Comment utiliser la loi Pinel à votre avantage ?

Adoptée en 2014, la loi Pinel a instauré un dispositif fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. Outre ce régime fiscal avantageux, elle a également contribué à modifier les règles applicables aux baux commerciaux.  A ce titre, il est important d’être vigilant et de bien distinguer entre le régime relevant des baux commerciaux et celui applicable au régime dit « classique » : les mesures ne sont pas les mêmes ! 

Vous êtes bailleur, preneur de bail commercial, ou simplement un professionnel qui souhaite investir dans l’immobilier ? Vous vous interrogez sur la loi Pinel et ses avantages ? Cet article est fait pour vous.  

1. La loi Pinel : qu'est-ce que c'est ? 

La loi Pinel, adoptée le 18 juin 2014, est un dispositif d’investissement locatif intermédiaire. Désormais codifié à l’article 199 novovicies du code général des impôts, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôts calculée en fonction du prix d’achat des logements neufs ou réhabilités.

En plus de la maîtrise de la hausse des loyers et de l’équilibre des relations entre bailleur et locataire, l’un des objectifs de la loi Pinel est d’encourager l’implantation de nouveaux commerces. Pour ce faire, elle a remplacé le dispositif précédent (le dispositif « Duflot ») en modifiant, notamment, les caractéristiques du bail commercial. 

2. Zoom : les apports de la loi Pinel sur les baux commerciaux

La loi Pinel a réformé en profondeur les règles applicables aux baux commerciaux. De manière générale, elle a accordé une plus grande protection au locataire, au détriment du bailleur. Les principales modifications au régime des baux commerciaux apportées par la loi Pinel sont détaillées ci-dessous : 

La durée du bail  

La durée des baux dits dérogatoires (aussi appelés « baux de courte durée ») a également été modifiée : elle est désormais de 3 ans, contre deux ans avant la loi Pinel. Certains éléments n’ont toutefois pas été modifiés : les parties ne peuvent conclure qu’un seul bail dérogatoire pour les mêmes locaux et la même activité. Une fois arrivé à son terme, le locataire doit quitter les lieux sauf accord du bailleur. Dans ce dernier cas, un autre bail – obligatoirement un bail classique – devra être signé. 

Le droit au renouvellement 

Jugé discriminatoire, la condition de nationalité du locataire exigée pour que ce dernier puisse bénéficier du droit au renouvellement est désormais supprimée. Les locataires de nationalité étrangère (hors Union européenne) peuvent, eux aussi, prétendre à ce droit.  

Le déplafonnement 

Aux termes de la loi Pinel, le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si elle est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté durant l’année précédente. Cette nouvelle règle, applicable aussi aux baux dont la durée est supérieure à 9 ans, vient rectifier certaines faiblesses du régime antérieur : en effet, avant la loi Pinel, les loyers commerciaux pouvaient faire l’objet de fortes augmentations lors des renouvellements. 

Les modalités de révision ou renouvellement d’un bail commercial

Avant la loi Pinel, c’était l’indice du coût de construction (ICC) publié par l’Insee qui était pris en considération. Depuis 2014, pour que l’évolution soit en cohérence avec le chiffre d’affaires des commerçants, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est utilisé pour calculer le loyer d’un bail révisé ou renouvelé. 

La répartition des charges et l’état des travaux 

Avant la loi Pinel, la répartition écrite des charges n’était ni obligatoire ni fixée librement par les parties. L’article L.145-40-2 du code de commerce introduit dans le code par la loi Pinel prévoit que tout contrat doit comporter : 

• Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail ;
• Leur répartition entre le bailleur et le locataire. 

De plus, la loi Pinel a également introduit une obligation de répartir les charges relatives aux travaux. En effet, au moment de la signature du bail puis tous les 3 ans, le bailleur doit fournir au locataire : 

• Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser et le budget prévisionnel correspondant ;
• Un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes ainsi que leur coût. 

Le caractère obligatoire de l’état des lieux 

L’état des lieux est devenu obligatoire : le code de commerce prévoit désormais l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. Il doit être joint au contrat de location ou conservé par chacune des deux parties. 

Cet état des lieux constitue une garantie pour les parties : il permet d’attester de l’état du local loué tant au moment de l’entrée dans les lieux qu’au moment de la remise des clés. En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état. 

Les modalités de congé  

Depuis 2014, le locataire est tenu de respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail. Auparavant, seul le congé donné par exploit d’huissier était reconnu. 

Les garanties entre le cédant et le cessionnaire 

La loi Pinel a introduit deux nouveaux articles dans le code de commerce :

• D’une part, l’article L.145-16-1 du code de commerce prévoit que le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer dans le délai d’un mois à compter de la date de paiement ;
• D’autre part, l’article L.1445-16-2 du même code dispose que la durée de la clause de garantie est désormais limitée à 3 ans à compter de la cession du bail. 

La création d’un droit de préemption pour le locataire en cas de vente 

Depuis l’adoption de la loi Pinel, un droit de préférence est accordé au locataire en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. Concrètement, dès lors que le bailleur souhaite vendre les murs, il est tenu d’informer son locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire jouit alors d’un droit de priorité pendant un mois. 

3. Les avantages de ce dispositif

Le dispositif mis en place par la loi Pinel a été instauré en 2014 et est prolongé jusqu’en 2024. Il comporte, pour ce qui est du régime général, un certain nombre d’avantages : 

• Un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans : la loi Pinel prévoit en effet une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de la mise en location du bien ; 
• La constitution d’un patrimoine immobilier ;
• La possibilité de louer le bien acquis à un membre de sa famille ;
• La préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et à la plus-value de la rente. 

Il est intéressant de noter que les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) peuvent bénéficier du dispositif Pinel, dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers. 

4. Comment bénéficier du dispositif de la loi Pinel ? 

Les conditions à réunir 

Afin de bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il est nécessaire de s’assurer que certaines conditions sont réunies : 

• Certaines conditions liées à l’investissement (il doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif, respecter les dispositions relatives à la date de réalisation de l’investissement pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, et être conforme aux règles applicables en matière de délai d’achèvement du logement que le contribuable fait construire) ;
• Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond ;
• La location doit respecter les plafonds de loyers fixés par décret ;
• Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique ;
• Le propriétaire doit s’engager pour une durée initiale de location de 6 ou 9 ans (au choix), qui peut être prorogée jusqu’à 12 ans ; 
• Depuis le 1^er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. 

Le dispositif Pinel a également mis en place un mécanisme de zonage : l’avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il faut donc veiller à se trouver dans une zone éligible à ce régime avantageux.  

Les démarches à réaliser 

Si vous souhaitez bénéficier du régime mis en place par la loi Pinel il vous faudra effectuer certaines démarches.

Notamment, vous devrez fournir certaines pièces justificatives, à joindre à la déclaration de revenus du propriétaire de l’année d’achèvement ou de travaux ou, si elle est postérieure, l’année d’acquisition du bien : 

•  L’identité et l’adresse du propriétaire
• L’adresse du logement à louer
• La surface du logement
• La date de la 1^ère mise en location ;
• La date d’acquisition ou d’achèvement ;
• Le montant du loyer convenu dans le bail, hors charge ;
• Les modalités de calcul de la réduction d’impôt ;
• Une copie du bail ;
• Une copie de l’avis d’imposition ;
• L’engagement du propriétaire de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. 

Si vous souhaitez bénéficier de ce mécanisme de réduction d’impôts ou que vous vous interrogez quant aux nouvelles dispositions applicables aux baux commerciaux, il est fortement conseillé d’être accompagné par un avocat. La loi Pinel comporte en effet des dispositions complexes, et l’aide d’un expert vous sera précieuse puisqu’il veillera à garantir au mieux vos intérêts.