Liasse fiscale en SCI : le guide pour tout comprendre

La liasse fiscale est un ensemble de documents qui doivent être communiqués à l’administration fiscale. Les tableaux et annexes permettent au fisc de calculer le montant de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR).

Ces documents permettent aussi à l’administration des finances publiques de s’assurer du respect par la société de toutes les règles fiscales en vigueur. Elle intéresse aussi les banquiers, les investisseurs, les associés ou les actionnaires de la société. Les sociétés immobilières (SCI) sont soumises à ces obligations.

Captain Contrat fait le point dans cet article.

Qu’est-ce que la liasse fiscale d’une SCI à l’IR ?

La liasse fiscale des SCI à l’IR revient pour l’essentiel à remplir la déclaration 2072 au niveau de la société et la déclaration 2044 au niveau des associés.

Les déclarations n° 2072 en SCI

La société civile immobilière est tenue de renseigner la déclaration n° 2072-S et ses formulaires annexes (n° 2072-S-A1 et n° 2072-S-A2) dans les cas suivants :

• Les associés sont tous des personnes physiques ;
• Les associés sont des entreprises dont les parts sont détenues dans le cadre d’une activité en BNC (bénéfices non commerciaux) ou une activité BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles) ne relevant pas d’un régime réel d’imposition ;
• La SCI ne possède aucun immeuble spécial (monument historique, labellisé « Fondation du Patrimoine”) ni aucun bien détenu en nue-propriété ;
• La SCI ne bénéficie pas de la déduction des amortissements (dispositif « Pinel »).

Dans les autres cas, une déclaration n° 2072-C doit être renseignée.

Les informations de la déclaration n° 2072

Le formulaire° 2072 exige de rassembler de nombreuses informations sur les associés, les immeubles et les revenus de la société civile immobilière dont :

• Les informations propres aux associés, au nombre et au montant des parts ;
• Les immeubles détenus par la SCI (adresse, nature, nombre de locaux, etc.) ;

La déclaration 2072 comporte en outre 2 annexes où seront portés :

• Le résultat imposable, les revenus réalisés, les charges, etc. ;
• Les cessions de parts ou de biens immobiliers réalisées au cours de l’exercice.

La déclaration des associés n° 2044

Les sociétés civiles immobilières à l’IR ne paient pas directement l’impôt. L’IR est acquitté par les associés sur les revenus fonciers perçus en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. C’est le principe de la fiscalité transparente. Les revenus fonciers seront imposés au taux marginal de l’IR auquel il convient d’ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le formulaire 2044 permet à chaque associé de déclarer le revenu ou le déficit foncier en marge de sa déclaration générale de revenus.

Qu’est-ce que la liasse fiscale d’une SCI à l’IS ?

Les sociétés civiles immobilières à l’IS utilisent les mêmes formulaires que toutes les sociétés à l’IS. Il s’agit de la liasse 2065 et de ses annexes 2033 ou 2050 à 2059.

Le formulaire n° 2065 relatif à l’impôt sur les sociétés

La déclaration 2065 est en quelque sorte la page de garde de la liasse fiscale. Elle comporte notamment :

• Des éléments relatifs au statut de la SCI. Il s’agit de l’identité et des coordonnées de l’entreprise, du régime d’imposition, des activités exercées par la société.
• Le récapitulatif des éléments d’imposition comme le résultat fiscal, les plus-values, les abattements sur le bénéfice et les exonérations. Les données sont à répartir selon les taux d’imposition : bénéfice imposable au taux normal de 25 %, au taux réduit de 15 %, plus-values imposables au taux de 15 % ou de 19 % ou les plus-values à long terme non imposables.
• Le cadre réservé à la comptabilité (informatisée ou non).
• Des éléments relatifs à la répartition des produits des actions et parts sociales, ainsi qu’aux revenus assimilés distribués.

Les annexes 2033 et 2050

L’annexe 2033 doit être déposée par les SCI au régime réel simplifié. Elle comporte 7 tableaux, de 2033-A à 2033-G. Les informations à déclarer sont notamment les suivantes :

• Le bilan comptable simplifié (actif et passif) ;
• Le compte de résultat simplifié (produits et charges) dont le report en arrière des déficits ;
• Les immobilisations, amortissements, plus et moins-values ;
• La composition du capital social.

L’annexe 2050 s’adresse aux sociétés soumises au régime réel normal d’imposition. Elle comporte des tableaux numérotés de 2050 à 2059-G. Les informations à déclarer sont plus détaillées que celles de l’annexe 2033.

Est-ce que la liasse fiscale est obligatoire pour une SCI ?

Le dépôt de la liasse fiscale fait partie des obligations de toutes les SCI, qu’elles soient à l’IR ou à l’IS. Seules les nouvelles entreprises soumises à l’IS sont dispensées du dépôt (article 209 du CGI) la première année. Elles déposent leur liasse fiscale au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit leur date de création.

À défaut de dépôt dans les délais, la SCI se verra appliquer des pénalités et majorations pour non-respect de ses obligations :

• Intérêts de retard pour non-dépôt des comptes dans les délais. Ils s’élèvent à 0,2 % de l’impôt dû par mois de retard ;
• Majoration d’impôt pour non-dépôt des comptes dans les délais. Il existe 3 types de majorations :
  • Majoration de 10 % en l’absence de transmission jusqu’à 30 jours suivant la réception de la mise en demeure émise par l’administration fiscale ;
  • Majoration de 40 % en cas de dépôt réalisé plus de 30 jours après la réception de la mise en demeure ;
  • Majoration de 80 % en cas de découverte d’une activité occulte.

Lorsque l’entreprise n’est pas imposable, elle devra s’acquitter d’une amende pour retard de dépôt de liasse fiscale d’un montant de 150 €. Concernant les SCI familiales sans revenu, seule une déclaration 2072 est obligatoire l’année de création de la SCI.

Comment transmettre la liasse fiscale d’une SCI ?

Le dépôt des liasses fiscales au Service des Impôts des Entreprises (SIE) est réalisé en ligne pour toutes les SCI. Il existe 2 modes de télédéclaration :

• Par saisie directe du gérant en ligne à partir de l’espace professionnel de la SCI (impots.gouv.fr) pour les entreprises relevant du régime réel simplifié.
• Par un tiers partenaire EDI (échanges de données informatisées) comme un expert-comptable. Cette procédure appelée EDI-TDFC nécessite une comptabilité informatisée.

Quand une SCI doit-elle transmettre sa liasse fiscale ?

Pour une SCI à l’IR, la liasse fiscale doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai 2024. Toutefois, les télédéclarations bénéficient d’un délai de 15 jours supplémentaires (soit le 20 mai 2024).

Pour une SCI à l’IS, la date limite de dépôt est la même que celle des SCI à l’IR si elle clôture son exercice le 31 décembre N. Pour les sociétés qui ont un exercice décalé, le dépôt est à effectuer dans les 3 mois de la clôture de l’exercice.

En résumé

• La liasse fiscale nécessite la collecte de nombreuses informations à déclarer dans les délais impartis.
• La détermination du résultat est de la responsabilité du gérant.
• Le gérant a aussi l’option de se faire aider par un expert-comptable.