux pour les projets importants et les projets liés à une activité professionnelle. Ainsi, vous pouvez optimiser l’exploitation du bien immobilier, notamment afin de supporter le surcoût fiscal lors d’une éventuelle revente. Cette option permet également de récolter des revenus rapidement avec une taxation allégée pour la SCI. Enfin, les associés peuvent éviter la double taxation en ne distribuant pas les bénéfices, et ainsi éviter de basculer dans une tranche d’imposition plus importante. Attention toutefois aux obligations déclaratives supplémentaires liées à l’IS.

Pour les autres projets (projets plus modestes, non liés à une activité professionnelle), l’IR impliquera une fiscalité des revenus de la SCI plus importante que pour l’IS, mais permettra une plus-value plus avantageuse à long terme.

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En résumé

• Par principe, la SCI est imposée à l'IR. Ainsi, les bénéfices de la SCI et les plus-values sur la vente de biens immobiliers ou sur la cession de parts sociales seront imposés entre les mains des associés.
• Une SCI peut opter pour l'IS, ce qui peut s'avérer avantageux en cas de tranche fiscale élevée, le régime de l'IS permettant de déduire certaines dépenses du résultat imposable et de reporter les déficits.
• Le choix pour une SCI d'opter pour l'IS est révocable dans un délai de 5 ans.